業(yè)內(nèi)爆料 　　為節(jié)省成本提高利潤(rùn) 　　開發(fā)商打抗震擦邊球

　　據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2001)》規(guī)定，南京地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10g。

　　雖然國(guó)家規(guī)范有明文規(guī)定，但是南京民用建筑設(shè)計(jì)院一位房屋結(jié)構(gòu)方面的專家告訴記者，“不排除有部分開發(fā)商，為節(jié)省成本提高利潤(rùn)，想盡辦法對(duì)設(shè)計(jì)好的施工圖進(jìn)行‘優(yōu)化’，導(dǎo)致圖紙都只基本滿足或者滿足規(guī)范的較低要求，這部分開發(fā)商打的就是規(guī)范的擦邊球，你不能說他違反了規(guī)范要求，但他們的做法確實(shí)對(duì)房子的抗震性有一定影響?！?p>

　　他舉例說，比如房屋的樓板配筋、梁的配筋，設(shè)計(jì)院在做設(shè)計(jì)時(shí)總是在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上再增加一些，而開發(fā)商拿到圖紙后就請(qǐng)人去看，只要滿足規(guī)范的較低要求就可以了，這樣可以節(jié)省不少鋼筋，是一筆巨大的支出。

　　他透露說，現(xiàn)在開發(fā)商很重視房屋每個(gè)平方米需要多少公斤鋼筋，事實(shí)上，鋼筋的多少對(duì)抗震性能的影響不小。開發(fā)商這樣做的結(jié)果就是“抗震性能基本滿足”和“抗震性能好”之間的區(qū)別了。

　　記者了解到，目前國(guó)家已有規(guī)定，房屋設(shè)計(jì)要滿足當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度要求，除特殊建筑外，一般建筑不需通過抗震專項(xiàng)審查，普通房的抗震審查已包含在施工圖審查之內(nèi)。對(duì)此，東南大學(xué)土木工程學(xué)院曹雙寅教授表示，準(zhǔn)確地說，只要是按照國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)，且通過正常的建設(shè)程序進(jìn)行過程控制的房子在抗震方面應(yīng)該都沒問題。

　　撥開迷霧 　　摩天大樓的抗震有保證嗎？

　　近年來，國(guó)內(nèi)各大城市競(jìng)相爭(zhēng)建超高建筑，在世界摩天樓排行榜中，不少超高層建筑都出自中國(guó)。就在南京，眼下的超高層在鼓樓就有江蘇高樓綠地廣場(chǎng)(查看地圖)，河西還有金奧大廈(查看地圖)，未來，還將會(huì)有更多。

　　南京民用建筑設(shè)計(jì)院專家介紹，國(guó)內(nèi)不少超高層都是被當(dāng)作城市的標(biāo)志性建筑在建設(shè)，所以往往在設(shè)計(jì)上求新立異，造型奇特，大跨度、大開間、大懸挑等對(duì)抗震不利的設(shè)計(jì)都在運(yùn)用。那么這些摩天大樓的抗震性能保證嗎？

　　“想好看，安全上就要犧牲一點(diǎn)，如果要好看又安全，就要有更多成本投入，有時(shí)可能是成倍的成本?！苯K省交科院朱曉文博士說，不存在哪種結(jié)構(gòu)好或者不好的說法，關(guān)鍵在于按什么抗震等級(jí)來設(shè)計(jì)，還有就是施工質(zhì)量如何。

　　“超高層建筑的抗震完全不用擔(dān)心?！辈茈p寅教授表示，“從江蘇來看，江蘇省早就對(duì)超高和超限(特指異型建筑，太寬或太窄的建筑)這兩類建筑進(jìn)行抗震審查，省建設(shè)廳有專門的抗震審查小組，都是由抗震專家組成，這兩類建筑的設(shè)計(jì)圖紙審查通過后才能施工，所以抗震性完全不用擔(dān)心。”

　　[特別提醒 ] 　　注意規(guī)避現(xiàn)房銷售風(fēng)險(xiǎn)

　　現(xiàn)房同樣存在著一些法律風(fēng)險(xiǎn)與糾紛。購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房時(shí)要將可能存在的法律問題考慮周全，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。除了上述案例中包含的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)之外，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房時(shí)，還要注意以下幾點(diǎn)：

　　關(guān)于房屋面積誤差問題期房的銷售經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)面積誤差的問題和糾紛，即實(shí)際交付的房屋面積與當(dāng)初合同約定的不符，或多或少?，F(xiàn)房銷售也會(huì)出現(xiàn)這種情況，因?yàn)殡m然你可以馬上直接地看到所購(gòu)房屋的實(shí)際狀況，但你的肉眼畢竟不是精密測(cè)繪儀器，3%或1%的誤差完全值是很難憑直觀就能判斷的，并且在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同中載明的合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積仍可能出現(xiàn)誤差。由于現(xiàn)房在銷售時(shí)，房屋的面積已經(jīng)確定，所以較好在購(gòu)房時(shí)就委托相關(guān)的房屋測(cè)繪部門對(duì)房屋的面積大小進(jìn)行測(cè)繪，并在合同中予以明確，在房產(chǎn)證中載明的面積也應(yīng)與其一致。同時(shí)，鑒于商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，因此在房屋購(gòu)賣合同中應(yīng)當(dāng)分別注明套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，并要求開發(fā)商告知公共部位面積的分?jǐn)偧?xì)則，因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)此享有知情權(quán)。

　　對(duì)于商品房面積誤差的范圍，南京市和江蘇省有關(guān)的規(guī)定存在不一致的地方，各有1%和3%的不同規(guī)定，在簽合同時(shí)往往有分歧。而新版的南京市商品房預(yù)售合同范本，將這一面積誤差比例交由合同雙方自由約定，但不超過3%的范圍。所以，這一點(diǎn)上，購(gòu)房者也得留心

　　關(guān)于權(quán)利瑕疵擔(dān)?，F(xiàn)房在出售前產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，基于此開發(fā)商有可能在出售前對(duì)房屋作了某些處分，例如設(shè)置了抵押或者租賃，也有可能因存在訴訟糾紛被法院依法查封。購(gòu)房人在簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商對(duì)所售房屋給予權(quán)利瑕疵擔(dān)保，以保證第三人不向該房屋主張任何權(quán)利。如果房屋已作抵押，應(yīng)由開發(fā)商保證該第三人已書面同意房屋的轉(zhuǎn)讓，并約定于辦理該房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)前消滅該抵押權(quán)，否則購(gòu)房人有權(quán)立即解除合同并要求開發(fā)商給予約定數(shù)額的賠償。

　　關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證明很多購(gòu)房者在拿到了房屋并住了一段時(shí)間后，仍沒有領(lǐng)到房屋所有權(quán)證及土地使用證，從而影響購(gòu)房人的處分收益權(quán)。對(duì)此，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，較好明確約定開發(fā)商在手續(xù)完備后有履行書面通知購(gòu)房者辦理“兩證”的義務(wù)，并約定自房屋交付之日至開發(fā)商書面通知辦證的期限，以及相應(yīng)的違約責(zé)任。較后，提醒購(gòu)房者在從與開發(fā)商簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí)起到較終獲得房屋居住，要時(shí)刻做個(gè)有心人，對(duì)于有可能存在的問題與糾紛要注意收集相關(guān)證據(jù)，或者請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)律師支招，以免除后顧之憂。

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