公開資料顯示，2010年萬保金招共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴(kuò)張速度較快，而萬科的運(yùn)行效率較高。截至2010年3季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率較低，為68.59%，這與萬科一直強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式相符。

　　
　　2010年房企銷售排行榜出爐 萬保招金“被調(diào)控”效果幾何？

　　四大房企·萬科篇

　　作為中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè)，萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。

　　根據(jù)《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內(nèi)家年銷售超過千億的房企。

　　而面對(duì)不斷深入的調(diào)控，及時(shí)調(diào)整開發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏，調(diào)低對(duì)利潤的追求，把調(diào)控可能帶來的業(yè)績影響降到較低無疑成為其銷售突破千億的保障。

　　這種順勢而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年，他們率先將開發(fā)轉(zhuǎn)向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應(yīng)政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當(dāng)行業(yè)迎來頭次調(diào)整時(shí)，萬科則迅速舉起降價(jià)大旗，搶先出貨。顯然，這種面對(duì)不同情況積極調(diào)整的策略使得萬科得以長期位居地產(chǎn)“一哥”的位置。

　　不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。頭先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導(dǎo)至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長，萬科2010年全年的業(yè)績不會(huì)超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。

　　其次是資金的問題，如果僅僅從資產(chǎn)負(fù)債表分析，萬科的資金狀況確實(shí)不錯(cuò)。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產(chǎn)1879億的16.7%，而流動(dòng)比率，即短期借款加一年內(nèi)到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。

　　但從萬科的三季報(bào)現(xiàn)金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億，而經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，說明企業(yè)掙得少花得多；同時(shí)其前三季度銷售收入223億元，但經(jīng)營性現(xiàn)金流入是598億，說明63%的現(xiàn)金流來自以前年度收入或預(yù)收款； 較后其2010年1-9月收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊(cè)會(huì)計(jì)師表示，收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金金額巨大，多為關(guān)聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的嚴(yán)重短缺。

　　而如果要預(yù)測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報(bào)，進(jìn)一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大，就說明存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng)，相反的，如果新開工項(xiàng)目多，反而會(huì)進(jìn)一步增加資金的需求量；截止三季度其預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經(jīng)預(yù)收了未來17個(gè)月的收入，這個(gè)數(shù)字也驗(yàn)證了萬科未來資金會(huì)更緊張。

　　同時(shí)，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業(yè)外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務(wù)，也顯示了其利潤的健康性。

　　并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個(gè)2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個(gè)月就拿下了21處土地，且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實(shí)現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲(chǔ)備土地的結(jié)果，而2010年全國范圍內(nèi)的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。

　　此外，萬科目前已經(jīng)將學(xué)習(xí)目標(biāo)從美國的住宅企業(yè)帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行，希望學(xué)習(xí)其“市場環(huán)境適應(yīng)能力”，而萬科也確實(shí)在住宅市場遭遇連續(xù)調(diào)控后，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的市場。此外針對(duì)重慶將試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的消息，萬科已經(jīng)對(duì)相關(guān)媒體表示，房產(chǎn)稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計(jì)劃的落實(shí)，會(huì)抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。

　　四大房企·保利篇

　　截至2010年三季度末，保利地產(chǎn)以總資產(chǎn)1367.89億元保持其在“招保萬金”四大房企中位的排名。

　　2007-2010年三季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)的平均增長率在四大房企中居頭。也即，近三年來，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)以平均每年50%以上的速度增長著。然而，“史上較嚴(yán)厲”樓市調(diào)控期間，不同于萬科能夠借力“調(diào)控”、成為頭家銷售額過千億房企的無限風(fēng)光，保利地產(chǎn)在2010年表現(xiàn)只能說是中規(guī)中矩，并無“亮點(diǎn)”引人注意，更由于媒體曝出其違規(guī)建造別墅事件而引人議論。

　　從保利地產(chǎn)2010年1-11月份拿地公告中可以觀察到，2010年保利地產(chǎn)布局二、三線城市，拿地“兇猛”。

　　根據(jù)保利地產(chǎn)公告進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)可以看出，2010年1-11月份，保利共計(jì)拿下42個(gè)地塊，絕大多數(shù)位于二、三線城市，購地金額逾450億余元。

　　資料進(jìn)一步顯示，2010年1-11月份保利所獲42個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有8個(gè)位于成都，占比近1/5?？梢钥闯鰜?，繼今年保利在成都地區(qū)以80億的銷售金額，成為該地“銷售”后，成都房地產(chǎn)市場便成為其布局“重鎮(zhèn)”，凈用地面積共計(jì)89.59萬㎡，在未來將以商業(yè)、住宅的形式被開發(fā)出來。

　　除去成都地區(qū)，沿江、沿海城市也成為其“布局”城市：江浙、廣東這幾處“必爭之地”自不必說，保利地產(chǎn)在福建、青島和武漢等地也有所“斬獲”。

　　不過，布局二、三線城市之余，保利地產(chǎn)在一線城市北上廣，再加上準(zhǔn)一線城市天津，拿地雖少，投入?yún)s高。2010年1-11月份，保利地產(chǎn)在北上廣天四個(gè)城市所獲5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，購地總額為144.93億元，用地面積共計(jì)66.67萬㎡，折合樓面價(jià)2.17萬元/㎡。

　　進(jìn)入2010年12月份，房企拿地更為“兇猛”。保利地產(chǎn)雖仍未對(duì)2010年12月份拿地情況進(jìn)行披露，但僅根據(jù)媒體報(bào)道的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)公司在半個(gè)月內(nèi)分別在北京、廣州、紹興、南京四地砸下88.78億元拿地。保守統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在去年全年購地金額接近600億。

　　而保利地產(chǎn)全年的銷售金額也不過660億。投資者雖然可以來看到保利地產(chǎn)在2010年突破其歷史銷售記錄，但也要關(guān)注其資金風(fēng)險(xiǎn)，尤其是現(xiàn)金流量情況。

　　如果對(duì)四大房企的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)較低(0.62)，保利地產(chǎn)較高(0.79)。2010年保利地產(chǎn)三季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)的長期借款高達(dá)470.97億元，這一數(shù)字是萬科的2倍，金地集團(tuán)的2.78倍，招商地產(chǎn)的4.36倍。

　　再將四大房企的經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量情況進(jìn)行比較的話，可以發(fā)現(xiàn)，除去招商地產(chǎn)外，其余三家均為負(fù)。2010年三季度，保利地產(chǎn)更是創(chuàng)下經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流為-261.08億元的巨額數(shù)字(萬科為-12.07億、金地為-14.15億元)。

　　四大房企中，保利地產(chǎn)作為具有國資背景的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，要比同行具有更大的信貸融資優(yōu)勢。和萬科相比，保利或許沒有其的管理經(jīng)驗(yàn)，卻享有更多的政策便利?？梢怨苤懈Q豹的是，4·19房地產(chǎn)調(diào)控以來，上市房企定向增發(fā)基本上都遭遇監(jiān)管部門擱置或是否決，而保利地產(chǎn)則恰好在4月19日對(duì)外發(fā)布公告，稱其定向增發(fā)方案獲得國資委批復(fù)同意。

　　不過，“大”與“強(qiáng)”一直是國企需要面對(duì)的考驗(yàn)。2010年12月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)再次發(fā)生變更。在企業(yè)運(yùn)營效率遜于萬科的事實(shí)下，保利地產(chǎn)每隔兩年變更一次財(cái)務(wù)總監(jiān)，似乎也反應(yīng)出公司在治理結(jié)構(gòu)上有待提高。更何況，無論是在近期流行的“綠色住宅”還是“住宅產(chǎn)業(yè)化”的主題上，萬科也要比保利先行一步。

　　萬科與保利，既然分列A股市場房企、二名的位置，就難以避免公眾將兩大房地產(chǎn)巨頭進(jìn)行比較。近兩年，保利地產(chǎn)擴(kuò)張的速度雖令市場矚目，但是在綜合實(shí)力上仍遠(yuǎn)遜于萬科。好事者難免會(huì)發(fā)出“既生瑜，何生亮”的慨嘆，但是競爭對(duì)手的存在，往往是企業(yè)不斷前行的動(dòng)力。適值房地產(chǎn)市場“多事之秋”，保利在借助調(diào)控之機(jī)，一邊參與行業(yè)整合，一邊放手拿地。不過，仍需其能在管理上做到更為精致、理念上更加創(chuàng)新，由大向強(qiáng)轉(zhuǎn)變。

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