如果說新加坡房地產(chǎn)商從本國走向國際區(qū)域性運作，是出于國情和政策等多方面因素的考慮“被動”而為，那么他們在實際操作過程中體現(xiàn)出來的思路卻呈現(xiàn)出清晰的脈絡(luò)，一切均在“主動”性計劃中有條不紊地開展。這一邏輯概括而言，就是兩手抓的策略，一手抓新興市場的土地資源，一手抓成熟市場的資金與技術(shù)資源。

新興市場：

時點、產(chǎn)品及趨勢的把握

新加坡房地產(chǎn)商從本國市場上走出來，放眼國際的時候，他們頭先想到的是亞太地區(qū)的新興市場，主要包括中國和印度，近兩年越南也開始受到重視。

對于這些新興市場，他們選擇較初進入的時點不盡相同。

　　作為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的重量級企業(yè)，在很長一段時間里，嘉德置地“潛伏”上海多年，靜觀市場與政策變化，立足夯實自己在上海的基礎(chǔ)。直到去年初，嘉德置地才在市場上高調(diào)出現(xiàn)，在長三角的南京、無錫、寧波等重要二級城市布子，并將觸角伸向北京和廣州等全國性的一級城市。從“一點深入”到“多點開花”應(yīng)該是對嘉德中國布局的較好概括。

　吉寶置業(yè)走的策略則是“迂回路線”，但在我們看來，或許更為穩(wěn)健。早在蘇州工業(yè)園區(qū)建園之初，吉寶置業(yè)隨其母公司吉寶集團進入中國，但是在這一階段吉寶置業(yè)一直沒有出手，而是在熟悉中國的市場環(huán)境。在初步了解之后，吉寶置業(yè)開始在內(nèi)地進行實際操作，其開發(fā)的個項目是云南昆明的春城湖畔度假村。隨著經(jīng)驗的豐富和環(huán)境的熟悉，吉寶置業(yè)才從二線城市殺回一線城市，先后在較短的時間內(nèi)于上海、北京開發(fā)了一些中高端住宅。因此，可以說，吉寶置業(yè)的中國行呈現(xiàn)出“欲揚先抑”的特點。

　從嘉德置地和吉寶置業(yè)的發(fā)展路線來看，對于新興市場一線城市土地資源的爭奪是新加坡房地產(chǎn)商布局策略中至關(guān)重要的一環(huán)。這一特點對于在其他新興市場的實踐同樣適用。2004年中期，吉寶置業(yè)宣布斥資3500萬美元在越南胡志明市投資開發(fā)高端別墅。而胡志明市在越南經(jīng)濟中的地位非同一般，是不折不扣的一線城市。也就是在同一時間，吉寶置業(yè)在印度班加羅爾購置9.7公頃土地，用于建造共管式公寓。

　除了地域上的選擇，在物業(yè)開發(fā)順序方面，新加坡房地產(chǎn)商通常都會結(jié)合自己的長處。其中，中高端公寓和別墅成為其立足市場的主流。

　在進一步熟悉新興市場環(huán)境和行業(yè)習(xí)慣之后，對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)將成為新加坡房地產(chǎn)商的下一個目標(biāo)。這一點在嘉德置地身上體現(xiàn)的比較明顯。嘉德置地近兩年對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱情與日劇增，并且已經(jīng)形成了一定的地域分布。目前，嘉德置地在中國22個城市擁有商業(yè)物業(yè)。它的發(fā)展轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)，已經(jīng)成為事實。

作為新加坡房地產(chǎn)商的后來者，國浩房產(chǎn)在實施緊跟策略的過程中，將不得不結(jié)合以上兩個方面的特點，以彌補自身在進入時機方面的不足。也就是說，國浩房產(chǎn)的策略應(yīng)該照顧一線城市和商業(yè)物業(yè)兩個因素。從較近幾個月的土地獲取情況來看，國浩房產(chǎn)似乎考慮到這一點，已不惜重金在上海和南京兩地收購?fù)恋兀移渫恋匦再|(zhì)并不局限于住宅，加快了追趕先行者的步伐。

　總的來說，新加坡房地產(chǎn)商在對新興市場土地資源的獲取和利用上存在一些共同特點。在進入點的選擇上，一線城市成為頭選；在產(chǎn)品定位上，中高端住宅成為主流。但需要說明的是，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)正在成為新加坡房地產(chǎn)商的下一個關(guān)注點。

成熟市場：

資本工具和技術(shù)的把握

　新加坡房地產(chǎn)商在成熟市場的操作，尤其是投資技術(shù)上的操作，方顯其對地產(chǎn)行業(yè)特殊性的深刻理解。

在成熟市場上，新加坡房地產(chǎn)商對商業(yè)物業(yè)開發(fā)的重視明顯高于在新興市場。以吉寶置業(yè)為例，它在新加坡國內(nèi)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)達到11個，遠遠超過在中國和越南等市場的開發(fā)數(shù)量。與此不同的是，吉寶置業(yè)在這些新興市場開發(fā)的住宅物業(yè)數(shù)量則在迅速趕上在新加坡市場的開發(fā)數(shù)量。因此，從這個角度來看，新加坡房地產(chǎn)商對于成熟市場商業(yè)物業(yè)的開發(fā)抱有更高的熱情。

除了對物業(yè)產(chǎn)品的偏好之外，新加坡近年來在成熟市場上對地產(chǎn)資本的操作，已經(jīng)開始亞洲地區(qū)的風(fēng)氣之先。這種資本操作主要可以分為兩個不同層次。

頭先，利用私募基金在亞洲地產(chǎn)市場進行廣泛投資，在不同國家和地區(qū)積累了豐富的投資經(jīng)驗。在這一點上，嘉德置地走在行業(yè)前列。早在2003年，嘉德置地便成立了“凱德置地中國住宅基金”，籌集資金0.61億美元，用于投資中國主要城市的中高端項目。這次基金的成立，實際上是對中國房地產(chǎn)市場投資的一次“試水”。因為，在中國對外來資本進行嚴(yán)格審查和監(jiān)管的條件下，如何充分將海外投資者的資金用于自己發(fā)現(xiàn)的新興市場，形成一套可以實踐操作的模式，或許是一種更為深遠的考慮。所幸這次私募基金的投資獲得較大的成功，圓滿完成了投資任務(wù)。在此基礎(chǔ)上，嘉德置地于2005年成立“凱德中國發(fā)展基金”。這一次，他們擁有的不僅只是對中國地產(chǎn)市場環(huán)境的熟悉，還有更加豐富的投資經(jīng)驗，因此他們顯得更為自信，私募規(guī)模達到4億美元。

除了對新興市場的投資，嘉德旗下的私募基金同樣在成熟市場大展拳腳。2003年9月和11月，嘉德置地分別成立了“嘉德零售新加坡基金”和“嘉德零售日本基金”，分別在這兩個成熟市場進行購物的收購與投資。

與嘉德相比，吉寶置業(yè)在私募基金的操作上，同樣表現(xiàn)出保守（或者說穩(wěn)健）的特點，它們的資金多數(shù)投向較為成熟的市場。目前，吉寶旗下?lián)碛袃芍侥蓟?，前?5%的資金已經(jīng)投資于香港、新加坡、馬來西亞、韓國和日本市場，后者44%的資金已經(jīng)投資于日本和新加坡。如果這兩支基金投資完全，它們管理的資產(chǎn)規(guī)模有望達到14億美元。

　其次，新加坡房地產(chǎn)商對于REITs市場的關(guān)注程度也在升溫。自從嘉德置地分別于2002年和2003年成立嘉茂信托和嘉康信托以來，產(chǎn)生了良好的效應(yīng)，加之香港REITs市場的開辟，也增加了新加坡房地產(chǎn)商參與該市場的信心和熱情。

目前，吉寶置業(yè)正在準(zhǔn)備發(fā)行K-REIT Asia，初次注入的物業(yè)包括辦公和商業(yè)物業(yè)，價值達到6.3億新元，總的凈出租面積達到7.33萬平方米，平均入住率達到95%。規(guī)模相對較小的國浩房產(chǎn)，也在加快步伐，積極投身于REITs市場。

　總之，新加坡房地產(chǎn)商在成熟市場上的操作，正在實踐一條由開發(fā)到投資逐步升級的道路。在這條道路上，新加坡房地產(chǎn)商基本上做到了環(huán)環(huán)相扣。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與私募基金的操作為物業(yè)上市提供了物業(yè)基礎(chǔ)和組合技術(shù)，而REITs為前期投資的退出和商業(yè)物業(yè)的套現(xiàn)提供了渠道。在這其中，新加坡房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)金融本質(zhì)的深入認識，是其不斷向前的基礎(chǔ)。

　因此可以說，新加坡房地產(chǎn)商正是在不斷發(fā)掘新興市場良好的土地資源，不斷積累成熟市場開發(fā)和投資經(jīng)驗，并不斷努力使兩者融合的過程中，實現(xiàn)了對區(qū)域性地產(chǎn)機會的全盤把握。

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