土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

　　土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。

　　其計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　二手房購賣要征收土地增值稅

　　2006年11月14日，北京地稅局出臺《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[2006]456號，點(diǎn)擊查看原文），該文件對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并于2006年12月1日正式實(shí)施。

　　土地增值稅如何征收

　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

　　（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；

　?。?）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

　　（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

　?。?）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　增值稅征收的兩種方式

　　，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。

　　，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告。

　　1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：

　?。?）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；

　　（2）按發(fā)票所載金額從購購年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；

　　（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

　?。?）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

　　2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

　　（1）取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；

　　（2）中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；

　?。?）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評估費(fèi)用。

　　土地增值稅征收實(shí)例

　　假設(shè)張先生于2004年以50萬元購購了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。

　　1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元

　　2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：

　　原值：500000；加計(jì)金額：500000×5%+500000×（1+5%）×5%=51250；稅金：契稅為7500（500000×1。5%）元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅為38500（700000×5。5%）、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）、印花稅350元。

　　那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。

　　存在疑惑：征收細(xì)則還需要進(jìn)一步確定

　　雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項(xiàng)目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定；但是，對于土地增值稅的征收細(xì)則還需要進(jìn)一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財(cái)稅[1999]1201號規(guī)定，對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。同時(shí)，按照京地稅地[2004]368號文件規(guī)定，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項(xiàng)目；如果將這兩個(gè)文件進(jìn)行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對于這一點(diǎn)，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產(chǎn)生的波動(dòng)幅度。

　　11月下半月，預(yù)期有售房高峰

　　由于土地增值稅將于12月1日正式實(shí)施，現(xiàn)在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，那么，在此時(shí)間段內(nèi)，對于那些已經(jīng)成交的客戶來說，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象；另外，對于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來說，受此政策的催動(dòng)，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間交易，同時(shí)，也會將部分后期的交易需求提前釋放。

　　土地增值稅的會計(jì)處理及舉例

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計(jì)算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。

　　土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金進(jìn)行處理，具體可以分為如下三種情況：

　?。ㄒ唬τ趯ｉT從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目。

　　（二）對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金的一部分計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”（如旅游飲食服務(wù)企業(yè)）。

　?。ㄈτ谄髽I(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。

　　[例1]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：

　　扣除項(xiàng)目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元

　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元

　　增值額占扣除項(xiàng)目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

　　則企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)分錄：

　　借：經(jīng)營稅金及附加　2907300

　　貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅　2907300

　　實(shí)際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時(shí)作如下會計(jì)分錄：

　　借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅　2907300

　　貸：銀行存款　2907300

　　近期土地增值稅政策變動(dòng)：

　　從2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

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