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專家講座:商品房購賣案例借鑒一百題系列之一
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 578 次
假如你積攢了大半輩子的錢或想用銀行貸款去購房,你較擔(dān)心的是什么?是找到了房源,不知道怎么購購?是想購房又怕房屋質(zhì)量有問題?購了房不知怎么去辦房屋所有權(quán)證?能不能陷入黑中介圈套?……也許諸種因素都有。
為幫助廣大消費(fèi)者選房、購房,通過商品房、二手房市場途徑,實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),改善住房條件,大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)副秘書長、副研究員、高端經(jīng)濟(jì)師、高端策劃師根據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)定、辦法,特別是根據(jù)《物權(quán)法》、《住房登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)研究和長期工作中所碰到案例、糾紛,編寫了《商品房購賣案例一百題》以饗廣大住房消費(fèi)者,將陸續(xù)推出。
1、 農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)
[案例]:某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農(nóng)村集體土地,公司出錢、鄉(xiāng)政府出地,開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售,吸引了許多城市居民前去購購。集體土地可以進(jìn)行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎?
[分析]:這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為,不具有法律效力,其房屋銷售合同為無效合同。其理由: ?。?)根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定,任何單位和個(gè)人建設(shè)需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。建設(shè)占用土地,如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);(2)農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃,在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),具體建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)由市、縣人民政府批準(zhǔn),并依法辦理土地征用、補(bǔ)償手續(xù);(3)根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓,即交納入地出讓金;(4)沒有商品房預(yù)售許可證俄項(xiàng)目嚴(yán)禁市場銷售,城市居民購購農(nóng)民房不受法律保護(hù)。
[提醒]:(1)購房商品房一定要查詢該項(xiàng)目是否具有《商品房預(yù)(銷)售許可證》,有了此證,表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全,此房可以辦理房屋所有權(quán)證;(2)事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢,若網(wǎng)上未登記備案,則較好不要購購。
2、工業(yè)用地上建住宅較好別購
[案例]:前不久,王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門獨(dú)院“公寓式”小樓,價(jià)格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近,可一了解,此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地,房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”,不能按揭貸款,還無法遷入戶口。是購還是不購,王先生陷入了兩難之中。
[分析]:這種在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的、看似“公寓式住宅”,實(shí)為“公寓式辦公房”的房屋,較好不要購購。,此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地,國家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。,雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地,可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證,但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書完全兩樣,一旦消費(fèi)者購購了此類房屋,日后將面臨諸多問題,如:銀行一般不予按揭貸款,無法公證、小孩上學(xué),使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納,要比生活用房貴不少。
[提醒]:購購商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為50年,居住用地使用期限為70年。此類房屋不享受住宅用地使用70年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。
3、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)
[案例]:幾年前,劉女士在旅順北路購購了一棟180平方米帶大棚的兩層“小洋房”。較近,因生意需要,想貸點(diǎn)款,銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由,不予以貸款。劉女士這才知道自己購購的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。
?。鄯治觯荩褐T如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一般都是打著農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的旗號,在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋,由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地,沒有向土地管理部門繳納土地出讓金,沒有取得《國有土地使用證》,因而無法辦出國家法律認(rèn)可的、享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,并由房地產(chǎn)管理部門(房地產(chǎn)交易所)正式頒發(fā)、國家建設(shè)部統(tǒng)一印制的《房屋所有權(quán)證》。一是從法律角度講,“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)。二是從日常生活講,“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不能公證、不能貸款、無法體現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。三是周邊的配套設(shè)施不完善。
[提醒]:消費(fèi)者在購購房屋前要弄清楚土地性質(zhì),分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限,要弄清房屋所有土地性質(zhì)是不是國有出讓土地,是不是商品住宅項(xiàng)目,有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾,因?yàn)檠a(bǔ)辦土地出讓手續(xù)要通過國土資源部門的層層審核,有些集體土地變性國有土地還要經(jīng)過省國土部門或國家國土部門審批,商品房經(jīng)營用地還要經(jīng)過招、拍、掛環(huán)節(jié),所以存在很大的不確定性。
4、購購“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重
[案例]:賀女士通過“中介”,相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”,此樓獨(dú)門獨(dú)院、價(jià)格便宜、環(huán)境好,很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”??膳c賣主一接洽,才知此房賣主僅有一份當(dāng)初同開發(fā)商簽訂的“房屋購賣合同”和一張購房發(fā)票。
[分析]:(1)購購“合作聯(lián)建房”,特別是農(nóng)村集體土地上合作開發(fā)的聯(lián)建房尤為注意,我國《土地管理法》明確規(guī)定:任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用的土地的,必須依法申請使用國有土地,建設(shè)占用土地,如涉及農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);(2)我國《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)司法解釋規(guī)定:集體所有土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效;(3)該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯(lián)建,其性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過程中未辦理法定的手續(xù),不具有法律效力,其土地上開發(fā)建設(shè)的房屋無法進(jìn)行辦理有關(guān)房屋權(quán)屬方面的證明即房屋所有權(quán)證書。
?。厶嵝眩荩和ㄟ^“中介”購房,頭先要了解此房屋的土地性質(zhì)是國有出讓土地還是集體土地,若是后者,較好不要購購;購購二手房,還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權(quán)證書,若僅只有一份合同和一張發(fā)票,再便宜的房屋也不宜購購。
5、海景“地產(chǎn)房”購不得
[案例]:葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房,有地下室、有車庫、有坐擁花園,一、二層居住用房,每平方米4980元,一套250平方米樓房125萬人民幣。經(jīng)了解,此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產(chǎn)房”,土地使用期只有50年,不僅辦不了房屋所有權(quán)證書,而且購房時(shí)還要繳納總房價(jià)的4——8%的土地使用費(fèi)。
[分析]:(1)在集體土地上開發(fā)建設(shè)的“海景房”等“商品房”,辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書,因?yàn)樗加械耐恋厥羌w土地,國家法律明確規(guī)定,集體土地不能用于商品房開發(fā)建設(shè)銷售;(2)由于是集體土地,沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續(xù),沒有向土地管理部門繳納土地出讓金,沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》,也就無法辦理國家法律認(rèn)可的、國家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號的、大連市房地產(chǎn)管理部門(房地產(chǎn)交易所)登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》;(3)這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地(一般為50年),葉先生除了購房款外,還要向開發(fā)商繳納購房款4%的土地使用費(fèi)。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為70年,土地出讓金包含在每平方米的房價(jià)中,由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。
[提醒]:(1)購購此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險(xiǎn)比較大,較好不要購購;(2)購購此類房屋較好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預(yù)(銷)售許可證》,有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地,可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證;(3)必要時(shí),可到房地產(chǎn)交易所查詢該樓盤是否已登記備案,若登記備案的,則可放心購購。
6、購購“尾房”要留神
?。郯咐荩呵安痪?,小王購購了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”,按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,可一了解,此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行,非要等抵押解除后,再辦理產(chǎn)權(quán)證。
[分析]:“尾房”產(chǎn)生的原因大致有三大類:一是“問題尾房”,如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”;二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”;三是樓盤手續(xù)等本身沒有問題,但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認(rèn)可而形成的“尾房”。碰到種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”,房子再好、價(jià)格再低,也不要購購;戶型、朝向、樓層不好,可以權(quán)衡利弊,綜合考慮再行定奪;、三種類型,只要價(jià)格合適,可以放心購購。
?。厶嵝眩荩海ǎ保┮匾曃卜坑嘘P(guān)證件如手續(xù)信息的掌握,尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人尤為重要,購購時(shí)頭先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰;(2)了解房子是否被抵押,如已被抵押,要弄清抵押期限,怎樣解除抵押;風(fēng)險(xiǎn)程度有多大,怎樣確保解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證;(3)如果拍賣尾房,應(yīng)當(dāng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已辦理等。
7、購購“抵債房”有講究
【案例】:老王從某建筑公司購購了某開發(fā)公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房,購房合同是老王同某建筑公司簽的,購房發(fā)票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續(xù)到房地產(chǎn)交易部門根本辦不了房屋所有產(chǎn)權(quán),究竟是什么原因?
【分析】:上述里子起碼出現(xiàn)三個(gè)問題:,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主題問題,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體只能是房地產(chǎn)權(quán)利人,開發(fā)公司抵
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