農村房屋購賣合同所引發(fā)的糾紛中，村民將房屋出售給本集體經濟組織內部成員，認定購賣合同有效沒有什么異議；但出售給集體經濟組織以外成員，即外村村民或城鎮(zhèn)居民時，合同效力的認定仍存在著司法不統(tǒng)一的現象：

　?。?）無效說。

　　理由是：其一，農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定；其二，如果農民的房屋允許自由購賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止。其三，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。 ”

　　（2）有效說。

　　理由是：其一，1963年3月20日《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》第2項規(guī)定：社員有購賣房屋的權利。其二，較高法院（1992）民他字第8號批復認為：農村房屋購賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。

　　山東天正平律師事務所律師劉積波同意第（2）種說法，其理由是：農村居民依法獲得的宅基地使用權，主要是為了滿足村民的住房保障，但是，村民有特殊情況下必須變賣房屋，才能提高自己的生活質量，譬如：因大學畢業(yè)后招聘在深圳某一公司工作，需要在深圳購購房屋居住，把在農村的房屋出賣，獲得價款作為在深圳購房的頭付款；因參軍提干后，在服兵役地結婚，需要購購房屋，將農村家中的房屋出賣購置商品房。上述二例，充分說明，農村房屋所有人并不是為了炒賣宅基地獲取巨大利益而出賣自己的房屋，而是為了自己經濟狀況、工作需要、生活方便等而出賣自己房屋。所以說，農村村民出賣房屋應當具體情況具體分析解決，不應一刀切。

　　山東一諾律師事務所孫銘銘律師同意第（1）種說法：農村宅基地屬于集體經濟組織所有，農民是其成員，所以在此基礎上才享有宅基地的使用權。如果轉讓給本經濟組織以外的人，因違反法律強制性規(guī)定，所以合同應屬無效。再者因合同一方當事人不符合法律規(guī)定，所以土地使用權證和房權證根本就無法辦理，也不能實現權利人對物權的占有。

　　山東中苑律師事務所戴志輝律師同意第（2）種說法。，土地政策應當與社會制度及經濟發(fā)展狀況相適應。目前我國的土地屬于全民所有和集體所有，所以，無論是農村房屋還是城市商品房，屬于個人的只是地上的房子，對于土地擁有的都只是使用權。，我國法律之所以嚴格農村宅基地自由流轉，目的在于保障農民有基本的生活保障。第三，雖然本律師認為應該放開農村宅基地流轉的限制，但我國正處于轉型期，各項制度的改革還需要一個過程，法律本身也有滯后性。根據現有的法律制度，農村房屋出售給集體經濟組織以外成員會因違反法律的強制性規(guī)定而無效。

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