限制外資炒樓的政策對資金實力雄厚的外資影響不大，今年以來加速進入中國房地產(chǎn)市場，進入方式亦日益多元

《瞭望》新聞周刊日前在廣州、香港調研時了解到，《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》等政策出臺以來，外資經(jīng)歷一段觀望期后，并未放緩進入中國房地產(chǎn)市場的步伐。

接受采訪的專家認為，中國房市仍是投資者感興趣的地區(qū)，外資基金實力雄厚，限制外資炒樓的政策對其影響不大。目前，外資進入中國房地產(chǎn)市場的方式更多樣化，這對有關部門的監(jiān)管提出了新要求。

今年以來外資加速進入華南房地產(chǎn)市場

11月8日，RREEF，德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎設施管理業(yè)務分支機構，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個中檔的大型民用住宅項目，開始進軍中國房地產(chǎn)市場。

RREEF攜手一家來自澳門及兩家內地的聯(lián)合投資商，計劃在珠海西北部的新香洲地區(qū)，利用106146平方米的空地資源開發(fā)一個價值2.25億美元的房地產(chǎn)住宅項目。合作項目名為“中珠上城”，預計開發(fā)20座塔樓包括大約2000間套民用住宅及少數(shù)商用住宅，將在未來三年里完工，主要面向當?shù)刂械仁杖胨降氖忻瘛?

RREEF亞太區(qū)主管柯特·瑞絡夫（KurtRoeloffs）先生說：“中國經(jīng)濟增長的步伐很快，這也使中國的房地產(chǎn)市場具有很強的吸引力。作為廣大亞太地區(qū)業(yè)務戰(zhàn)略拓展的一個重要組成部分，RREEF一直都在積極尋找進入中國市場的良機?！?

“目前相比較來說，北京、上海的房地產(chǎn)價格已經(jīng)相當高，低，而華南地區(qū)還有強的吸引力，尤其是寫字樓投資。2006年上半年，4000萬元以上的廣州房地產(chǎn)投資比去年同期增加了112.5%，達到85億元，其中8%為境外資金”，香港仲量聯(lián)行大中華（南區(qū)）研究部主管曾紀崇說。

曾紀崇說，2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金頭次進入廣州房地產(chǎn)市場，外資對廣州市場的關注度開始升溫。因為外資的退休基金、策略基金等，都預期有回報，強大的資金壓力下他們把目光投向了有利可圖的市場，包括中國房市。

5月，加拿大背景的投資商以3.969億元的底價頭拍奪得閑置了四年的廣州帝苑大酒店，這是該集團頭個在華項目，預計投資8000萬美元。據(jù)知情人士透露，后來加拿大企業(yè)資金出境發(fā)生困難，該項目被轉給港資背景的投資商。

6月，G天倫發(fā)布公告，該公司控股子公司廣州潤龍房地產(chǎn)公司與金豐投資有限公司、廣州市豐川房地產(chǎn)公司簽署了《項目轉讓協(xié)議書》，整體轉讓羊城大廈房地產(chǎn)項目，交易金額為1.72億元。金豐投資有限公司英文名為LOCKHART　PROFITSLIMITED，注冊地為英屬維爾京群島，為一家日本的上市公司。

今年以來，外資在加速進入廣東市場。據(jù)國家外匯管理局廣東省分局的不完全統(tǒng)計，2006年上半年，廣東?。ú缓钲冢┬略O立并領取《外商投資企業(yè)外匯登記證》的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)近百家，同比增長四成多。業(yè)內人士認為，在人民幣“破8”及繼續(xù)升值的預期下，外資不會輕易撤出中國房地產(chǎn)市場。

外資進入模式日趨多元

《瞭望》新聞周刊在調研中了解到，為應對政策，外資進入中國地產(chǎn)市場的模式趨向多元化，從過去直接購購已建好的物業(yè)、單打獨斗為主，轉向更早介入開發(fā)、進入二線城市、與內地開發(fā)商合作等模式。

曾紀崇說，限制外資炒樓政策剛出臺時，向他咨詢的電話很多，外資基金觀望了一段時間；如今兩個多月過去了，大家感覺影響不是太大。外資對中國房地產(chǎn)市場還是很有信心的，除了購賣房產(chǎn)外，外資也很看好廣州的租賃市場。目前約有17家大型企業(yè)（多為外資企業(yè)），共計要尋租15.2萬平方米的寫字樓。

根據(jù)仲量聯(lián)行較近公布的環(huán)球房地產(chǎn)資本報告，2006年上半年，環(huán)球房地產(chǎn)直接投資總值2900億美元，較2005年同期增長30%。其中，亞太區(qū)約占15%，總值430億美元，較去年同期增長40%。亞太區(qū)的總交易額有51%來自日本，另有11%來自中國內地，10%來自香港。

仲量聯(lián)行國際資本市場部國際董事郝思?。℅uyHollis）表示，日本及中國是亞太區(qū)表現(xiàn)較突出的市場。環(huán)球及美國投資者是亞太區(qū)的主要跨區(qū)購家，而中東投資者亦開始對亞太區(qū)產(chǎn)生興趣。在中國，上半年的交易量較去年同期增加一倍。曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者，在2006年上半年卷土重來，并投資中國的寫字樓物業(yè)。

香港一家物業(yè)顧問有限公司的數(shù)據(jù)顯示，預計今年下半年，僅港商在內地投資的房地產(chǎn)項目將達10350宗左右，較上半年上升約17%，預計投資總額達60億元，外資涌入并沒有因政策限制而減少的跡象。

7月下旬，美國環(huán)球房地產(chǎn)管理公司保德信亞洲與深圳市怡景投資城達成協(xié)議，共同發(fā)展城。這種中外合資發(fā)展模式在深圳屬頭創(chuàng)，美國保德信金融集團注資約10億元。城坐落于深圳福田區(qū)福華路，項目總建筑面積135377平方米，其中商場總建筑面積約94600平方米。

8月上旬，多家媒體報道，美國的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司——西蒙房地產(chǎn)集團公司，與世界500強企業(yè)摩根士丹利房地產(chǎn)基金日前正式在深圳成立合資公司，聯(lián)手進軍深圳房地產(chǎn)市場。新成立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司投資總額為500萬元。

11月上旬，RREEF宣布在珠海與其他三家公司共同合作開發(fā)“中珠上城”。這三家公司分別是澳門房地產(chǎn)開發(fā)商——新創(chuàng)衡國際有限公司，在珠海具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的中珠股份有限公司，及其姐妹公司——房地產(chǎn)開發(fā)與管理為主營的民營企業(yè)——西海集團。新創(chuàng)衡和中珠兩家公司此前已經(jīng)在珠海成功合作開發(fā)了一個住宅項目。在這次合作的三家公司中，RREEF占總投資的50%，新創(chuàng)衡占25%，中珠和西海集團分別占20%和5%。中珠為該項目的項目經(jīng)理，負責一切項目開發(fā)與管理的工作。

“持續(xù)的經(jīng)濟增長，積極的結構性變革，加上相對短缺的各類優(yōu)質房地產(chǎn)的供給，意味著從中長期來看，中國房地產(chǎn)市場依然保持著光明的發(fā)展前景。RREEF還將繼續(xù)積極地在中國尋找重要的行業(yè)和市場投資機會。”柯特·瑞絡夫表示。

專家建議監(jiān)管外資基金動向

仲量聯(lián)行有關人士說，跨境投資者正集中擴充在亞太區(qū)的資產(chǎn)組合，預料2006年余下時間，投資者對亞太區(qū)的興趣及交易額均會大幅提高。

在亞洲，投資者鎖定以中國、越南及其他迅速發(fā)展市場的二三線城市為目標。相信2006年環(huán)球商業(yè)房地產(chǎn)直接投資將再創(chuàng)新高，預期總交易量達到6000億美元。

業(yè)內人士告訴記者，憑著穩(wěn)健的回報，房地產(chǎn)業(yè)廣受基金經(jīng)理青睞，事實上，不少基金經(jīng)理調整投資組合并增加房地產(chǎn)資產(chǎn)的比重。

而多位專家指出，目前《意見》中的門檻并不高（外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元，含1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。），其實對財力雄厚的基金影響不大。純粹購購現(xiàn)有物業(yè)、對樓價推波助瀾的基金應成為監(jiān)管的重要對象。

9月初出臺的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知》，加強了外資購房結匯時的審核，建議在此基礎上加強對基金購賣房產(chǎn)的監(jiān)督和管理。

中銀香港高端經(jīng)濟研究員黃少明認為，總體房地產(chǎn)開發(fā)投資中，外資約占5%，但若以物業(yè)購賣交易額計，外資則占10%至15%。外資進入內地房地產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)帶來不少正面作用，例如外資開發(fā)商進入內地建屋，有助于提高內地房地產(chǎn)的建筑、設計、城市建設等整體水平。然而，一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購購現(xiàn)有物業(yè)，對行業(yè)發(fā)展并無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾。建議政府通過稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，對基金進入內地進行有效監(jiān)管。

要關注基金大批量購進賣出，直接拉升房價，某種程度抵銷調控政策效果的情況。美聯(lián)集團執(zhí)行董事兼中國部行政總裁郭應龍說，雖然外資占整體內地房產(chǎn)市場比例不高，但在城市，所占比例可達20%。其次，2005年宏調措施推出后，外資不僅沒有放緩投資，反而有所增加。據(jù)統(tǒng)計，外資去年投入中國房產(chǎn)業(yè)的110億美元中，約70%集中于調控政策出臺后的下半年，當中第四季度更占全年投資總額一半以上。外資大量投入，直接帶動房地產(chǎn)價格上漲。

調控房地產(chǎn)的政策要注意人民幣升值的影響因素。近年人民幣因各種因素刺激，己有升值的預期，根據(jù)日本及臺灣經(jīng)驗，本土貨幣升值過程中，房產(chǎn)和股票均會令價格上漲，并吸引大量外資到房產(chǎn)及股票市場，從而進一步強化貨幣的升值需求。由于現(xiàn)時人民幣匯率改革已經(jīng)啟動，所以如房地產(chǎn)價格不斷上漲，意味國際資金將可通過投資內地房地產(chǎn)及炒賣匯率來賺取雙重利潤。匯率的穩(wěn)定，有利于房價平穩(wěn)。房地產(chǎn)政策的制定，要關注其他經(jīng)濟和社會問題的連鎖反應。

也有專家建議，從尊重歷史的角度制訂地方細則。曾紀崇等專家認為，關于境外個人購房的限制，建議各個地方政府做進一步的細則區(qū)分。各地外資的進入規(guī)模、進入意圖并不一樣，像廣東地區(qū)和港澳地區(qū)的聯(lián)系緊密，廣東不少城市本身就是僑鄉(xiāng)，外資進入這些地方的房地產(chǎn)市場是有實際需要的。而且廣州正在成為國際化大都市，外國人、香港人來這里工作定居也是對廣州經(jīng)濟有信心的表現(xiàn)。

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