非常理解剛性需求型的一種:“婚期將近，不購(gòu)不行啊!”

　　在全國(guó)各大城市,對(duì)住房有剛性需求的頭次置業(yè)者,不僅是樓市的一支生力軍,也是一股中堅(jiān)力量。

　　上世紀(jì)80年代生育高峰時(shí)期出生的人口,當(dāng)下正在逐漸步入結(jié)婚年齡,購(gòu)婚房是“80后”的剛性需求。有媒體的調(diào)查問(wèn)卷顯示,因?yàn)榻Y(jié)婚而準(zhǔn)備購(gòu)房(或已購(gòu)房)的“80后”占到了所有“80后”購(gòu)房者中的66.8%。有不少人從房?jī)r(jià)低迷的去年就開(kāi)始看房，為一年以后的結(jié)婚做準(zhǔn)備，結(jié)果事與愿違，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，可婚期越來(lái)越近，只有硬著頭皮去購(gòu)了。

　　教你三招不當(dāng)房奴：

　　1.判斷自己到底該不該購(gòu)房的三大標(biāo)準(zhǔn)

　　到底該不該購(gòu)房了，其實(shí)該不該購(gòu)房問(wèn)來(lái)問(wèn)去，聽(tīng)來(lái)聽(tīng)去越聽(tīng)越糊涂?，F(xiàn)在關(guān)于該不該購(gòu)房的建議許多都帶有利益性，因此也就有失公正與客觀。

　　擁有一個(gè)健康的良好的購(gòu)房心態(tài)，絕不是單純地過(guò)多的糾纏于房?jī)r(jià)。

　　一是房?jī)r(jià)收入比。所謂的房?jī)r(jià)收入比，指的是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中國(guó)的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比平均高達(dá)7.6∶1，有的地方甚至超過(guò)10∶1。房?jī)r(jià)上漲飛快，有的年份超過(guò)居民可支配收入，有的年份甚至以30%~50%的速度上漲。

　　因此是不是購(gòu)房，何時(shí)購(gòu)房跟你的收入是非常相關(guān)的。

　　二是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去)。這個(gè)比一般在28%-35%.如果超過(guò)35%，則個(gè)人負(fù)擔(dān)過(guò)重，不僅擠壓個(gè)人其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。

　　三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車(chē)貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過(guò)50%。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購(gòu)房決策時(shí)沒(méi)有進(jìn)行仔細(xì)測(cè)算，蜂擁購(gòu)房，從而導(dǎo)致月供收入比過(guò)高。

　　國(guó)外“花明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)”的思維方式已經(jīng)有了慘痛的教訓(xùn)。做為中國(guó)人應(yīng)引以為鑒。單純的為了購(gòu)一套房子，傾其所有，失去了學(xué)生年代的理想和夢(mèng)想，把購(gòu)房當(dāng)作人生的理想，生活的追求，奮斗的目標(biāo)，成功的標(biāo)志。頭先有房的愿望可以理解，但要結(jié)合實(shí)際，先不說(shuō)租房比購(gòu)房有什么優(yōu)勢(shì)，單從購(gòu)房本身來(lái)講，你認(rèn)為你的實(shí)力配購(gòu)房嗎?當(dāng)然這不是對(duì)你的侮辱，而是整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)逼迫我們不可能急于要求自己提前享受住房的快樂(lè)。

　　目前，在開(kāi)發(fā)商以及一些不良專(zhuān)家的忽悠下，在購(gòu)房者意志薄弱的現(xiàn)實(shí)需求下，他們不計(jì)個(gè)人能力紛紛購(gòu)下房子，哪怕是頂著啃老的罵名，哪怕是驚動(dòng)七大姑八大姨。這樣下去，房?jī)r(jià)能不高嗎?所以房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者也承擔(dān)了一定責(zé)任。

　　越是年輕人頭腦越該靈活，其實(shí)面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)如果不能改變現(xiàn)狀，那么就應(yīng)當(dāng)從自我做起，改變自己的生活觀念和方式。

　　要么選擇小戶型的房子，要么往郊外看房，要么選擇租房。相信現(xiàn)在大多數(shù)人租房只是囿于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，租房是迫于無(wú)奈，而沒(méi)有把租房當(dāng)成一種生活方式，只是把租房作為購(gòu)房的一個(gè)跳板。或許開(kāi)始我們可以這樣想，但如果把購(gòu)房當(dāng)成人生目標(biāo)不見(jiàn)得有多大的益處，盡管這樣的高目標(biāo)可以激勵(lì)他勤奮工作，說(shuō)俗一點(diǎn)就是拼命掙錢(qián)。但事實(shí)上，即使你再努力，又有多少人能真正支付得起一套動(dòng)輒上百萬(wàn)的房子呢?即使果真有，你捧著賺足的錢(qián)購(gòu)了房子，或許過(guò)不久你會(huì)意識(shí)到：這就是我想要的嗎?我過(guò)去都干什么了?你想想，除了拼命掙錢(qián)，連白天黑夜都分不清的你會(huì)幸福嗎?

　　有什么樣的房?jī)r(jià)我們就追求什么樣的生活方式，這才是明智的選擇。

　　2.購(gòu)房不做“八大傻”

　　大傻：看價(jià)不看房，購(gòu)房“不差錢(qián)”。

　　大傻：購(gòu)貴不知貴，道具當(dāng)“豪宅”。

　　第三大傻：明星當(dāng)?shù)鶍專(zhuān)蛔R(shí)真品質(zhì)。

　　第四大傻：投資購(gòu)商住，不識(shí)真面目。商住之“傷”，關(guān)鍵在于物業(yè)交用后，樓宇的物業(yè)管理將陷入徹底的混亂，物業(yè)價(jià)值因此而受到貶損，較終將會(huì)爛掉。\

　　第五大傻：公寓交毛坯，睜眼聽(tīng)瞎話。

　　第六大傻：想好不想壞，銷(xiāo)售往坑拽。

　　第七大傻：便宜房投資，花錢(qián)購(gòu)難受。這種“傻人”一般是窮人居多，認(rèn)為只要房?jī)r(jià)低未來(lái)就有上漲空間。要記住房地產(chǎn)投資鐵律——位置，位置，第三還是位置。

　　第八大傻：貪圖小便宜，住了才后悔。不要因?yàn)橐稽c(diǎn)小小的促銷(xiāo)就被打動(dòng)下定決心購(gòu)房。決定購(gòu)不購(gòu)房一定去看開(kāi)發(fā)商過(guò)去投資樓盤(pán)的品質(zhì)，看樓盤(pán)的產(chǎn)品、物管、交樓的標(biāo)準(zhǔn)，甚至售房面積的核算計(jì)價(jià)方式等。

　　3.學(xué)習(xí)炒房團(tuán)組成購(gòu)房團(tuán)

　　沒(méi)有任何交易優(yōu)勢(shì)的是普通購(gòu)房者(購(gòu)房自住者)，而炒房者(團(tuán))則是有優(yōu)勢(shì)的。

　　筆者認(rèn)為，炒房團(tuán)至少有四大優(yōu)勢(shì)值得學(xué)習(xí)。一是組織優(yōu)勢(shì)。炒房團(tuán)少則幾十人，多則上百人，還有精明代表作團(tuán)長(zhǎng)，指揮全團(tuán)行動(dòng)。二是信息優(yōu)勢(shì)。炒房團(tuán)憑借人多勢(shì)眾，通過(guò)各種渠道獲取了大量有用信息，為炒房團(tuán)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)提供較大幫助。三是資本集中優(yōu)勢(shì)。單個(gè)人的資本總是有限的，至少不是每個(gè)人都擁有足夠炒房的資本，缺少資本自然沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商平等談價(jià)的能力。相反，炒房團(tuán)把“團(tuán)員”資金集中起來(lái)，大大增強(qiáng)了談判能力，可以相對(duì)較低的價(jià)格拿到房子，從而獲利幾率增大。四是融資優(yōu)勢(shì)。炒房團(tuán)成員并非都用自有資金，大多是通過(guò)各種渠道貸款炒房，這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優(yōu)勢(shì)的存在，使炒房團(tuán)不怕高房?jī)r(jià)反而歡迎高房?jī)r(jià)。而這些優(yōu)勢(shì)恰恰是普通購(gòu)房者不具備的，分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道，決定普通購(gòu)房者對(duì)高房?jī)r(jià)只能望而卻步。

　　不過(guò)，面對(duì)問(wèn)題，總要找到解決辦法。炒房團(tuán)就給我們帶來(lái)了有益的啟示：將分散的普通購(gòu)房者的資金、智慧、信息、信譽(yù)有效地聯(lián)合起來(lái)，實(shí)行團(tuán)購(gòu)。一是要通過(guò)適當(dāng)集體將普通購(gòu)房者組成購(gòu)房團(tuán)。二是購(gòu)房團(tuán)要通過(guò)恰當(dāng)渠道和平臺(tái)努力搜集、共享相關(guān)信息，同時(shí)，政府也要加大信息公開(kāi)力度，因?yàn)樾畔⒕哂休^強(qiáng)外部性，且房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者比有明顯信息優(yōu)勢(shì)，需要政府這個(gè)第三方出面。三是要拓寬購(gòu)房團(tuán)融資渠道，擴(kuò)大購(gòu)房團(tuán)的貸款額度。其中，組織購(gòu)房團(tuán)的集體須有以下特點(diǎn)：應(yīng)為非營(yíng)利的公益性組織，否則可能會(huì)侵蝕購(gòu)房者一部分利益;應(yīng)熟悉購(gòu)房團(tuán)成員的情況，包括收入、誠(chéng)信狀況、住房條件等;要能吸收足夠多的成員參與到購(gòu)房團(tuán)中，人數(shù)過(guò)少則難以形成必要的談判能力。目前情況下，建議以工會(huì)為購(gòu)房團(tuán)的組織者，也可以考慮成立類(lèi)似的公益性組織。關(guān)于融資問(wèn)題，建議通過(guò)已有的某些基金或新設(shè)立購(gòu)房團(tuán)基金予以解決。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，保護(hù)購(gòu)者利益的較好辦法是讓賣(mài)者間展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如因客觀條件限制難以使賣(mài)者間展開(kāi)充分的競(jìng)爭(zhēng)，那么設(shè)法增強(qiáng)購(gòu)者在交易中的談判能力，從而改善其交易地位，就顯得相當(dāng)聰明。

（實(shí)習(xí)編輯：劉輝）

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