2009年熱播的電視連續(xù)劇《蝸居》以“現(xiàn)實(shí)的、接近殘酷的”手法講述了都市白領(lǐng)在上海房?jī)r(jià)飆升背景下的生存狀態(tài)而備受關(guān)注，也從另一側(cè)面表達(dá)出了中國(guó)老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的不能承受之重。2009年，房?jī)r(jià)如同一部大片，讓大家看懂了片頭，卻沒有猜到片尾。從年初的大冷，到歲尾的大熱；從購(gòu)房者的竊喜，到開發(fā)商的狂歡，可謂冰火兩重天。高房?jī)r(jià)下，供房者、炒房者、售樓員、開發(fā)商又是怎樣的心態(tài)？2010年房?jī)r(jià)能否回落？無不成為現(xiàn)代都市人關(guān)注的熱門。

　　房奴看房?jī)r(jià)

　　交完1700元房貸，工資基本沒了月供：1700元占夫妻收入比例：近40%2009年12月16日，面對(duì)記者，市民許成顯得愁容滿面?！拔液拖眿D每人每月工資都是2000多元，但是，每個(gè)月都需要繳納1700元的房貸，還要養(yǎng)孩子，你說壓力大不大?！痹S成算是80后了，從許昌來到鄭州，也就5年多的時(shí)間。

　　“俗話說，成家立業(yè)，我的觀點(diǎn)是先成家，再立業(yè)。要成家，總得有套屬于自己的房子吧。”2006年，許成結(jié)了婚，和妻子商量，在北環(huán)路與文化路口附近，按揭貸款購(gòu)購(gòu)了一套總價(jià)20萬元左右的商品房，60平方米左右，頭付款10萬，是雙方家里東拼西湊出來的。為了不支付太多的利息，他選擇的還款期限為5年?！案哆^頭付款之后，每個(gè)月需要繳納1700元左右的房貸?！痹S成說，隨著孩子的出生，花錢的地方更多了。而繳房貸基本上花掉了一個(gè)人的工資，經(jīng)濟(jì)壓力是比較大的。

　　“這也算是不錯(cuò)了，至少現(xiàn)在有個(gè)窩吧?！痹S成說，等將來有錢了，他會(huì)考慮購(gòu)一套大一些的房子。這樣，老家來個(gè)人，也有地方住了。

　　2010年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)地王頻出，房?jī)r(jià)難跌對(duì)于2010年鄭州的房?jī)r(jià)，許放認(rèn)為：“現(xiàn)在地王頻出，開發(fā)商取得土地的成本也在提升。另外，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程日益加快，隨著農(nóng)村人口的不斷進(jìn)城，房子的剛性需求日益突出。并且，隨著通脹的到來，房子建設(shè)成本勢(shì)必增加。這些因素綜合在一起，房?jī)r(jià)難以跌下來。”

　　房蟲看房?jī)r(jià)

　　資產(chǎn)在不斷折騰中增值去年炒房次數(shù)：兩次收益：近10萬元市民武英（化名）對(duì)于剛過去的2009年充滿了感情。這一年，她不僅賣了一套房子，而且又購(gòu)了一套房子。從2004年至今的5年間，房子也從以前的一套變成了兩套，幾番購(gòu)賣后，資產(chǎn)也從當(dāng)初的十幾萬元增值到了現(xiàn)在的近70萬元。

　　“2004年年底時(shí)，我在二七區(qū)購(gòu)了套房，120平方米，22萬元?！蔽溆⒄f，這其實(shí)也是一套二手房，只不過位置很好，房子也挺新?！叭烤b修，所有的房間都有空調(diào)，都是實(shí)木地板，而且都有壁櫥，我們購(gòu)了床、餐桌就入住了。”武英說。

　　2006年年底，武英把這套房子賣了，價(jià)值36萬元。然后，她用這筆錢，購(gòu)了一套60平方米的兩室一廳，現(xiàn)在就住在這里；然后又購(gòu)了套100平方米的三室一廳，用來出租，每個(gè)月的租金在800元左右。這樣，一套房子就變成了兩套房子。

　　看到房子在換手中，不僅可以改變居住環(huán)境，還能有所收益，武英的思路也變得活絡(luò)起來。2009年，武英將100平方米的房子賣了。“這套房子除了賺了3年的房租，賣價(jià)也比原來高出近10萬元，還是不錯(cuò)的?！笨粗粩嗌蠞q的房?jī)r(jià)，2009年年底，武英再度出手購(gòu)房，她在中原區(qū)購(gòu)了一套120平方米的二手房，總價(jià)50多萬元。“價(jià)格確實(shí)也不低，但是將來孩子可以上伊河路小學(xué)，還是不錯(cuò)的?！蔽溆⒄f。不過，她還后悔套房子賣得也怪可惜的，那兒的房子現(xiàn)在都漲了不少。

　　2010年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期牛市2009年，一次賣房，一次購(gòu)房，讓武英感慨良久。“準(zhǔn)確地說，我這也不叫炒房，只是換房?！彼J(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，2010年房?jī)r(jià)一直是牛市，因此，炒房也是一條不錯(cuò)的投資渠道。但是，你必須有本金，有眼光，還不能怕麻煩。

　　開發(fā)商看房?jī)r(jià)

　　上半年房?jī)r(jià)還會(huì)一路走高鄭州一家知名房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人蘇先生說：“現(xiàn)在很多人都有通脹的預(yù)期，而房地產(chǎn)是一條重要的保值增值渠道。”蘇先生認(rèn)為，現(xiàn)在地王頻出，業(yè)內(nèi)對(duì)于后市十分樂觀?！翱梢赃@么說，2010年上半年，鄭州房?jī)r(jià)還會(huì)一路走高。下半年，房?jī)r(jià)是否會(huì)回頭，就要看國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的力度?！?/P>

　　專家看房?jī)r(jià)

　　剛性需求在中國(guó)較為突出河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為，中國(guó)傳統(tǒng)文化中，“家”文化非常重要，中國(guó)人習(xí)慣于“購(gòu)房置業(yè)”、“居者有其屋”，這與國(guó)外都是不一樣的。因此，剛性需求在中國(guó)表現(xiàn)得較為突出。他預(yù)計(jì)，2010年上半年鄭州房?jī)r(jià)仍難以下跌?！拔乙埠軗?dān)憂房?jī)r(jià)過高，上漲過快?！壁w進(jìn)京說，樓市過冷會(huì)傷經(jīng)濟(jì)，而樓市過熱又會(huì)傷百姓。

　　記者看房?jī)r(jià)

　　去年每平方米漲幅637元按照鄭州市房管局發(fā)布的鄭房指數(shù)。去年12月，商品住宅銷售均價(jià)達(dá)每平方米4545元，而去年1月，鄭州市商品住宅銷售均價(jià)為每平方米3908元。一年時(shí)間，商品住宅銷售均價(jià)的漲幅為每平方米637元。事實(shí)上，目前每平方米低于5000元已經(jīng)很難在鄭州三環(huán)之內(nèi)購(gòu)到合適的商品房。

　　雖然不久前五部委出臺(tái)新規(guī)，要求土地出讓金頭付比例至少50%，打擊開發(fā)商囤地、炒地。今年元旦期間，廣州等大城市也有樓市成交清淡的報(bào)道。我市上個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大跌幅。但是，這些都難以根本改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。各方聲音顯示，至少今年上半年，房?jī)r(jià)還難以真正實(shí)現(xiàn)回落。

　　2010年北京房?jī)r(jià)還能漲多少 什么樣的房子更值錢

　　來源：北京晚報(bào)

　　在2010年，京城的房?jī)r(jià)究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)？房產(chǎn)價(jià)格的上漲是否會(huì)長(zhǎng)期背離其內(nèi)在投資邏輯？

　　每一個(gè)人都可以列出房?jī)r(jià)上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產(chǎn)究竟還有無持有的價(jià)值？本周《財(cái)?shù)馈放c北京財(cái)商人生高端理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產(chǎn)，在剝離了 、商圈、醫(yī)院、交通等外在附加價(jià)值之后，為您客觀地估算住宅房產(chǎn)背后的投資價(jià)值。

　　我的租售比高不高？

　　理財(cái)經(jīng)理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產(chǎn)變化極大。尤其是房?jī)r(jià)，從年初的持續(xù)低迷，到較近的集體上漲，其間地王不斷出現(xiàn)，使得目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)被推至歷史高位。而與之相對(duì)的是租房市場(chǎng)的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現(xiàn)在房屋租售比這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上。

　　“到處都在說租售比，我們小區(qū)2.7萬元的售價(jià)到底算不算高？”家住海淀區(qū)稻香園小區(qū)的劉先生向理財(cái)經(jīng)理提出了疑問。

　　理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款，購(gòu)房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　來自京城二手房經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據(jù)2009年12月本報(bào)報(bào)道，北京市目前的房屋租售比已經(jīng)高達(dá)1比525，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1比200至1比300的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購(gòu)房款，遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前是應(yīng)該繼續(xù)對(duì)京城樓市投資進(jìn)行關(guān)注，還是應(yīng)該高位獲利呢？與“房?jī)r(jià)還要漲”的預(yù)期不同，一些業(yè)內(nèi)人士的看法是，大城市商品房的投資價(jià)值已經(jīng)基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財(cái)經(jīng)理龍飛將在下面的分析中為您解讀。

　　理財(cái)經(jīng)理頭先展示了不同地區(qū)不同類型的房產(chǎn)租售比情況：

　　這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進(jìn)行對(duì)比。針對(duì)不同類型，再選取相應(yīng)比較具有代表性的社區(qū)或者房地產(chǎn)。分別是位于北四環(huán)中關(guān)村附近的稻香園社區(qū)(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿(mào)(商用)以及位于北三環(huán)以內(nèi)的公寓住宅韋伯豪社區(qū)(公寓)。

　　經(jīng)過理財(cái)經(jīng)理的詳細(xì)調(diào)查，這四處房產(chǎn)的數(shù)據(jù)如表1所示。

　　由表1可以看出，目前住宅的租售比指標(biāo)明顯偏離正常值，該數(shù)值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓，相對(duì)來說商用的中環(huán)世貿(mào)和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項(xiàng)指標(biāo)還較為合理。由此產(chǎn)生了商用住房比住宅更具有投資價(jià)值的結(jié)論，抑或是說目前商用房屋與住宅相比出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象，這在一定程度上也反映了目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)回報(bào)比不上存款？

　　理財(cái)經(jīng)理提示：目前投資住宅不僅低于除國(guó)債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，投資于住宅還要冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。

　　理財(cái)經(jīng)理龍飛接著以稻香園社區(qū)住宅為例，合理估算對(duì)這一資產(chǎn)的，看看其年內(nèi)投資收益率為多少。

　　“所謂年內(nèi)投資收益率，是指當(dāng)年不考慮房屋價(jià)格上漲或者下跌所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只考慮房屋出租所帶來的投資收益率。”龍飛說。

　　龍飛選取了稻香園社區(qū)一套100平方米的住房，按照每平方米出售報(bào)價(jià)2.7萬元計(jì)算，購(gòu)購(gòu)這套住房所需270萬元。按照目前市價(jià)，該套房屋可以租到每個(gè)月5000元。

　　“但是出租房屋是有一定成本的，頭先就要考慮到物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等房主的必要支出。在目前的市場(chǎng)上這些往往都不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客?！饼堬w指出。

　　同時(shí)，理財(cái)經(jīng)理建議，還應(yīng)將租房的個(gè)人所得稅考慮進(jìn)去，畢竟依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。再次，還需要考慮必要的中介費(fèi)用的支出，目前的地產(chǎn)中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費(fèi)用，因此也應(yīng)該考慮到租房的成本中。

　　較后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時(shí)間是不會(huì)為房主帶來現(xiàn)金收益的，因此在此需要提一些成本費(fèi)用。綜合

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