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房?jī)r(jià)仍然居高不下 購(gòu)房族“以租養(yǎng)貸”三部曲
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 591 次
家住城西的徐鵬由于工作調(diào)動(dòng)的緣故,急需在城東購(gòu)購(gòu)一套工作時(shí)居住的住房,不過(guò)由于京城房?jī)r(jià)不斷攀升,近日銀行又提高了再購(gòu)房的貸款門(mén)檻,為了能用較劃算的方式購(gòu)到較稱心的住房,徐鵬找到了房產(chǎn)顧問(wèn)進(jìn)行咨詢時(shí),理財(cái)師建議他選擇“以租養(yǎng)貸”的購(gòu)房形式。
以租養(yǎng)貸 先算頭付比重
在北京有很多與徐鵬類似的購(gòu)房者,無(wú)論是要解決子女的上學(xué)問(wèn)題還是出自自身需要,他們都有著極為迫切的購(gòu)房需求。
一般來(lái)說(shuō),這一類人手中都會(huì)握有一定的資產(chǎn),套房貸頭付的提高對(duì)他們的影響并不明顯。因此,這類人群采用以租養(yǎng)貸的方式來(lái)進(jìn)行二次置業(yè)較為適宜。
不過(guò)由于目前規(guī)定,套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,因此對(duì)這些選擇以租養(yǎng)貸的人來(lái)說(shuō),為了盡量平衡現(xiàn)有資產(chǎn),完全實(shí)現(xiàn)租金和月供的對(duì)沖,較好能盡量提高頭付金額。
按照目前北京租房一般行情計(jì)算,我們將套房的租金定為每月2000~3000元,為保障購(gòu)房人的租金有效對(duì)沖套房的月還款額,套房的10年期貸款本金應(yīng)該在25萬(wàn)~35萬(wàn)元。按照當(dāng)前二手房60萬(wàn)~70萬(wàn)元的主流成交總價(jià)來(lái)計(jì)算,以租養(yǎng)貸的人們只有在購(gòu)購(gòu)新房時(shí)將頭付提至5~6成,才可以實(shí)現(xiàn)租金與月供剛好對(duì)沖。
特色產(chǎn)品幫你降低成本
選定了購(gòu)房策略,下一步我們需要考慮的就是選擇什么樣的按揭產(chǎn)品能確保我們?cè)诩酉⑼ǖ纼?nèi),實(shí)現(xiàn)完全省息的目的。
雖然光大銀行對(duì)于套房已經(jīng)停辦了“固定利率貸款”,但是該行的“隨心還”可以幫投資者起到降低還貸成本的目的?!半S心貸”就像一個(gè)圓規(guī),以貸款人的住房或商用房抵押為圓心,將該房屋價(jià)值作為半徑畫(huà)圓,在銀行授信額度覆蓋的范圍內(nèi),貸款人可以向銀行申請(qǐng)多種用途的個(gè)人貸款。根據(jù)評(píng)估價(jià),借款人較高可以獲得住房?jī)r(jià)值80%的貸款額度。
花旗銀行的轉(zhuǎn)加按揭貸款的特點(diǎn)是,當(dāng)客戶申請(qǐng)加按揭的時(shí)候,可坐享物業(yè)升值優(yōu)勢(shì),獲享更多靈活資金。如客戶現(xiàn)有的房貸為人民幣貸款,則可申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限,較長(zhǎng)可達(dá)25年,減少每月還款壓力,增加每月現(xiàn)金流;當(dāng)客戶申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭時(shí),如現(xiàn)有的房貸為非人民幣貸款,將之轉(zhuǎn)到花旗銀行將享受更為優(yōu)惠的房貸利率。
除了以上兩種產(chǎn)品之外,深圳發(fā)展銀行推出“氣球貸”產(chǎn)品,可讓借款人實(shí)貸30年按揭,而本金卻只需按5年期房貸利率計(jì)息還款。也就是說(shuō),“供樓族”可與銀行約定以5年為期,將30年的房貸分成6段來(lái)還,充分實(shí)現(xiàn)節(jié)省月供。
提前還貸要提前15天預(yù)約
在選對(duì)適合自己的按揭產(chǎn)品進(jìn)行貸款時(shí),一旦我們發(fā)現(xiàn)自己有能力提前還貸,為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),我們還是應(yīng)該盡早將房款還清。
不過(guò)由于多家銀行對(duì)提前還貸的客戶一般采用預(yù)約機(jī)制,因此想要提前還貸,動(dòng)手必須要早。
中國(guó)銀行需要提前15個(gè)工作日預(yù)約,并且要貸款一年以上才可以提前還貸;工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行都需要提前1個(gè)月進(jìn)行預(yù)約。
銀行人士也提醒貸款人,提前還貸必須到貸款相關(guān)的經(jīng)辦行辦理,所以提前還貸前較好咨詢經(jīng)辦行具體辦理流程及相關(guān)規(guī)定。目前,辦理提前還貸基本需要攜帶身份證、借款合同、收押房產(chǎn)證文件、代扣還款委托書(shū)等資料,到貸款經(jīng)辦銀行辦理新預(yù)約。
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