近日，房地產(chǎn)城市土地市場(chǎng)供求趨熱，雖然一手住宅市場(chǎng)整體價(jià)格未見(jiàn)松動(dòng)，打折促銷力度亦不大，但是標(biāo)桿房企對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)正在發(fā)生微妙變化。在銷售策略方面出現(xiàn)“加速回籠資金”跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，市場(chǎng)調(diào)控的效果在明年一季度或可明顯顯現(xiàn)，而影響市場(chǎng)調(diào)控的直接因素取決樓市的供應(yīng)量。

　　據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月較后一周，國(guó)內(nèi)各地住宅用地供應(yīng)再續(xù)10月高位放量態(tài)勢(shì)，京、滬、寧等6城市掛牌面積209公頃，達(dá)到年內(nèi)較高水平。受供應(yīng)放量影響，住宅用地成交出現(xiàn)“井噴”，32幅到期地塊全部成交。京、滬、漢等7城市共成交土地面積342公頃，高出2010年平均水平的1倍，為年內(nèi)高位；總體溢價(jià)率維持近期低位狀態(tài)，出讓地塊平均溢價(jià)率為40%。

　　值得注意的是，標(biāo)桿房企拿地勢(shì)頭不減。上周富力、萬(wàn)科、綠城等在土地市場(chǎng)均有所斬獲，特別是他們開(kāi)展聯(lián)合拿地以分?jǐn)偸袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的做法已成為土地市場(chǎng)近期趨勢(shì)。中原地產(chǎn)分析人士劉淵表示，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但部分標(biāo)桿房企依然獲得不俗的銷售業(yè)績(jī)，由于銷售回款順暢，這些資金寬裕的開(kāi)發(fā)商對(duì)熱門(mén)地塊的爭(zhēng)奪將依然活躍。

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)12個(gè)城市調(diào)查數(shù)據(jù)，自10月以來(lái)各地居住土地供應(yīng)累計(jì)超過(guò)1600公頃，平均每周供應(yīng)量達(dá)到200公頃，較今年1至9月周平均水平高出14%。根據(jù)目前土地供應(yīng)調(diào)查情況看，未來(lái)1個(gè)月內(nèi)還將有939公頃宅地掛牌出讓。劉淵預(yù)計(jì)，年底各地土地市場(chǎng)將持續(xù)供求兩旺的活躍態(tài)勢(shì)。

　　隨著年末購(gòu)地款的集中支付和各房企需要補(bǔ)充新的土地儲(chǔ)備，開(kāi)發(fā)商的“資金鏈”壓力日益增加。出于降低整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一些房企開(kāi)始調(diào)整價(jià)格策略以加速資金回籠。然而，開(kāi)發(fā)商“加速回籠資金”并不普遍，僅呈“跡象”。很多城市，包括二三線城市的房?jī)r(jià)自調(diào)控以來(lái)仍呈漲勢(shì)。北京樓市受到即將在12月1日?qǐng)?zhí)行的預(yù)售金監(jiān)管新政的擠壓作用影響，11月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量明顯增加。但自9月29日二次調(diào)控開(kāi)始，取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)有62個(gè)，其中在今年內(nèi)有過(guò)2次以上預(yù)售證記錄的項(xiàng)目為23個(gè)。這些項(xiàng)目中二次調(diào)控后價(jià)格相比之前還在漲的達(dá)到了16個(gè)，占到了總量的70%以上。一系列調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不明顯，與調(diào)控預(yù)期相反，盡管房?jī)r(jià)在漲11月份成交量創(chuàng)新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管在持續(xù)調(diào)控的壓力下開(kāi)發(fā)商的資金鏈在被進(jìn)一步拉緊，央行近來(lái)一連串的動(dòng)作也預(yù)示，適度寬松的貨幣政策已經(jīng)結(jié)束。但是海內(nèi)外投機(jī)資本流入加劇，通貨膨脹壓力加大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在獲利機(jī)會(huì)仍存在吸引力，在國(guó)際熱錢(qián)洶涌的背景下，眼下地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向海外融資，涌向香港海外資金池，而中小房企則求助民間高息借款。樓市調(diào)控面臨較關(guān)鍵的時(shí)期。

　　預(yù)計(jì)，未來(lái)幾個(gè)月考慮到通脹趨勢(shì)，進(jìn)一步加息的可能性到明年二季度前難以排除，新一輪緊縮周期或已到來(lái)。市場(chǎng)調(diào)控的效果在明年一季度或可明顯顯現(xiàn)，而明年開(kāi)發(fā)商的資金狀況將成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，影響市場(chǎng)調(diào)控的直接因素取決樓市的供應(yīng)量。

（中華工商時(shí)報(bào)）

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