對(duì)于青年購(gòu)房群體而言，購(gòu)房貸款基本上是個(gè)不可逾越的環(huán)節(jié)。當(dāng)然，一方面要把這筆帳算清楚，以自己的支付能力，貸多少款合適，每月還多少錢(qián)沒(méi)有太大的壓力等等。對(duì)于收入偏高的年輕群體來(lái)說(shuō)，可以選擇十年或者十五年貸款，會(huì)省上不少錢(qián)。對(duì)于一些收入偏低的，則盡量選擇二十或者三十年，經(jīng)濟(jì)壓力不大。

　　需要注意一點(diǎn)的是，一次性付清的話，就是你的房子面積乘上房?jī)r(jià)再加上一些稅費(fèi)的錢(qián)。但按揭貸款幾十年，付出的也許是一套半房子的錢(qián)。各房地產(chǎn)網(wǎng)站上都有一種叫“利率計(jì)算器”的小工具，上面有即時(shí)的利率及相應(yīng)價(jià)格及年限的選項(xiàng)，很容易就可以算清楚了。有很多購(gòu)房者看目前的利率不高，覺(jué)得購(gòu)房子可能未來(lái)還給銀行的前不多。其實(shí)這是個(gè)錯(cuò)覺(jué)，因?yàn)榉抠J的利率是每年一調(diào)整的，按前一年較后一次利率調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。如果國(guó)家提利息了，你明年就要多付上些錢(qián)。同理，如果降了，也只是明年少付點(diǎn)錢(qián)而已。

　　目前，銀行有一種新的房貸新產(chǎn)品，叫固定利率貸款。表面上看，這是一種比較穩(wěn)定的還貸方式，避免了利率的浮動(dòng)。但是，同時(shí)它在付出相對(duì)高的利率的前提下，也不能享受到降低利率所帶來(lái)的實(shí)惠。實(shí)際上算下來(lái)，并不是一種很明智的選擇。

　　在貸款一事上，要算清楚很重要。尤其目前國(guó)際金融危機(jī)，再次給一些貸款上比較緊張的購(gòu)房者們敲了警鐘。在辦理貸款的時(shí)候，切記要給自己留后路。銀行的錢(qián)可不是那么容易欠的，如果未來(lái)娶妻生子，職業(yè)動(dòng)蕩等等意外因素發(fā)生，造成斷供可就要上銀行的黑名單了。因此，按照科學(xué)的供貸比例進(jìn)行選擇很重要，一般來(lái)說(shuō)，青年人每月收入的三分之一用來(lái)還房貸是比較安全的。隨著收入的增加及事業(yè)的問(wèn)題，逐步的可以考慮辦理縮短貸款年限的手續(xù)甚至是一次性付清。具體情況具體分析，這就要看自己的收入變化了。

　　如何辦理貸款

　　如果購(gòu)房貸款由開(kāi)發(fā)商辦理，消費(fèi)者只需要提供相關(guān)的證件、接到通知后去銀行辦理各項(xiàng)手續(xù)即可。如果消費(fèi)者自己辦理，不了解程序則特別麻煩。各銀行辦理購(gòu)房貸款的手續(xù)和過(guò)程基本相同，個(gè)別不同的方面要根據(jù)不同銀行而定。下面介紹一下辦理個(gè)人購(gòu)房貸款的過(guò)程，供有此需求的消費(fèi)者參考。

　　借款人基本條件：

　　1、年滿(mǎn)18周歲具有完全民事行為；

　　2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

　　3、已與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售合同》；

　　4、已支付所購(gòu)房全部?jī)r(jià)款20%以上的頭付款；

　　5、借款人和財(cái)產(chǎn)共有人愿意以所購(gòu)房抵押并辦理抵押登記和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

　　借款人需提供材料：

　　1、本人及配偶的有效身份證明（身份證、戶(hù)口簿或其他有效居住證明），個(gè)體經(jīng)營(yíng)者要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件、留復(fù)印件）；

　　2、借款人婚姻狀況證明（結(jié)婚證或單身證明）；

　　3、外地、外籍或單身，要由有本地戶(hù)口的人做擔(dān)保；

　　4、借款人及配偶收入和財(cái)產(chǎn)證明；

　　5、購(gòu)房合同和頭付款收據(jù)；

　　6、財(cái)產(chǎn)共有人抵押承諾書(shū)；

　　7、銀行住房按揭貸款申請(qǐng)審批表。

　　貸款額度和期限：

　　1、貸款額度較高不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)全部?jī)r(jià)款的80%。

　　2、貸款期限加借款人年齡不超過(guò)法定退休年齡，較長(zhǎng)不超過(guò)30年。

　　貸款：

　　1、借款人同開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并支付頭付款；

　　2、借款人提出貸款申請(qǐng)，提交貸款資料；

　　3、銀行受理，調(diào)查、審查、審批；

　　4、銀行與借款人簽訂借款合同；

　　5、辦理公證、保險(xiǎn)手續(xù)；

　　6、銀行發(fā)放貸款

　　貸款的種類(lèi)

　　住房貸款資金的財(cái)務(wù)安排涉及的內(nèi)容很廣，但較主要的不外乎購(gòu)房貸款的額度(成數(shù))、期限和利率這三大問(wèn)題。在介紹上述三大問(wèn)題之前，有必要向購(gòu)房者再次說(shuō)明目前現(xiàn)行的三種貸款方式：個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房委托貸款和個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房公積金貸款是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款；個(gè)人住房委托貸款是公積金管理委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款；個(gè)人住房組合貸款是前兩者的組合。

　　住房公積金貸款：對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該頭選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說(shuō)，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

　　個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)購(gòu)住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房頭期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

　　個(gè)人住房組合貸款：住房資金管理可以發(fā)放的貸款，較高限額一般為10-39萬(wàn)元，如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱(chēng)之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

　　二手房的貸款

　　二手房是指業(yè)主在住宅二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)購(gòu)的商品房，。二手房貸款是指購(gòu)房者以在住宅二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房者分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。需要注意一點(diǎn)，銀行不是會(huì)向所有的二手房都貸款。針對(duì)于不同年限的二手房，其貸款額度上也會(huì)有所不同。一般來(lái)說(shuō)，超過(guò)二十年比較老舊的商品房，有時(shí)是比較難貸款的。如果選擇購(gòu)購(gòu)二手房，此房能不能貸款及到底能貸多少千萬(wàn)要向銀行咨詢(xún)清楚。

　　貸款資格

　　1、年滿(mǎn)18周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶(hù)口或合法有效的居留身份證明的自然人；

　　2、交齊頭期購(gòu)房款；

　　3、有穩(wěn)定合法的收入，有還款付息能力；

　　4、提出借款申請(qǐng)時(shí)，購(gòu)房者有不低于購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的自由資金；

　　5、借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物；

　　6、所購(gòu)二手房產(chǎn)權(quán)明晰，符合當(dāng)?shù)厥姓?guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件；

　　7、所購(gòu)房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。

　　8、貸款銀行要求的其他條件；

　　貸款額度

　　1、所購(gòu)房屋使用性質(zhì)為住宅的，貸款額度較高不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)的70%；

　　2、所購(gòu)房屋使用性質(zhì)為公寓的，貸款額度較高不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)的50%；

　　3、貸款的批準(zhǔn)與否、批準(zhǔn)的較高數(shù)額都以貸款銀行的較終決定為準(zhǔn)；

　　所需提交的資料

　　1、購(gòu)賣(mài)雙方需要共同提交填寫(xiě)完畢的《二手房(抵押貸款)申請(qǐng)表》、《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》；

　　和交易房產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告(需要貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu))；

　　2、貸款人需要提供單位出具的收入證明，此外還可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房產(chǎn)證明以及其他的收入證明，如果可能，較好是夫妻雙方都出具收入證明；

　　3、貸款人的身份證、戶(hù)口簿以及婚姻狀況證明(結(jié)婚證明或未婚證明)；

　　4、如果購(gòu)房者的戶(hù)口是外省市的，除上述資料以外，還要提供暫住證和本市房地產(chǎn)交易出具的證明文件，比如：北京的《外省市人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》；

　　5、售房者需要提供自己和配偶(屬于房屋共有人)的身份證、戶(hù)口簿或者是受委托人公證委托書(shū)和身份證；房屋共有人同意出售此房產(chǎn)的書(shū)面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明，通常為《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》或者是《房地產(chǎn)契約》；

　　6、如果出賣(mài)的交易房產(chǎn)為上市公房，售房人還需要提供《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售確認(rèn)通知》；

　　7、如果售房人出售的房屋正在出租，還需要提供租戶(hù)同意出售的證明文件。

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