據(jù)悉，東莞近兩年均能銷售差不多500萬平方米的住宅，這也意味著每年將有近5萬戶家庭收樓入住。然而，記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前收樓時(shí)存在很多陷阱，甚至品牌開發(fā)商的流程也難以透明化。針對(duì)目前收樓過程中的種種陷阱，業(yè)主應(yīng)該如何處理？記者特意向廣東省啟明律師事務(wù)所易紹洪律師進(jìn)行了咨詢。

　　律師建議：市民在選購帶裝修的商品房時(shí)，應(yīng)該創(chuàng)造條件記錄和拍下標(biāo)裝樣板房內(nèi)的家私電器的樣子和品牌，并保留好任何相關(guān)資料。而市民在準(zhǔn)備簽訂購房合同時(shí)，務(wù)必認(rèn)真閱讀相關(guān)條款。另外，在準(zhǔn)備收樓前應(yīng)該積極與其他業(yè)主聯(lián)系，商議是否需要集體去收樓。據(jù)了解，目前在廣州等一線城市已有不少小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來進(jìn)行“團(tuán)驗(yàn)”，而驗(yàn)房機(jī)構(gòu)也會(huì)根據(jù)團(tuán)驗(yàn)的戶數(shù)而給予相應(yīng)的折扣。

　　　陷阱一：證件不齊全就通知收樓

　　案例：東城某樓盤業(yè)主陳小姐于去年12月被通知收樓，結(jié)果到了收樓現(xiàn)場才知道，開發(fā)商未曾拿到相關(guān)的交樓證明，物管人員表示：收不收樓業(yè)主自己定，文件齊全的時(shí)間不確定。當(dāng)陳小姐追問多次無果，“從我次反映問題現(xiàn)在已經(jīng)兩個(gè)多月，仍沒有收到開發(fā)商的任何回復(fù)。我已經(jīng)向收樓咨詢而且反映過多次，但是每次都無勞而返，開發(fā)商和物管都是在互相推脫。”陳小姐很無奈地表示:我和裝修公司都約好裝修時(shí)間了，但沒有明確的證件齊全的收樓時(shí)間。自己的房但自己卻做不了做主。

　　專家支招：

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號(hào)）中第五章第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知購受人。

　　《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》中第五條也規(guī)定，建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　即使說，開發(fā)商無證或證件不齊就交樓，這種行為屬于違約行為。業(yè)主可以拒收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并按合同約定支付延期交樓違約金，業(yè)主們也通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)，甚至集體訴訟。

　　需注意的是，如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬別簽字收樓。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，收樓了也就等于業(yè)主承認(rèn)開發(fā)商的“質(zhì)量瑕疵”，也認(rèn)可這個(gè)降低交樓標(biāo)準(zhǔn)的行為，屆時(shí)即使追索賠償也會(huì)成為弱勢的一方。在未看房前就被要求先簽相關(guān)文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應(yīng)盡量在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣。

　　　陷阱二 交樓標(biāo)準(zhǔn)與原承諾不符

　　張小姐購購的是預(yù)售樓，當(dāng)時(shí)主體建筑沒有完工，無法看現(xiàn)房。售樓小姐明確告訴她，樣板房就是收樓標(biāo)準(zhǔn)，而且是價(jià)值1000元每平方米的。然而收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修根本不值1000元每平方，而且相差甚遠(yuǎn)。發(fā)展商告訴我們“之前給你們看的樣板房僅供參觀，非交樓標(biāo)準(zhǔn)，?！?

　　專家支招：

　　如果單純就交樓標(biāo)準(zhǔn)與原來承諾不符，要提起訴訟或索賠前必須經(jīng)第三方評(píng)估部門對(duì) 的整個(gè)裝修價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告出來后才能有數(shù)據(jù)來證明。評(píng)估費(fèi)用需由委托人墊付，在提起訴訟時(shí)再一并要求開發(fā)商支付評(píng)估的費(fèi)用。

　　凡是沒有寫入合同上面或是開發(fā)商在宣傳資料當(dāng)中明確地承諾，因?yàn)榻粯菢?biāo)準(zhǔn)實(shí)際上是一個(gè)嚴(yán)格的條件，如果合同上面沒有明確地說樣板房就是交樓的標(biāo)準(zhǔn)的話就不能以樣板房作為交樓的標(biāo)準(zhǔn)。有時(shí)候開發(fā)商會(huì)在宣傳資料的小角落里獨(dú)寫一個(gè)說法，例如說本宣傳資料不是要約，又或者在合同上只是寫了“高端洗手盆、高端地板……”等，這些都是開發(fā)商常玩的文字游戲。

　　市民在選購帶裝修的商品房時(shí)，應(yīng)該創(chuàng)造條件記錄和拍下標(biāo)裝樣板房內(nèi)的家私電器的樣子和品牌，并保留好樓盤的宣傳單張和任何相關(guān)字據(jù)。嚴(yán)格上，購購帶裝修的房子應(yīng)該在購房合同以外簽一份補(bǔ)充的約定，可以清晰的標(biāo)明交樓時(shí)每樣物品的品牌、型號(hào)等。

　　　陷阱三 逾期交樓超過90天 想退房卻不容易

　　蔡先生購下常平的房子，但房子出現(xiàn)質(zhì)量問題而兩次整改，開發(fā)商因整改已導(dǎo)致逾期三個(gè)月仍無法交樓。合同上約定超過90天，業(yè)主有權(quán)提出退房。但我們現(xiàn)在是否能選擇退房？

　　專家支招：

　　遇到這種情況，頭先要看開發(fā)商是否有竣工驗(yàn)收備案表，如果有，按照合同的約定就是具備下列第幾條的條件可以交房。其中一條是商品房需要經(jīng)過驗(yàn)收合格才能交付使用，這樣開發(fā)商就不構(gòu)成逾期交房。房屋整改導(dǎo)致業(yè)主無法收房也屬是逾期交房的行為，但是法院一般不會(huì)支持業(yè)主退房，因?yàn)樵诜缮?，這種情況屬于“質(zhì)量瑕疵”的問題。

　　“退房”在法律上叫做解除合同，解除合同較根本就是根本違約，所謂“根本違約”就是違反國家強(qiáng)制性法律的規(guī)定。如果開發(fā)商沒有取得沒有取得竣工驗(yàn)收合格證就交付給業(yè)主的話，這時(shí)業(yè)主要求退房，法院沒有絲毫的理由支持開發(fā)商。

　　但若是出現(xiàn)“質(zhì)量瑕疵”問題則不一樣。例如，客戶購一批棉花，我們要求的是一等品，后來發(fā)現(xiàn)棉花當(dāng)中有部分有質(zhì)量問題，可要求把有問題的部分推貨。但它不構(gòu)成整批貨物的合同的解除。同樣，業(yè)主不能以逾期交房這一問題要退房，只能以“經(jīng)過兩次維修以后仍然不能居住”為由才能來談退房問題。

　　律師建議，如果滿足合同約定的退房條件，較好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋購賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。

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