【案例】：小葉通過報紙廣告，看中了某封閉小區(qū)一套二手商品住宅，但此房賣房購購不到二年，如交易，需要購方承擔(dān)幾萬元的營業(yè)稅、個稅。為躲避不小的稅費，小葉同賣房商量，購方先以每月房租4000元房屋租賃的方式，即“先租后購”，5年期滿后不用交納營業(yè)稅、個稅、雙方再簽訂正式的購房合同，辦理房屋過戶，房屋租金沖抵房價款。

　　【分析】：目前，在二手房市場，為躲避營業(yè)稅、個稅、減少交易成本，不少人往往采取“先租后購”或先付一部分房款等方式，待5年過后免交營業(yè)稅、個稅時，再辦理房屋過戶手續(xù)。這種方式存在很大風(fēng)險。其一，房屋是一宗貴重的特殊商品，實行的是登記備案制度，即房屋歸屬的先進(jìn)憑證是登記備案后頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和登記簿，在未辦理登記備案產(chǎn)權(quán)證前，房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后購”或付了款，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣房；其二，在房屋租賃的幾年內(nèi)，不僅國家隨時都有可能出臺一些房屋交易和稅收政策，而且?guī)啄陼r間房價也有可能出現(xiàn)一些變化，這對購方來說，有著一定的風(fēng)險；其三，由于房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過戶，在幾年時間內(nèi)，賣房為自身利益，極有可能諸如類似的“再行出售”或抵押該房等。

　　【提醒】：“先租后購”方式躲避有關(guān)稅費，有悖于有關(guān)規(guī)定，存在著極大風(fēng)險，購房者不要“因小失大”，以免造成更大的損失。

　　12.未取得產(chǎn)權(quán)證的“二手房”慎購

　　【案例】：去年5月，王先生從某工程隊購購了一套尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的“二手房”，賣方承諾可以辦理產(chǎn)權(quán)證，并在購房合同中約定“6個月后取得房屋產(chǎn)權(quán)證等證，將該房屋產(chǎn)權(quán)過戶至購方名下”?？梢荒赀^去了，賣方遲遲辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，王先生同賣方爭持不下。

　　【分析】：1.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取房屋屬證書的房屋不讓轉(zhuǎn)讓；2、《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；3、根據(jù)《合同法》規(guī)定，“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙發(fā)都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。

　　【提醒】：（1）購購“二手房”時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查實賣方的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，必要時，可到大連市房地產(chǎn)交易市場二手房科查詢，只要取得法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證的“二手房”才能購購；（2）若此“二手房”非要購購的，要在購房合同中明確約定“辦不了產(chǎn)權(quán)”怎么辦的具體責(zé)任以及損失賠償?shù)姆秶蛿?shù)額等。

　　13.房屋產(chǎn)權(quán)證確保購房人的權(quán)利

　　【案例】：樸先生是一位韓國商人，長年在連經(jīng)商，想在大連購一套能夠辦到合法的房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房。很想了解一下這種產(chǎn)權(quán)證能保護(hù)購房人的哪些權(quán)利？應(yīng)在何處才能辦到這種產(chǎn)權(quán)證？

　　【分析】：《城市房地產(chǎn)管理法》和《房屋登記辦法》規(guī)定，國家實行“不動產(chǎn)登記薄制度”和“房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。我國不動產(chǎn)登記薄和房屋產(chǎn)權(quán)證對購房人的保護(hù)權(quán)利主要有：（1）保障房屋權(quán)利人衣服對自己的房產(chǎn)享有占、使用、收益和處分的權(quán)利。而這種權(quán)利只有在權(quán)利人向政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書之后才正式生效，受國家、法律保護(hù)；（2）維護(hù)房地產(chǎn)市場交易購賣雙方的權(quán)利，房地產(chǎn)購賣雙方的交易實質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有價轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場交易行為是建立在明晰的產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)之上的，無論是購賣、交換、置換、租賃和抵押，或者是房屋重組、招商引資等，都要求以明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和合法的產(chǎn)權(quán)證書作為保證；（3）處理民事法律糾紛的有效依據(jù)，現(xiàn)在的房改、舊城改造、房屋拆遷和民事法律活動的分家析產(chǎn)、繼承、增與、權(quán)屬糾紛調(diào)處以及日常生活、工作、學(xué)習(xí)等，無一不依賴于完善的產(chǎn)權(quán)登記薄制度和發(fā)證制度作為依據(jù)來保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　【提醒】：辦理法律認(rèn)可、合法的房屋產(chǎn)權(quán)證機(jī)構(gòu)有：市內(nèi)四區(qū)的房屋在五一廣場房地產(chǎn)交易所辦理；開發(fā)區(qū)、高新園區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、普蘭店市、瓦房店市均在其房地產(chǎn)行政管理部門所屬的房地產(chǎn)交易所辦理。其他任何地方、任何機(jī)構(gòu)、任何單位均無權(quán)在登記薄上登記和頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。

　　14．房屋產(chǎn)權(quán)證和登記薄是確認(rèn)權(quán)利人的法律憑證

　　【案例】：申老先生是一位歸國華僑，想在大連定居，有人說，購房不一定要產(chǎn)權(quán)證，也有人說，購房必須辦產(chǎn)權(quán)證，為此，申老先生想了解一下房屋產(chǎn)權(quán)證究竟有哪些法律效力？

　　【分析】：（1）房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度規(guī)定：購房申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門——房地產(chǎn)交易所申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書即產(chǎn)權(quán)證是房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的具體體現(xiàn)；（2）《房屋登記辦法》規(guī)定：房屋權(quán)屬證書和登記薄是經(jīng)過政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn)，登記薄上登記后發(fā)給權(quán)利人的物權(quán)證明；（3）我國《憲法》規(guī)定：國家保護(hù)社會主義的公有財產(chǎn)，保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)，國家法律對依法登記的房屋的法律保護(hù)體現(xiàn)為：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)房屋受到損壞時恢復(fù)原樣，排除居住和使用方面的妨礙，賠償他人造成的損失等方面。

　　【提醒】：《房屋所有權(quán)證》和登記薄是購房合法權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利的證明和憑證，購房時一定要購購能及時辦到房地產(chǎn)管理部門正式頒發(fā)的、國家建設(shè)部統(tǒng)一印刷的《房屋所有權(quán)證》。

　　15．國家對房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)有規(guī)定

　　<案例>：毛女士較近在二手房市場發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)有好幾種，除了市房地產(chǎn)行政主管部門管理的房地產(chǎn)交易所登記頒發(fā)的法律認(rèn)可房屋所有權(quán)證書外，還有區(qū)政府或鄉(xiāng)政府或單位房管部門甚至村……級頒發(fā)的，國家對房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)有哪些具體規(guī)定？

　　<分析>：國家房地產(chǎn)行政主管部門為維護(hù)房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度和房屋產(chǎn)權(quán)證書的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，于1997年在全國范圍內(nèi)開展了整頓房屋所有權(quán)登記發(fā)證秩序的工作，各地均按照1993年正式頒發(fā)實行的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，實行屬地管理的原則，一個市、縣只能有一個房地產(chǎn)行政主管部門，建立健全具有政府智能的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，即“房地產(chǎn)交易所和房地產(chǎn)發(fā)證”，依據(jù)開展房屋所有權(quán)統(tǒng)一登記發(fā)證工作，凡不具有政府確定的各地方行政管理職能的機(jī)構(gòu)如區(qū)、鄉(xiāng)政府一級、市、區(qū)土地規(guī)劃部門、各單位房管處（科）以及村一級、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等，一律不得承擔(dān)房屋所有權(quán)的登記發(fā)證工作。同年7月，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》，決定于1998年1月1日起在全國開始使用新設(shè)計制作的《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》，并決定由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。凡未按建設(shè)部指定廠家、未經(jīng)建設(shè)部統(tǒng)一注冊、統(tǒng)一編號印制發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證是難以證明房屋合法產(chǎn)權(quán)的。

　　<提醒>：購購二手房較關(guān)鍵是要弄清楚此二手房是否具有全國統(tǒng)一注冊、統(tǒng)一編號，并由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一登記發(fā)放的《房屋所有權(quán)證》書，如不是，則較好不要購購。

　　16．“產(chǎn)權(quán)證”辦不下來有原因

　　<案例>：賀先生前幾天在南關(guān)嶺區(qū)域購購了一套“商品房”，購購時，開發(fā)商說“可以辦理產(chǎn)權(quán)證”，可一晃三年過去了，也沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，每次找開發(fā)商時，開發(fā)商都說“是政府有關(guān)部門不給辦”而打發(fā)。找了許多部門一問才知，此房屋所占土地是集體土地，尚未變性補(bǔ)交土地出讓金，賀先生后悔不已。

　　<分析>：購購商品房、辦理產(chǎn)權(quán)證是每一個購房者的合法行為和合法權(quán)益。近幾年在產(chǎn)權(quán)證的辦理上，絕大多數(shù)都是屬于開發(fā)商的原因而辦不了，開發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時，一個常見的借口就是政府有關(guān)部門不給辦。其實，根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管部門，（大連市主管部門是位于五一廣場的大連市房屋交易所），房屋登記機(jī)關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清晰、產(chǎn)權(quán)清楚、項目資料齊全的，登記機(jī)關(guān)一般都在規(guī)定的時間內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證，不會拖延也不會拖著不辦。而往往造成房屋產(chǎn)權(quán)遲遲辦不下來的原因很可能是開發(fā)商那里，比如項目開發(fā)手續(xù)不健全，土地沒有變性為國有出讓土地，欠繳土地出讓金，項目多建、超建、程序有問題等等。

　　<提醒>：（1）購購新建商品房一定要看開發(fā)商有無《商人房預(yù)（銷）許可證》、有無在房地產(chǎn)交易所登記備案；（2）購購二手房，要查看有無《房屋所有權(quán)證》。

　　17．沒有預(yù)（銷）售許可證產(chǎn)權(quán)證辦不了

　　<案例>：前年才女士在南關(guān)嶺購了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快過去了，可房屋所有權(quán)證書遲遲辦不下來，每次找開發(fā)商都以“快了，再等等”、“有關(guān)部門不給辦”等借口來打發(fā)。房子辦不了產(chǎn)權(quán)證，孩子上學(xué)成問題，暖氣費單位又不給，才女士一家為此生活十分不爽，后悔購了辦不了產(chǎn)權(quán)證的房屋。

　　<分析>：（1）“商品住房”辦不了產(chǎn)權(quán)證的原因一般有：土地是集體土地，沒有變性為國有出讓土地，土地是劃撥土地沒有變?yōu)閲谐鲎屚恋鼗蛲恋爻鲎尳鹞唇?、少交、欠交；土地房屋開發(fā)手續(xù)“五證”不全，開發(fā)違反規(guī)定條件、超建、多建等等。（2）才女士購購的房屋遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證，其主要原因很可能是開發(fā)商那里出了問題。（3）房屋產(chǎn)權(quán)證辦理發(fā)放是有一定期限的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋登記機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)行政主管部門（房地產(chǎn)交易所），登記機(jī)關(guān)在對房屋申請人的申請進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來源資料齊全符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證，并不存在所謂“房產(chǎn)不滿內(nèi)不給辦” 的問題。

　　<提醒>：（1）購房前，要查詢開發(fā)商有無此樓盤的預(yù)（銷）售許可證，有了此證，表明此樓盤已具備《國有土地使用證》等“五證”，沒有預(yù)（銷）售許可證，較好不要購購；（2）許可證一定要看原件，并且反面還要看你所購購的房屋是否在許可證銷售的樓盤范圍內(nèi)，防止開發(fā)商超建或多建房屋辦不了產(chǎn)權(quán)證；（3）實在沒把握可到大連房地產(chǎn)交易所網(wǎng)上查詢所購樓盤是否已登記備案。

　　18．房子未備案登記不算屬于你

　　<案例>

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