要點(diǎn)一：新房優(yōu)于舊房，現(xiàn)房優(yōu)于期房。

　　危機(jī)時期或冬天里的產(chǎn)物，當(dāng)然具備價格優(yōu)勢，開發(fā)企業(yè)才會推出，并且政策已經(jīng)放寬了開發(fā)時限，這個時候上馬的項(xiàng)目，要么定位準(zhǔn)確，要么有較明顯的價格競爭優(yōu)勢。舊房，生米煮成了熟飯，并且無法嘗鮮。

　　現(xiàn)房與期房在房價高漲時代基本被當(dāng)做投機(jī)的標(biāo)準(zhǔn)之一，期房購進(jìn)現(xiàn)房交付時賣出，由于本次冬歇期過長及目前尚未完全立春，所以現(xiàn)房，在消費(fèi)者被市場整理成上帝的時候，更容易享受信息與質(zhì)量的雙重保障。而且，在目前房價下行階段，現(xiàn)房沒有加價的理由，但會當(dāng)做一個顯見的賣點(diǎn)來處理。

　　還有一個考慮就是，現(xiàn)房比照現(xiàn)有政策可以明算賬，期房固然能夠獲得潛在更多可能優(yōu)惠，但基本限于稅費(fèi)利率兩塊，對用幾十年為單位來平滑的支付方式而言，節(jié)省并不多而且其中的利率優(yōu)惠現(xiàn)在購房依然能夠企及，只是稅收方面如果地方政府出手比較大方，吃點(diǎn)小虧。

　　要點(diǎn)二：交通，配套，商業(yè)第三。

　　由于題目已經(jīng)約定，城區(qū)淘房，所以才對交通、配套、商業(yè)進(jìn)行綜述。在一般人眼中，總習(xí)慣于用配套成熟與否來做為選房主要標(biāo)準(zhǔn)，但在城區(qū)，什么是，實(shí)際就是商業(yè)集中，人口集中，流動集中，貨物集散于此等，所以，配套與商業(yè)基本屬于先天條件，開發(fā)商在拿地的時候已經(jīng)支付了這些轉(zhuǎn)嫁予購房人的成本。現(xiàn)在再來一一比較這些，沒有實(shí)際意義，而且誰都看得中，都看得懂的東西，自然購方之間的競爭也會激烈一點(diǎn)，從而帶來這類項(xiàng)目的抗跌能力強(qiáng)于一般項(xiàng)目。

　　本人認(rèn)為，未來城（查看地圖）市還將面臨在城市化過程中，進(jìn)一步調(diào)整功能，提升市政容量，因此，為了抓住危機(jī)過后不動產(chǎn)升值空間，不妨現(xiàn)在更長遠(yuǎn)些考慮一下未來，因此，在城區(qū)，相對配套與商業(yè)更為集中的街區(qū)，我們應(yīng)該著眼于交通參考系來選擇自己的居所。

　　也就是在城區(qū)選房，次級圈往往更具活力一些。

　　要點(diǎn)三：取兩頭，棄中間的面積定位選擇。

　　在購得起的條件下，進(jìn)行戶型面積選擇的時候，取兩頭意味著小就小到底，大就大到自己能夠承受為止，棄中間指的是放棄結(jié)構(gòu)管制條件下的那種：兩房的面積一居的空間，加蓋后湊足三居的準(zhǔn)三房等夾生戶型。兩頭的這些戶型未來不落伍，比如非常小，小到只能是一居的小小戶型，說白了它就是個純粹的投資性住宅，不過你現(xiàn)在持有，將來肯定回報(bào)非常高。再看大些的三房，這部分戶型也永遠(yuǎn)是中產(chǎn)的頭選，當(dāng)然考慮到自己的購購力來決定面積，這里供參考的主要是在購得起條件下來談這個問題，不要偏題。

　　為什么沒有提及空間格局呢，我覺得現(xiàn)在裝修水平提升，裝修市場競爭也激烈，裝修成本及建材等預(yù)期下跌，所以后來的入住裝修，放在將來再行考慮。

　　要點(diǎn)四：適當(dāng)兼顧規(guī)模、開發(fā)商企業(yè)性質(zhì)、項(xiàng)目營銷時間長短、2008營銷轟炸是否集中等特殊時段的選房參照物。

　　為什么關(guān)照這些而不是銷售政策、付款方式建議、后期使用成本高低、開發(fā)商品牌以及該區(qū)域歷史房價漲跌幅度等與購購力支出比較相關(guān)的方面呢？我的意見是：目前沒有哪家開發(fā)商還想愚弄百姓，他們的促銷政策除了讓購家集中角逐這一塊外，其他的都是真刀真槍實(shí)干的。也就是說，諸如頭付松動、附銷售、付款額外折扣這些常規(guī)營銷措施，都業(yè)已變得非常普遍，并且為了成交，這些都是開發(fā)商日程表中事，只要你堅(jiān)持貨比三家，不輕易下注，開發(fā)商這邊的態(tài)度完全是誠懇的。

　　相反，項(xiàng)目規(guī)模大小，開發(fā)商是國有的還是民營的，上市的還是一般中小型企業(yè)，甚至獨(dú)體項(xiàng)目，則要注意，對于獨(dú)體項(xiàng)目，開發(fā)商降價部分就是其口袋少進(jìn)的部分，應(yīng)慎重選擇。而國有及品牌房企，前者一直以來奉行隨行就市策略與快速銷售策略，購他們的房子除個性化賣點(diǎn)或噱頭式賣點(diǎn)少一些外，相當(dāng)于比較實(shí)在的產(chǎn)品，非常吻合工薪穩(wěn)定的購房需要，品牌房企受萬科等龍頭企業(yè)降價營銷影響，加上為了搭上“新增項(xiàng)目政策優(yōu)惠末班車”，緩解市場壓力與保障資金鏈的穩(wěn)健，也屬于力促型降價。

　　剩余的主要是看看營銷動靜，以判斷你要否隨這個大流。一般而言，沒什么壓力及產(chǎn)品本身過得關(guān)的項(xiàng)目，營銷動靜相對少些，即使有，也主要圍繞促銷來做文章，運(yùn)用的措施一般都帶有“利基”，即誰購誰受益。相反，如果一個項(xiàng)目依然在樣板間、一口價、前二十名或多少名獲什么什么或額外幾幾折這類的，甚至營銷完全外包且報(bào)紙等平面媒體長驅(qū)直入的話，建議不妨慎重對待，本人的意見是“叫囂得較厲害的，也是未來較苦的”。

　　特別申明一點(diǎn)是營銷時間，大家知道，任何項(xiàng)目正常營銷周期都有半年左右的預(yù)熱期，然后進(jìn)入實(shí)質(zhì)營銷階段，如果一個項(xiàng)目營銷戰(zhàn)斗激烈有余而所推房源有限，則如同路邊之李，不摘也罷。

　　上四個字，在現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房前提下“喜新厭舊”。

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