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四房企排行榜出爐 保利擴張超快萬科效率超高
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 625 次
公開資料顯示,2010年萬保金招共計實現(xiàn)銷售金額2109億元,簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中,保利規(guī)模擴張速度較快,而萬科的運行效率較高。截至2010年3季度,保利地產(chǎn)總資產(chǎn)較年初增長了52.27%,而萬科的存貨占流動資產(chǎn)比率較低,為68.59%,這與萬科一直強調(diào)的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式相符。
2010年房企銷售排行榜出爐 萬保招金“被調(diào)控”效果幾何?
四大房企·萬科篇
作為中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè),萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。
根據(jù)《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示,2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料。其中住宅銷售收入1026億元,住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄,使得萬科成為國內(nèi)家年銷售超過千億的房企。
而面對不斷深入的調(diào)控,及時調(diào)整開發(fā)布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏,調(diào)低對利潤的追求,把調(diào)控可能帶來的業(yè)績影響降到較低無疑成為其銷售突破千億的保障。
這種順勢而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年,他們率先將開發(fā)轉(zhuǎn)向二三線城市,并以剛性需求者為主力客戶,順應(yīng)政策要求大建特建“小戶型”,以滿足主力市場需求;2008年,當(dāng)行業(yè)迎來頭次調(diào)整時,萬科則迅速舉起降價大旗,搶先出貨。顯然,這種面對不同情況積極調(diào)整的策略使得萬科得以長期位居地產(chǎn)“一哥”的位置。
不過,銷售千億的背后,萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。頭先是盈利能力方面,這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導(dǎo)至盈利端。與2004年的百億銷售額相比,6年之后的千億萬科,其銷售額增長了9倍;2004年凈利潤約為9億元,2010年前三季度為32.72億元,如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長,萬科2010年全年的業(yè)績不會超過50億元,而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然,萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配,直接影響了其盈利能力。
其次是資金的問題,如果僅僅從資產(chǎn)負債表分析,萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億,占總資產(chǎn)1879億的16.7%,而流動比率,即短期借款加一年內(nèi)到期的長期借款僅158億,也就是僅萬科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款,資金狀況很是寬裕。
但從萬科的三季報現(xiàn)金流量表來看,其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經(jīng)營性現(xiàn)金流為負數(shù)12億,上年同期則是正數(shù)112億,而經(jīng)營性現(xiàn)金流為負數(shù),說明企業(yè)掙得少花得多;同時其前三季度銷售收入223億元,但經(jīng)營性現(xiàn)金流入是598億,說明63%的現(xiàn)金流來自以前年度收入或預(yù)收款; 較后其2010年1-9月收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金55億,比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊會計師表示,收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金金額巨大,多為關(guān)聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來,不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的嚴(yán)重短缺。
而如果要預(yù)測未來萬科的資金狀況,還要看2010年的年報,進一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大,就說明存貨的變現(xiàn)能力強,相反的,如果新開工項目多,反而會進一步增加資金的需求量;截止三季度其預(yù)收賬款已經(jīng)達到656億,超過1-9月份銷售收入433億,按照2010年的平均銷售額,等于是已經(jīng)預(yù)收了未來17個月的收入,這個數(shù)字也驗證了萬科未來資金會更緊張。
同時,2010年1-9月萬科的投資收益2100萬,比去年同期的1.52億下降86%,營業(yè)外利潤僅2480萬,說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務(wù),也顯示了其利潤的健康性。
并且,今年以來,萬科還加速了在土地市場的投入,整個2010年共獲取106塊土地,尤其是12月份,僅一個月就拿下了21處土地,且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年,按此規(guī)律,萬科2010年實現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結(jié)果,而2010年全國范圍內(nèi)的大量拿地,也將保障萬科今后幾年的銷售成績。
此外,萬科目前已經(jīng)將學(xué)習(xí)目標(biāo)從美國的住宅企業(yè)帕爾迪轉(zhuǎn)向了匯豐銀行,希望學(xué)習(xí)其“市場環(huán)境適應(yīng)能力”,而萬科也確實在住宅市場遭遇連續(xù)調(diào)控后,將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)的市場。此外針對重慶將試點房地產(chǎn)稅的消息,萬科已經(jīng)對相關(guān)媒體表示,房產(chǎn)稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計劃的落實,會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年,我們將更多的看到萬科出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。
四大房企·保利篇
截至2010年三季度末,保利地產(chǎn)以總資產(chǎn)1367.89億元保持其在“招保萬金”四大房企中位的排名。
2007-2010年三季度,保利地產(chǎn)總資產(chǎn)的平均增長率在四大房企中居頭。也即,近三年來,保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)以平均每年50%以上的速度增長著。然而,“史上較嚴(yán)厲”樓市調(diào)控期間,不同于萬科能夠借力“調(diào)控”、成為頭家銷售額過千億房企的無限風(fēng)光,保利地產(chǎn)在2010年表現(xiàn)只能說是中規(guī)中矩,并無“亮點”引人注意,更由于媒體曝出其違規(guī)建造別墅事件而引人議論。
從保利地產(chǎn)2010年1-11月份拿地公告中可以觀察到,2010年保利地產(chǎn)布局二、三線城市,拿地“兇猛”。
根據(jù)保利地產(chǎn)公告進行初步統(tǒng)計可以看出,2010年1-11月份,保利共計拿下42個地塊,絕大多數(shù)位于二、三線城市,購地金額逾450億余元。
資料進一步顯示,2010年1-11月份保利所獲42個房地產(chǎn)項目中,有8個位于成都,占比近1/5。可以看出來,繼今年保利在成都地區(qū)以80億的銷售金額,成為該地“銷售”后,成都房地產(chǎn)市場便成為其布局“重鎮(zhèn)”,凈用地面積共計89.59萬㎡,在未來將以商業(yè)、住宅的形式被開發(fā)出來。
除去成都地區(qū),沿江、沿海城市也成為其“布局”城市:江浙、廣東這幾處“必爭之地”自不必說,保利地產(chǎn)在福建、青島和武漢等地也有所“斬獲”。
不過,布局二、三線城市之余,保利地產(chǎn)在一線城市北上廣,再加上準(zhǔn)一線城市天津,拿地雖少,投入?yún)s高。2010年1-11月份,保利地產(chǎn)在北上廣天四個城市所獲5個房地產(chǎn)項目,購地總額為144.93億元,用地面積共計66.67萬㎡,折合樓面價2.17萬元/㎡。
進入2010年12月份,房企拿地更為“兇猛”。保利地產(chǎn)雖仍未對2010年12月份拿地情況進行披露,但僅根據(jù)媒體報道的資料進行統(tǒng)計,就可發(fā)現(xiàn)公司在半個月內(nèi)分別在北京、廣州、紹興、南京四地砸下88.78億元拿地。保守統(tǒng)計,保利地產(chǎn)在去年全年購地金額接近600億。
而保利地產(chǎn)全年的銷售金額也不過660億。投資者雖然可以來看到保利地產(chǎn)在2010年突破其歷史銷售記錄,但也要關(guān)注其資金風(fēng)險,尤其是現(xiàn)金流量情況。
如果對四大房企的資產(chǎn)負債率進行比較,可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)較低(0.62),保利地產(chǎn)較高(0.79)。2010年保利地產(chǎn)三季報顯示,保利地產(chǎn)的長期借款高達470.97億元,這一數(shù)字是萬科的2倍,金地集團的2.78倍,招商地產(chǎn)的4.36倍。
再將四大房企的經(jīng)營活動所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量情況進行比較的話,可以發(fā)現(xiàn),除去招商地產(chǎn)外,其余三家均為負。2010年三季度,保利地產(chǎn)更是創(chuàng)下經(jīng)營活動所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流為-261.08億元的巨額數(shù)字(萬科為-12.07億、金地為-14.15億元)。
四大房企中,保利地產(chǎn)作為具有國資背景的房地產(chǎn)龍頭企業(yè),要比同行具有更大的信貸融資優(yōu)勢。和萬科相比,保利或許沒有其的管理經(jīng)驗,卻享有更多的政策便利??梢怨苤懈Q豹的是,4·19房地產(chǎn)調(diào)控以來,上市房企定向增發(fā)基本上都遭遇監(jiān)管部門擱置或是否決,而保利地產(chǎn)則恰好在4月19日對外發(fā)布公告,稱其定向增發(fā)方案獲得國資委批復(fù)同意。
不過,“大”與“強”一直是國企需要面對的考驗。2010年12月22日,保利地產(chǎn)發(fā)布公告,公司的財務(wù)總監(jiān)再次發(fā)生變更。在企業(yè)運營效率遜于萬科的事實下,保利地產(chǎn)每隔兩年變更一次財務(wù)總監(jiān),似乎也反應(yīng)出公司在治理結(jié)構(gòu)上有待提高。更何況,無論是在近期流行的“綠色住宅”還是“住宅產(chǎn)業(yè)化”的主題上,萬科也要比保利先行一步。
萬科與保利,既然分列A股市場房企、二名的位置,就難以避免公眾將兩大房地產(chǎn)巨頭進行比較。近兩年,保利地產(chǎn)擴張的速度雖令市場矚目,但是在綜合實力上仍遠遜于萬科。好事者難免會發(fā)出“既生瑜,何生亮”的慨嘆,但是競爭對手的存在,往往是企業(yè)不斷前行的動力。適值房地產(chǎn)市場“多事之秋”,保利在借助調(diào)控之機,一邊參與行業(yè)整合,一邊放手拿地。不過,仍需其能在管理上做到更為精致、理念上更加創(chuàng)新,由大向強轉(zhuǎn)變。
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