近日，作為中國(guó)內(nèi)地個(gè)由開(kāi)發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金，金地集團(tuán)行情，資訊）（600383）（600383.SH）宣布完成了其與瑞銀共同發(fā)起的房地產(chǎn)基金期的募集，從而使該基金規(guī)模達(dá)到近2億美元，主要用于投資中國(guó)一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　無(wú)獨(dú)有偶，背靠中國(guó)建筑（行情，資訊）（601668）（601668.SH）的中建地產(chǎn)相關(guān)管理層較近也透露，未來(lái)有意考慮建立基金平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在資金為王的房地產(chǎn)界，一股基金熱潮正逐漸啟幕。

　　解資金近渴

　　“與其任由充沛的民間資金去炒大豆和玉米，不如把他們吸引過(guò)來(lái)參與房地產(chǎn)基金?！备吆屯顿Y董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，將私募基金作為吸引過(guò)剩流動(dòng)性的“海綿體”，這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著積極意義。

　　作為房地產(chǎn)私募基金高和投資的創(chuàng)辦者，從SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]副總裁的職位上離職后一年，他發(fā)起的這只基金就數(shù)度出手。今年初，他們收購(gòu)了北京凱德華璽[較新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目的底商；5月，又收購(gòu)了燕莎區(qū)域的琨莎[較新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]二期寫(xiě)字樓及商鋪，隨后閃電開(kāi)盤(pán)并售罄，溢價(jià)率超過(guò)70%。11月下旬，高和投資再度斬獲位于北京市北三環(huán)馬甸橋區(qū)域的金澳國(guó)際[較新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　蘇鑫認(rèn)為，盡管如今人民幣房地產(chǎn)基金的總體量還很小，但其未來(lái)的發(fā)展可能會(huì)非常迅速。

　　的確，周轉(zhuǎn)快、溢價(jià)高的房地產(chǎn)基金不僅僅令很多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人紛紛轉(zhuǎn)型，同時(shí)也使得不少開(kāi)發(fā)商難以抵擋其誘惑，尤其是那些資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　“當(dāng)前的樓市調(diào)控政策對(duì)于投資性資金限制較嚴(yán)，如果能夠?qū)@部分資金實(shí)行吸納并有效利用起來(lái)，也不失為一個(gè)好的渠道?！本G城[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]中國(guó)（03900.HK，下稱(chēng)“綠城”）副主席壽柏年表示。

　　綠城2010年中報(bào)顯示，截至6月30日，其負(fù)債率已由去年年末的105.1%飆升至158.8%，但據(jù)壽柏年預(yù)計(jì)，“由于綠城下半年需要支付近100億元土地款項(xiàng)以及110億元工程款，因而預(yù)計(jì)公司下半年負(fù)債率暫時(shí)降不下來(lái)?！?/P>

　　在高企不下的負(fù)債率面前，綠城也將目光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)基金。

　　對(duì)于綠城正在運(yùn)作的房地產(chǎn)基金，壽柏年此前對(duì)媒體透露，這一基金的管理，主要通過(guò)一些金融機(jī)構(gòu)把社會(huì)上投資人的錢(qián)聚集起來(lái)，然后由專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資管理?！拔覀儠?huì)把這個(gè)基金的資金投向定位在綠城，即由綠城進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理或者跟綠城合作項(xiàng)目。與其他房企不同的是，我們成立基金是希望成為投資人，同時(shí)也參加基金的管理，并不是由先進(jìn)的基金管理公司來(lái)管理?！?/P>

　　壽柏年曾表示，希望今年下半年到明年上半年，綠城能夠在房地產(chǎn)基金上面有一個(gè)具體的進(jìn)展。

　　但截至目前，在基金究竟采取何種形式的考慮上，綠城尚沒(méi)有大致計(jì)劃。壽柏年近日就對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，從初步反饋來(lái)看，有的客戶(hù)希望流動(dòng)性大些，有的客戶(hù)趨于保守。因此未來(lái)會(huì)采用封閉還是開(kāi)放的形式，現(xiàn)在還無(wú)法確定。

　　緩融資遠(yuǎn)憂(yōu)

　　“資金對(duì)于海爾地產(chǎn)來(lái)說(shuō)并不是問(wèn)題?！焙柕禺a(chǎn)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗介紹，海爾是中國(guó)很少的擁有金融系統(tǒng)的企業(yè)，海爾有自己的銀行、保險(xiǎn)公司、投資公司、證券公司和財(cái)務(wù)公司，這樣的一個(gè)金融系統(tǒng)給海爾地產(chǎn)賦予了比較強(qiáng)的接入性。

　　即便是在如此深厚的金融背景之下，海爾地產(chǎn)也成立了旗下的房地產(chǎn)基金。

　　“海爾地產(chǎn)基金可能較近就會(huì)推出，募集的資金主要來(lái)自于集團(tuán)內(nèi)部的資源和外部的私募，主要是為了解決一些項(xiàng)目某個(gè)階段從銀行不方便拿到資金的問(wèn)題?！北R鏗表示。

　　“就像萬(wàn)科肖莉所說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，拓展融資渠道、變化融資方式，已經(jīng)到了刻不容緩的時(shí)候，而在城市化的宏大背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展需要引進(jìn)全民和全社會(huì)的資本。房地產(chǎn)企業(yè)始終缺乏融資渠道?！北本┿y信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)張民耕認(rèn)為，上述種種原因造成了房地產(chǎn)基金的籌備沖動(dòng)。

　　在這方面走在行業(yè)前列的無(wú)疑包括金地集團(tuán)。據(jù)其新任總裁黃俊燦透露，到2015年，金融業(yè)務(wù)將給金地集團(tuán)貢獻(xiàn)約20%的利潤(rùn)。

　　穩(wěn)盛投資是金地集團(tuán)去年在香港成立的全資公司，它便是金地旗下專(zhuān)注于內(nèi)地房地產(chǎn)投融資的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)，目前該公司董事長(zhǎng)，由金地集團(tuán)總裁黃俊燦兼任。

　　據(jù)介紹，穩(wěn)盛投資負(fù)責(zé)集團(tuán)旗下的一系列金融業(yè)務(wù)，包括與瑞銀集團(tuán)共同募集的瑞銀金地中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)美元基金，以及與平安信托的100億投資計(jì)劃。此外，還將成立人民幣基金。

　　此前，穩(wěn)盛與瑞銀合作的美元基金已經(jīng)完成了頭輪募集，金額為1.25億美元，該基金的頭期資金約500萬(wàn)美元已經(jīng)投向金地旗下位于沈陽(yáng)的一個(gè)較小項(xiàng)目。此次，荷蘭養(yǎng)老基金PG－GM向該基金投入7500萬(wàn)美元，使其完成了期募集，該基金規(guī)模也達(dá)到近2億美元。

　　穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤還向本報(bào)記者透露，公司旗下的人民幣股權(quán)投資基金的募集工作，正在籌備當(dāng)中。

　　但實(shí)際上，在信貸、資本市場(chǎng)等傳統(tǒng)的融資渠道日漸收緊的市場(chǎng)環(huán)境之下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)募集基金的方式緩解資金的遠(yuǎn)慮與近憂(yōu)或許仍需更多探索。有業(yè)內(nèi)人士就表示，在國(guó)際上，開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)私募基金分得是很清的，他們是產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系，如果混為一談，就會(huì)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)交易。而其較終可能會(huì)導(dǎo)致基金的收益分配有益于開(kāi)發(fā)商而不利于投資者的難題。

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