我該購第三套房投資嗎

　　陳先生一家三口，夫妻雙方都是事業(yè)單位員工。去年陳先生剛剛購了套房子，雖然還有80萬元的房貸，但是依靠他一個人的公積金就足夠償還每個月的貸款了，較近他手上又有了50萬左右的資金?！肮墒鞋F(xiàn)在機(jī)會不大，基金也沒戲，我就在考慮是不是再購第三套房子?！标愊壬f。

　　這是一個典型的中產(chǎn)家庭，雖然收入不高但單位福利很好，夫妻兩個年紀(jì)不大但已經(jīng)積累了一筆不小的財富。在財富的保值增值道路上，他們也有著自己的困惑。本期我們邀請上海銀行杭州分行慧通理財經(jīng)理王征來為這樣的家庭提供一個理財規(guī)劃。

　　家庭情況：

　　陳先生一家三口，夫妻今年均為33歲，單位各有社會保險。孩子3歲，明年準(zhǔn)備上幼兒園。目前，銀行人民幣理財產(chǎn)品50萬元左右，存款10萬元，債券型基金5萬元，有住房二套，一套自住(無貸款)市值200萬元，一套商業(yè)按揭貸款80萬元，市值300萬元，商業(yè)按揭陳先生一人的月公積金足以支付，陳太太月公積金3000元。一輛坐擁車購購價15萬元，家庭稅后年收入15萬元。有一套住房出租，年租金2.5萬元。

　　支出情況：生活月支出5000元，車輛年支出2萬元，年繳保費(fèi)2萬元。

　　保險情況：夫妻各有10萬元保額的壽險、10萬元保額的重疾險和20萬元的意外險，孩子5萬元保額的壽險和5萬元保額的重疾險，10萬元家庭財產(chǎn)保險。

　　理財目標(biāo)

　　1、孩子的教育費(fèi)用，希望到美國留學(xué)，估計總計要80萬元。

　　2、退休養(yǎng)老費(fèi)用，希望退休后每年都能出國。

　　3、兩年內(nèi)計劃購購一套市區(qū)小套住房(60~70平方米)，費(fèi)用估計150萬元以內(nèi)。

　　財務(wù)分析

　　該家庭為標(biāo)準(zhǔn)白領(lǐng)家庭，工作收入穩(wěn)定，目前處于家庭成長期。每年除去家庭開支，年盈余11.1萬元，每月結(jié)余8833.33元。家庭總資產(chǎn)580萬元，凈資產(chǎn)500萬元，從數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，陳先生雖然家庭初建，但是已經(jīng)有一定的資產(chǎn)積累，主要負(fù)債為房貸，總負(fù)債率為13.79%，較為合理。但投資與凈資產(chǎn)比例為13%，說明生息資產(chǎn)比例較低。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中不動產(chǎn)占比較大，其中自住房產(chǎn)市值200萬元，投資性房產(chǎn)市值300萬元，自用車價值15萬元，共計515萬元。目前生息資產(chǎn)配置了50萬元的銀行理財產(chǎn)品，10萬元配置了活期存款和超短期理財產(chǎn)品，債券型基金5萬元，共計65萬元。收支平衡狀態(tài)較好，年自由儲蓄率為40.96%，說明每年家庭財務(wù)規(guī)劃的彈性較大。但由于陳先生投資偏好相對穩(wěn)健，故在金融資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)比例上相對單一，資產(chǎn)主要配置在中、低風(fēng)險為主產(chǎn)品上。保障方面夫妻雙方工作穩(wěn)定，不但有基本的社會保障保險，陳先生也為家庭成員都配置了相應(yīng)的商業(yè)保險。

　　目標(biāo)分析

　　1、孩子的教育費(fèi)用，希望到美國留學(xué)。

　　根據(jù)美國信息咨詢機(jī)構(gòu)2010年提供的資料顯示，去美國就讀主要有兩方面費(fèi)用，一是學(xué)費(fèi)，二是生活費(fèi)。美國私立大學(xué)每年的學(xué)費(fèi)約為25000—30000美元不等，按中等水平27500美元推算，約合23萬元人民幣。研究生階段學(xué)費(fèi)較本科階段有所增加，一些專業(yè)學(xué)院，如商學(xué)院、法學(xué)院、醫(yī)學(xué)院等學(xué)費(fèi)較為昂貴，每年學(xué)費(fèi)大約在28000—35000美元之間不等，按中等水平31500美元推算，約合26萬元人民幣。

　　生活費(fèi)方面根據(jù)學(xué)校所在地區(qū)不同，每年在美國讀書的生活費(fèi)大約為6750—14600美元，按中等水平10675美元推算，約合9萬元人民幣。

　　也就是說，當(dāng)前，在美國讀大學(xué)，每年學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)合計約為32萬元人民幣；讀研究生，每年學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)合計約為35萬元人民幣。

　　陳先生以目前80萬元的教育金打算，應(yīng)當(dāng)可供小孩去美國進(jìn)修研究生學(xué)位。假設(shè)學(xué)費(fèi)年增長5%，21年以后出國留學(xué)費(fèi)用將要準(zhǔn)備223萬元。

　　2、退休養(yǎng)老及退休后每年出國旅游。

　　陳先生目前每月支出5000元，退休后希望保持該生活水平，考慮到通貨膨脹率為5%，以陳先生60歲退休，退休余壽25年來計算，退休每月生活費(fèi)支出為18667元，退休后生活費(fèi)總需求為320萬元左右。現(xiàn)在每年出國費(fèi)用為2萬元/人，退休后每年出國費(fèi)用為7.5萬元/人，退休后出國旅游總費(fèi)用為210萬元。所以陳先生退休后生活總需求為530萬元。

　　理財建議

　　要實現(xiàn)以上目標(biāo)，結(jié)合陳先生目前的家庭資產(chǎn)情況，經(jīng)過合理的配置還是能夠輕松達(dá)成目標(biāo)的，具體理財建議如下：

　　1、家庭應(yīng)急備用金為家庭月支出的3-6倍為宜，建議將現(xiàn)金及活期存款的10萬元中提取3萬元放在銀行活期賬戶中作為應(yīng)急資金，夫妻雙方可以申辦銀行信用卡，即可應(yīng)急不時之需，也可以通過銀行卡消費(fèi)積累積分換取銀行禮品。

　　2、家庭保障，目前陳先生和陳太太均有定期壽險10萬元、重大疾病10萬元，意外險20萬元，建議應(yīng)提高陳先生夫婦的保障額度，建議定期壽險50萬元、重大疾病20萬元、意外險50萬元。

　　3、子女美國留學(xué)總需求為223萬元。

　　由于目前陳先生夫婦每月結(jié)余8800元，建議每月拿出3500元用于子女出國留學(xué)用的基金定投計劃，可選擇對市場波動敏感的基金，如指數(shù)型、股票型，投資比例1∶1。假設(shè)年率為8%，21年后可獲得出國留學(xué)基金227.6萬元，保證孩子能順利出國留學(xué)。

　　4、退休養(yǎng)老及每年出國旅游總需求為530萬元。

　　建議將每月結(jié)余扣除用于出國留學(xué)基金的定投資金后，拿出4500元用于退休養(yǎng)老的基金定投計劃，可選擇對市場波動敏感的基金為主，混合型基金為輔，如指數(shù)型、股票型、混合型。投資比例1∶1∶1。假設(shè)每年率為8%，27年后可獲得退休基金513萬元。另從第21年起每月可增加定投金額至8000元，6年后可獲得退休基金74萬元。兩項基金定投計劃屆時的總回報將達(dá)587萬元，可實現(xiàn)退休后陳先生對生活品質(zhì)不降低，并能每年出國旅游一次的需求。

　　5、生息資產(chǎn)配置建議。

　　陳先生目前銀行信托類理財產(chǎn)品50萬元，債券基金5萬元，現(xiàn)金及活期存款扣除應(yīng)急備用金后結(jié)余7萬元，共計62萬元?？紤]到陳先生是屬于穩(wěn)健型投資者，建議對該部分資產(chǎn)按以下比例配置：高風(fēng)險產(chǎn)品40%(如：股票、股票型基金、指數(shù)型基金、黃金、外匯、PE等)，中高風(fēng)險產(chǎn)品40%(如混合型基金、房地產(chǎn)類信托等)，中風(fēng)險產(chǎn)品30%(保本型基金、債券型基金、市政建設(shè)項目類信托等)。

　　6、不動產(chǎn)投資建議。

　　陳先生考慮2年后如果沒有適合的投資渠道，還是想在市購置價值在150萬元左右的物業(yè)，建議可考慮將現(xiàn)有物業(yè)改善，而不考慮新增不動產(chǎn)。另建議通過配置個人實物黃金來起到家庭資產(chǎn)長期的保值增值功能。

　　規(guī)劃申明

　　理財策劃書的內(nèi)容需要隨著本人狀況和其他因素的變化定期進(jìn)行修改和完善，本建議是根據(jù)目前的財務(wù)狀況和需求提出的建議，如果客戶財務(wù)狀況發(fā)生變化，或是政策有所調(diào)整，我們都將根據(jù)變化和要求對建議書的內(nèi)容進(jìn)行更改或調(diào)整。

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