他在深圳南山區(qū)的蘭溪谷投資購購了一套130平米的大戶型，花費了300萬，頭付90萬，租金的回報是1年12萬元，減去貸款利息10.3萬元，實際獲益1.7萬，而90萬一年的定期存款利息3.5萬，他實際虧損了1.8萬。國土局較新發(fā)布的一則調(diào)查結(jié)果也讓他十分沮喪，數(shù)據(jù)顯示深圳的房價跌回1年前。

　　鄒先生的遭遇只是近兩年來投資高端房產(chǎn)經(jīng)理人的一個縮影。對于曾在臺灣投資房產(chǎn)遭受不小損失、現(xiàn)任泰達荷銀基金管理有公司副董事長的章嘉玉來說，高端房產(chǎn)投資從來就不是高枕無憂的。房產(chǎn)的價值與地段、建筑趨勢、戶型等因素有著密不可分的關(guān)系。

　　綠色：投資于趨勢

　　與股票等其他投資產(chǎn)品相比，房產(chǎn)的一個較顯著特點是地域性強。比如深圳的高端住宅均價在22,000元/平方米以上，主要偏西方的歐美風格；上海的高端住宅均價在30,000元/平方米以上，風格上既有將中國江南水鄉(xiāng)元素注入其中的別墅，也有純歐式的別墅。

　　經(jīng)理人比較喜愛購購高端公寓和別墅產(chǎn)品作為投資，但除了購購時的成交價格之外，一些隱性的開支也直接影響了未來的，環(huán)保、節(jié)能、智能化的高端住宅代表了未來住宅的發(fā)展方向，綠色的住宅不僅讓主人身心健康，也創(chuàng)造了實際的價值。

　　麥肯錫較新的調(diào)查表明，住房占全球能源需求的25%，是的能源使用領(lǐng)域。而一項針對別墅項目的調(diào)查表明，別墅使用期限內(nèi)累計的總能耗成本遠遠超出了別墅購置成本。為了減少能耗，開發(fā)商往往在高端房產(chǎn)采取相應的“綠色”措施，比如采用密封的建筑殼體和經(jīng)化工處理的窗戶，以減少冬季的寒冷和夏季的熱浪。無論是自住兼投資型的經(jīng)理人，還是以長期出租為主要投資方式的經(jīng)理人，高端房產(chǎn)能耗的降低對自己或者承租人都頗有實際的吸引力。

　　從南方到北方，中國高端房產(chǎn)在環(huán)保、節(jié)能材料上的探索一直在持續(xù)。建筑材料上，深圳的豪宅項目紅樹西岸1,300套單位全部裝配美國陶氏化學公司的創(chuàng)新科技建筑樓板隔音與保溫材料，成為國內(nèi)少有的靜音效果達五樓板隔音標準的樓盤，可與歐洲先進樓板保溫技術(shù)的環(huán)保節(jié)能住宅媲美。在智能化領(lǐng)域，紅樹西岸采用五重超級保安、智能電梯、較先進的光電影音系統(tǒng)、全屋智慧家居系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡(luò)配置等?；裟犴f爾公司董事長高德威說，全球范圍達到紅樹西岸水準的智能化建筑不過2萬余套，紅樹西岸就占去1,300套。

　　在北京，氣候四季分明，冬季的寒冷和夏季的炎熱同樣考驗著高素質(zhì)樓盤的品質(zhì)。溫榆河畔的格拉斯小鎮(zhèn)，享有大片開闊的自然濕地、河灘、原生樹林和綠地，是目前北京規(guī)模的別墅綜合體。格拉斯小鎮(zhèn)推出一期的凡爾賽河谷經(jīng)典地中海別墅，在建筑工藝上充分運用了天棚輻射、NARS水處理、地源熱泵以及太陽能系統(tǒng)等節(jié)能環(huán)保新技術(shù)，創(chuàng)建了高舒適度、低能耗、和諧的生態(tài)環(huán)保型社區(qū)。

　　在青島，沿著1.7公里天然海岸線建設(shè)的麥島金岸，成為建設(shè)部可再生能源建筑應用示范項目。這個社區(qū)使用水源熱泵系統(tǒng)供熱制冷，源源不斷的海水將為4,000余戶業(yè)主調(diào)節(jié)寒暑。工程總造價預計近4億元?？稍偕鍧嵞茉吹氖褂茫瑢I(yè)主來說，意味著更加環(huán)保、更加舒適的生活。

　　地段：投資于價值

　　泰達荷銀副董事長章嘉玉總結(jié)自己投資房產(chǎn)的經(jīng)驗，建議投資者要特別注意：地段、地段、地段。如果當初她在臺北購的房子不是郊區(qū)的別墅，而是市區(qū)的公寓，就不會遭受那些損失。她的判斷是房地產(chǎn)大勢下跌的時候，頭先是城市外圍的房價跌，從外圍跌到，而市的樓盤是比較抗跌。

　　這個觀點同樣得到中原(中國)地產(chǎn)研究總經(jīng)理程博士的贊同。她分析說：“在上海，2006年到2008年的新推樓盤中，明星高端樓盤并不算多，特別是位于區(qū)的樓盤。上海高端住宅的一半需求來自于外來人口，包括外國人和外地人，他們對價格的敏感度不高，但是會參考家鄉(xiāng)的城市住宅的價格水平進行比較，比如香港人、臺灣人就會拿香港、臺灣的地產(chǎn)價格比較。區(qū)推出的一些高素質(zhì)小盤，一上市就很快賣完了，就反映了這個趨勢。”

　　對于做長線投資的經(jīng)理人，頭先要選擇長期穩(wěn)定的高收入人群作為租客。如上海名都城依托虹橋開發(fā)區(qū)，世茂濱江花園依托陸家嘴CBD，東方曼哈頓依托徐家匯商圈，這些地方都有長期穩(wěn)定的高收入人群作為基礎(chǔ)，可以保持較好的租金率。

　　其次，定位準確非常重要。針對不同類型的客人要有不同的裝修標準，譬如名都城的裝修盡量符合日韓人士的需求，而世茂濱江花園的裝修盡量符合歐美人士的需求。

　　再次，要有完善的周邊配套，便捷的交通。出行與生活的方便對于租客來說非常重要，較好選擇一些緊靠主干道的樓盤進行長線投資，如世茂濱江花園緊靠世紀大道，中凱城市之光（查看地圖）緊靠延安路、南京西路，東方曼哈頓緊靠虹橋路、中山西路。

　　在威海，聳立了一張新的城市名片，其標志性建筑就是名座商務(wù)生活館，它北靠市政府，與威海港距離5時辰路程，東臨大海，西側(cè)是大潤發(fā)購物及麥當勞、肯德基等國際快餐連鎖機構(gòu)，南距火車站大約20時辰路程，距離威海機場約一公里車程，是威海市的政治、經(jīng)濟、文化、娛樂的。

　　威海名座是北京“鳥巢”中方建筑師李興鋼的又一力作，具有生態(tài)環(huán)保及創(chuàng)新價值。創(chuàng)新體現(xiàn)在自由的空間DIY，從固定座位中解放出來。充分利用建筑內(nèi)的光合作用、環(huán)保生態(tài)辦公理念，配備了無線網(wǎng)絡(luò)、智能高速光纖信息平臺。威海名座在建筑南側(cè)下部主動后退建筑紅線，借助地面坡形處理和商業(yè)內(nèi)街24公里對城市開放等手段，為威海提供了一個開放的、休閑的、友好的城市廣場。

　　戶型：投資于休閑

　　近山，臨湖，靠海，別墅代表的是一種理想的生活家居形式。日本管理大師大前研一認為，在距離工作和住家兩個公里車程以內(nèi)，自然環(huán)境理想的地方建造的別墅非常適合經(jīng)理人的休閑生活。他認為海灣型的別墅和田園型的別墅都滿足了這一追求。

　　海灣型住宅的度假性質(zhì)，在海藍椰風的項目中充分得到了體現(xiàn)。海藍椰風位于?？诘臇|海岸，西起南渡江入海口，東至東寨港，南至海文高速公路，海岸線長20公里。通過瓊州大橋、海瑞大橋、東新大橋與市區(qū)相連。海藍椰風可以讓住戶享受豐富的自然景觀，可以觀賞到東寨港紅樹林、海底村莊、1,300多米的藍色海岸線、海景生態(tài)公園和天然漁港。同時，它的周邊配套日益成熟，毗鄰五皇冠假日酒店、院士村、南航飛行員村、美院海南分院、省圖書館等，所在區(qū)域是?？谖磥淼男姓⑸虅?wù)、文體、教育。

　　對田園型的別墅，北京格拉斯小鎮(zhèn)做了較好的詮釋。格拉斯小鎮(zhèn)具有獨特的自然資源優(yōu)勢，它緊鄰北京四季不干涸的溫榆河，處于北京別墅區(qū)內(nèi)，3公里的老河灣穿越社區(qū)，和溫榆河連接，有專屬的6公里的綠化帶—格拉斯路，更有300畝原生態(tài)濕地分布其中。其一期推出的凡爾賽河谷，616-836平方米多種獨棟別墅，采用了地中海式的建筑風格。配套上，小鎮(zhèn)也別具匠心，在鎮(zhèn)區(qū)還規(guī)劃了一個五酒店、國際學校(英國哈羅公學)、教堂和香水博物館、圖書館和風情商業(yè)街。

　　隨著購購別墅人群越來越年輕化，別墅除了休閑生活之外，其投資的功能越來越被看重。投資別墅要注意哪些原則和規(guī)避哪些陷阱呢？

　　戴德梁行旗下泛城租售網(wǎng)市場經(jīng)理費海勇認為，別墅投資與別墅的定位有直接關(guān)系，有些城市別墅（查看地圖），離市不太遠，而且成片開發(fā)，物業(yè)管理做得比較好，這種別墅的增值潛力比較大。

　　他還建議購購別墅投資時，一定要注重發(fā)展商的實力，有沒有做別墅的經(jīng)驗。別墅對整個物業(yè)管理、環(huán)境設(shè)計方面等要求高，可能開始開發(fā)商說得好，住進去以后可能找不到感覺。

　　還有，客戶群很重要，你要了解未來的鄰居素質(zhì)。投資別墅還要做好長期持有的思想準備，如果沒有充足的資金儲備(較起碼保障自己兩年內(nèi)不會急需大筆資金)，較好不要去投資別墅，可以選擇一些別的短期投資產(chǎn)品。

　　上海中原物業(yè)住宅事業(yè)二部總監(jiān)郭，建議經(jīng)理人投資別墅一定要考慮兩個方面：是自住兼投資，即使將來投資，它的價值在哪里也很清楚；是純投資，找到客戶群很重要。

　　投資別墅收益大風險更大，所以要有效防范一些陷阱。比如地域陷阱：高價別墅難出租，使用率低導致資金流失；比如套現(xiàn)陷阱：急需現(xiàn)金，低價出售不賺反賠；比如折舊陷阱：入不敷出，別墅變負資產(chǎn)。

　　靠山、沿湖、臨海的別墅依然是經(jīng)理人理想的居所，不管是自住還是投資，親自去考察一番十分有必要。

　　東尊·優(yōu)山美地坐落在中國東岳泰山凌漢峰的陽面，半山之處， 94席別苑建筑，由獨棟、雙拼和聯(lián)排三種形態(tài)構(gòu)成，面積從258平米到486平米不等，坐北朝南，每戶都有獨立的車庫和庭院，林林總總，掩映在青山綠樹的背景中。擁有此宅，便可享受蕩胸生層云，一覽眾山小的詩情畫意了。

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