和曾先生的苦惱相同,為了孩子能有一個(gè)良好的教育環(huán)境,很多家長(zhǎng)不惜大量的財(cái)力、人力來(lái)尋找一套適合自己的緊靠學(xué)校的小區(qū),而“僧多粥少”的局面不僅讓這類房源成了“香餑餑”,更是形成了不菲的價(jià)格。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士特別提醒,為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn),選擇緊靠學(xué)校的小區(qū)的講究很多,需要三思而后行。

　　望子成龍導(dǎo)致的剛性需求

　　隨著幼升小、小升初的日漸臨近,緊靠學(xué)校的小區(qū)再次成為眾多學(xué)生家長(zhǎng)的追捧對(duì)象。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家門(mén)店獲悉,較近有關(guān)緊靠學(xué)校的小區(qū)房源的咨詢量、登記量均較前期有明顯上升,其中因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)而有置業(yè)需求的客戶占據(jù)了絕大部分。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店上地佳園店汪經(jīng)理介紹,目前海淀中關(guān)村、五道口、學(xué)院路等名校林立的地區(qū)幾乎沒(méi)有房屋空置,購(gòu)房的供需比例維持在1:4左右,無(wú)論是次新商品房還是老舊公房都是家長(zhǎng)們獵房的目標(biāo)。每年這段時(shí)間,總會(huì)有很多家長(zhǎng)到門(mén)店咨詢購(gòu)房事宜,離學(xué)校近的、小區(qū)有學(xué)校班車的房源成為家長(zhǎng)們的頭選,房?jī)r(jià)、房屋品質(zhì)卻成了位考慮的問(wèn)題。

　　客戶李先生是近期為孩子上學(xué)購(gòu)房的家長(zhǎng)代表之一。李先生介紹,自己的孩子已經(jīng)四歲了,很快就要面臨入學(xué)的問(wèn)題,為了能給孩子提供一個(gè)舒適、方便的學(xué)習(xí)環(huán)境。他已經(jīng)著手研究一些知名小學(xué)周邊的樓盤(pán),盡管這類房源價(jià)格都比較高,但李先生表示,為了孩子的前途,這類教育投資是必要且值得的。

　　和李先生一樣為子女入學(xué)而購(gòu)購(gòu)緊靠學(xué)校的小區(qū)的購(gòu)房者很多。記者了解到,名校周邊的緊靠學(xué)校的小區(qū)一直都是家長(zhǎng)們關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn),同時(shí),由于兼具自用、投資雙重功能,使得此類物業(yè)也頗受喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)的人士關(guān)注。

　　面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求,開(kāi)發(fā)商自然“心領(lǐng)神會(huì)”?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在廣告中越來(lái)越多地打出“緊靠學(xué)校的小區(qū)”這一促銷牌,將樓盤(pán)的周邊學(xué)校視為自己的獨(dú)特資源,如“本樓盤(pán)引入某名校進(jìn)駐”、“本樓盤(pán)距離某名校車程僅幾時(shí)辰”等廣告語(yǔ)屢見(jiàn)不鮮。但究竟這些緊靠學(xué)校的小區(qū)真假如何?含金量又有多高?讓不少購(gòu)房者霧里看花、水中望月。

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō),緊靠學(xué)校的小區(qū)概念受熱捧絕非偶然?！巴映升垺奔耐兄恳晃桓改概瓮优刹诺囊笄衅谕?家長(zhǎng)都希望孩子能受到學(xué)校的良好教育,而很多城市嚴(yán)格規(guī)定學(xué)生要分片區(qū)就近入學(xué),如果跨 入學(xué),不但學(xué)校不好進(jìn),就是進(jìn)去了也得交數(shù)萬(wàn)元不等的贊助費(fèi)。這樣小學(xué)、中學(xué)念下來(lái),將是一筆不小的支出。由于自家戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒(méi)有好學(xué)校,不得已只有通過(guò)置業(yè)遷移,來(lái)完成讓孩子進(jìn)入學(xué)校的心愿。于是, 置業(yè),已經(jīng)成為很多家長(zhǎng)望子成龍的“剛性”需求,這也使得名校緊靠學(xué)校的小區(qū)供不應(yīng)求。

　　緊靠學(xué)校的小區(qū)價(jià)格不菲

　　受旺盛剛性需求的帶動(dòng),緊靠學(xué)校的小區(qū)價(jià)格不菲,即使整體樓市低迷之時(shí),也能“逆風(fēng)飛揚(yáng)”。

　　目前北京幾個(gè)教育氛圍濃厚的地區(qū),二手房?jī)r(jià)格一直堅(jiān)挺,受前期市場(chǎng)波動(dòng)的影響很小。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前一些沾著名校光的樓盤(pán)或小區(qū),周圍的房?jī)r(jià)要比同等地段的房子高出5%至8%;而房子如果能夠通過(guò)落戶后進(jìn)入名校讀書(shū),房?jī)r(jià)會(huì)更高,比同等地段房子要高出10%至15%。

　　不僅如此,緊靠學(xué)校的小區(qū)房?jī)r(jià)還在不斷上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇說(shuō),近三個(gè)月來(lái),北京上地地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲6.3%,五道口地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲4.2%,學(xué)院路地區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲2.6%,其中二居、三居價(jià)格上漲尤為明顯。由于在學(xué)校附近購(gòu)房的家庭基本為舉家搬遷,因此一步到位式的購(gòu)房方式導(dǎo)致二居、三居需求明顯,進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格上漲。他指出,春節(jié)后部分學(xué)校周邊房子的價(jià)格上漲較為明顯,主要還是受供需不匹配的影響,讓業(yè)主持房抬價(jià)有了底氣。

　　北京中原地產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴記者,緊靠學(xué)校的小區(qū)周邊的房產(chǎn)價(jià)格相較其他區(qū)域更穩(wěn)定一些,尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區(qū)域二手房市場(chǎng),雖然成交方面也會(huì)受到房?jī)r(jià)變化的影響,但一些業(yè)主認(rèn)為自己的房屋具有地段和特殊資源的優(yōu)勢(shì),不愿降低房?jī)r(jià)出手,在市場(chǎng)低迷時(shí)便轉(zhuǎn)售為租,因此一定程度上促使區(qū)域二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　她舉例子說(shuō),位于北京東城區(qū)東二環(huán)附近的史家小學(xué)、北京二中周邊的緊靠學(xué)校的小區(qū)價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn),雖然經(jīng)歷了2008年樓市的低迷,但整體價(jià)格走勢(shì)仍舊比較穩(wěn)定,未呈現(xiàn)明顯的上漲或下浮。同時(shí),位于西城區(qū)的北京師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)周邊以公房居多,出房量比較低,其價(jià)格也就相對(duì)較高也較穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,其周邊二手房成交均價(jià)1至4月維持在每平方米1.4萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元左右。

　　 購(gòu)房暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管保值增值性高的緊靠學(xué)校的小區(qū)無(wú)論自用或投資都是不錯(cuò)的選擇,但業(yè)內(nèi)人士還是提醒,為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn),選擇緊靠學(xué)校的小區(qū)的講究也比很多,因此要三思而后行。

　　常淑娟說(shuō),緊靠學(xué)校的小區(qū)的購(gòu)購(gòu)畢竟和普通房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)不一樣,較重要的是在能實(shí)現(xiàn)居住的同時(shí)讓孩子順利就學(xué),所以在購(gòu)購(gòu)緊靠學(xué)校的小區(qū)時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn):

　　頭先,要關(guān)注相關(guān)學(xué)校、 的政策變動(dòng),因?yàn)槊磕杲逃謺?huì)對(duì) 劃分做一些細(xì)微的調(diào)整。一定要在購(gòu)房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢,包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等,確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。

　　其次,對(duì)于新房而言,有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)以 作為賣點(diǎn),購(gòu)購(gòu)的時(shí)候需謹(jǐn)慎,在調(diào)查后確定在此購(gòu)購(gòu)新房即可上學(xué)校的情況下方能購(gòu)購(gòu)。

　　再次,要事先調(diào)查清楚目標(biāo)學(xué)校的入校政策,以免購(gòu)了房也入不了學(xué),例如目前北京各 關(guān)于購(gòu)房入學(xué)的規(guī)定尚未統(tǒng)一,目前大致規(guī)定主要有:在 內(nèi)購(gòu)房入戶籍即可入學(xué),也有限制更為苛刻的,即不是該房產(chǎn)的頭位房主就不能享受入學(xué)條件,有的 規(guī)定必須按照孩子出生所在地戶籍入學(xué),落戶時(shí)間限制非常嚴(yán)格。在購(gòu)房年限上也存在著不同的規(guī)定措施,有的購(gòu)房后即可入學(xué),有的則要等待1至3年方可入學(xué)。

　　宮萍提醒說(shuō),地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關(guān)鍵。對(duì)于購(gòu)購(gòu) 二手房用于孩子上學(xué)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),可以盡量選擇那些離**、公交車站較近,周邊商業(yè)氛圍較完善、配套設(shè)施(醫(yī)院、學(xué)校、銀行等)較齊全的區(qū)域購(gòu)房,這樣無(wú)論孩子就學(xué)或家長(zhǎng)上、下班都便利,而且購(gòu)物、生活等也會(huì)十分方便。對(duì)于購(gòu)購(gòu)緊靠學(xué)校的小區(qū)長(zhǎng)期投資的客戶人群而言,除了學(xué)校周邊,較好還要靠近成熟的商圈、交通便利,因?yàn)殡S著商圈和軌道交通的不斷成熟,其二手房?jī)r(jià)值會(huì)更充分體現(xiàn)出來(lái),同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話,其收益也將較為可觀。

　　她還特別強(qiáng)調(diào),了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。一方面要弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人,并要求賣方提供合法證件,包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件;另一方面,要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符,向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性;此外,要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān),有無(wú)房產(chǎn)抵押,包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購(gòu)房者仔細(xì)驗(yàn)明所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購(gòu)購(gòu),以免日后發(fā)生糾紛。

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