樓市火爆，二手房市場(chǎng)交易量也增多。近日業(yè)內(nèi)提醒，目前我國的二手房交易市場(chǎng)還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這要求購賣雙方在簽訂二手房購賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。為了限度地減少漏洞，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房管部門建議購賣雙方在簽訂二手房購賣合同時(shí)，把握7個(gè)“要點(diǎn)”。

　　要點(diǎn)一確認(rèn)房主真實(shí)身份

　　購賣雙方在簽訂合同前頭先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂購賣合同的前提條件。

　　要點(diǎn)二明確雙方違約責(zé)任

　　因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。

　　目前絕大多數(shù)二手房購賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“購方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(購方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的較終落實(shí)。

　　要點(diǎn)三標(biāo)明付款過戶時(shí)間

　　在實(shí)際操作中購方會(huì)將房款分為定金、頭付款、余款和尾款四部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確購方的付款時(shí)間，購方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

　　要點(diǎn)四注明費(fèi)用交接時(shí)間

　　這是購方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和購方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

　　要點(diǎn)五有代理費(fèi)明細(xì)單

　　隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障購賣雙方的權(quán)利。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，較終損害消費(fèi)者的利益。因此購賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

　　要點(diǎn)六購方須見房主

　　現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，較后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。

　　要點(diǎn)七學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

　　購賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

(編輯：wyt)

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