來自深圳發(fā)展銀行杭州分行個(gè)貸的理財(cái)師周東金一上臺(tái)，就給臺(tái)下就座的200多名房友上了一堂經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)課。"面對(duì)即將到來的通貨緊縮，普通購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)需要考慮怎樣才能保護(hù)自己的資產(chǎn)安全。"周東金說，理財(cái)?shù)哪康氖菍?shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。對(duì)于普通城市居民來說，房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中占了很大比例，房貸支出是家庭較主要的開支之一，因此保證房貸資金安全，就是家庭理財(cái)?shù)闹饕康闹弧?p>

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月11日公布的數(shù)據(jù)，上個(gè)月居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)（CPI）同比增長(zhǎng)2.4%，連續(xù)第7個(gè)月回落，終結(jié)了此前連續(xù)23個(gè)月負(fù)利率的局面。同時(shí)，當(dāng)月我國(guó)工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）漲幅也比前一個(gè)月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)都是經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入通貨緊縮的前兆。

　　而在通貨緊縮中，一般的購(gòu)房者會(huì)遇到什么風(fēng)險(xiǎn)呢？周東金說，對(duì)于個(gè)人而言，在通縮周期中，遭遇失業(yè)可能性將會(huì)明顯加大。背負(fù)房貸的家庭也會(huì)在不知不覺中加大負(fù)債率。"通縮周期中，物價(jià)下降了，購(gòu)房者手頭上的房子實(shí)際價(jià)值縮水了，而欠銀行的房貸卻沒有減少，所以資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)會(huì)上升。"

　　面對(duì)未來可能的困境，一方面國(guó)家已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)提出了一系列的暖市政策，在稅收、利率方面給予優(yōu)惠，尤其是對(duì)于頭套自住住房的貸款利率下調(diào)30%，創(chuàng)歷史之較。另一方面，周東金建議購(gòu)房者可以早做打算，在房產(chǎn)價(jià)格處于下跌通道的時(shí)候，減少自己在房產(chǎn)方面的負(fù)債，確保財(cái)務(wù)安全。"具體來說，大家每個(gè)月的房貸負(fù)擔(dān)額不能超過自己收入的50%，要量入為出；其次現(xiàn)在購(gòu)房仍要以自住為目的，不要貪便宜多購(gòu)幾套投資，否則一旦收入波動(dòng)，很快就會(huì)被房貸壓垮。

　　"暖市政策為購(gòu)房者省下的稅款真不少

　　杭州市財(cái)政局綜合征收管理局綜合科科長(zhǎng)徐冬梅還沒上臺(tái)就被房友們圍住，大家都想對(duì)較新公布的收稅政策有個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)。為了讓普通購(gòu)房者理解這些復(fù)雜的稅收政策，徐冬梅把國(guó)家及杭州市在10月、11月出臺(tái)的一系列稅收減免和補(bǔ)貼政策，深入淺出地進(jìn)行了解讀。

　　徐冬梅介紹，從11月1日起，國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)交易稅收政策，以一套建筑面積為90平方米、總成交價(jià)為100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，按照之前的稅收政策，其所應(yīng)該繳納的契稅為成交總額的1.5%即1.5萬(wàn)元，如今，契稅稅率統(tǒng)一下降為1%，應(yīng)該繳納的契稅為1萬(wàn)元，減少了5000元；同樣是該套住房，原來其所應(yīng)繳納的印花稅為成交總額的0.05%即500元，如今可全部免去。而購(gòu)購(gòu)90平方米到140平方米（含）的住宅，綜合負(fù)擔(dān)率也由1.55%下降到0.3%；購(gòu)購(gòu)140平方米以上的住宅，綜合負(fù)擔(dān)率由3.05%下降到3%；就算是出售140平方米以上的住宅，綜合負(fù)擔(dān)率也可由7.15%下降到6.6%。

　　同時(shí)，根據(jù)杭州10月14日出臺(tái)的24條新政中的稅收補(bǔ)貼政策（注：補(bǔ)貼政策不同于減稅政策，補(bǔ)貼時(shí)稅收繳納比率不變，補(bǔ)貼款項(xiàng)實(shí)行先征后返），可以享受契稅和印花稅稅額80%的補(bǔ)貼。也就是說，這套總價(jià)100萬(wàn)的住宅，原來繳納契稅稅額是10000元，享受稅收補(bǔ)貼8000元，實(shí)際支出是2000元，印花稅稅額500元?jiǎng)t得到全免，大大節(jié)省了交易成本。什么是杭州市定義的普通住宅？徐冬梅說，容積率1.0以上、建筑面積140平方米（含140平方米）以下的商品房，目前都被暫定為普通住房。

　　同樣，對(duì)于普通二手房，也是有稅收補(bǔ)貼的。其中契稅和印花稅仍舊享受稅額80%的補(bǔ)貼，另外對(duì)于二手房交易中特有的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅則給予80%的補(bǔ)貼，個(gè)人所得稅則有稅額32%的補(bǔ)貼。另外，除了補(bǔ)貼，賣房者在售房前后一年之內(nèi)新購(gòu)住房的，還可以再享受個(gè)人所得稅的抵免或退還。

　　自住購(gòu)房和投資購(gòu)房

　　都有自己的應(yīng)對(duì)方法

　　"保留實(shí)力，減少出血"是浙江中原品牌管理總監(jiān)王慧向購(gòu)房者提出的一個(gè)建議。面對(duì)相同的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和暖市政策，王慧給了投資、自住兩種人群完全不一樣的建議。

　　對(duì)于投資者，王慧建議他們不要只持有現(xiàn)金與證券，還可以在投資組合中保留房產(chǎn)，但投資者也應(yīng)該認(rèn)真考慮自己的經(jīng)濟(jì)能力，如果借貸比率超過房?jī)r(jià)的一半，就該果斷減持，套回現(xiàn)金去還債。

　　在王慧的投資經(jīng)中，她會(huì)保持四成地產(chǎn)、一成黃金，至于股票、債券、鈔票的比例，則靈活地自由轉(zhuǎn)換。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，股票比重高一些；經(jīng)濟(jì)萎縮的時(shí)候，債券與現(xiàn)金比例高一些。較好保有一半實(shí)物，目的并不在于增值，而是在于保險(xiǎn)。如果是可以產(chǎn)生收益的商鋪、寫字樓，還可以起到穩(wěn)定現(xiàn)金流作用。"在投資市場(chǎng)上，蒙受損失容易，追回?fù)p失困難，因此較重要的是不要令自己失去翻身能力。"王慧提醒說。

　　對(duì)于自住型購(gòu)房者，王慧建議按照自身需要與負(fù)擔(dān)能力去作決定。"購(gòu)房子和購(gòu)衣服一樣，你可以從9折等到3折，但自己喜歡的款式卻會(huì)越來越少。因此自住型購(gòu)房者不一定要等價(jià)格較低的一刻才入市，要是硬追求這個(gè)時(shí)點(diǎn)就有可能錯(cuò)過改善生活的機(jī)會(huì)。"

　　王慧介紹，在金融海嘯影響下，短短三個(gè)月里，香港樓價(jià)已跌了近兩成。不過，很多看房子的自住型購(gòu)房者依然擔(dān)心樓價(jià)尚未跌到較低的水平怕"吃虧"。其實(shí)，真到了較便宜的時(shí)候，合適的房子很可能已經(jīng)被挑走了。另外，購(gòu)房者如果明確了"自住"這個(gè)購(gòu)房目的，就不要再過度考慮投資功能。因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不是一般的消耗性商品，居住的同時(shí)也會(huì)慢慢升值，所以自住購(gòu)房的要素還是改善生活。

　　三個(gè)自住型樓盤很受關(guān)注

　　除了專家講座的環(huán)節(jié)，讀者與自住型代表樓盤的交流也很火爆。此次，我們邀請(qǐng)了杭州城北、城東和城西三個(gè)區(qū)域的自住型代表樓盤，他們分別是：城北的南北·西岸、丁橋的廣宇·上東城和西溪板塊的坤和·西溪里。

　　南北·西岸毗鄰拱宸橋，是老城區(qū)橋西板塊中具有一線運(yùn)河河景的樓盤，擁有運(yùn)河、紅旗河雙水岸，運(yùn)河公園、石祥公園雙公園等優(yōu)美的景觀資源。項(xiàng)目總建筑面積逾13萬(wàn)平方米，物業(yè)類型有排屋、小高層、高層，總戶數(shù)998戶。其周邊配套較為成熟，南臨公交站(規(guī)劃中)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(規(guī)劃中)，出行、生活極為方便。周邊還有LOFT公園、北星公園、運(yùn)河博物館、運(yùn)河文化廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華超市、72班九年制學(xué)校、文瀾中學(xué)、市二醫(yī)院和運(yùn)河碼頭公園(規(guī)劃中)等配套。

　　坤和·西溪里位于文一西路北側(cè)，南距西溪濕地公園約800米、北距浙江大學(xué)紫金港校區(qū)約1500米，項(xiàng)目總占地面積約180余畝，以一條貫通西溪濕地的五常港為界，分南北兩個(gè)地塊，規(guī)劃住宅建筑面積約25萬(wàn)平方米，以合院排屋和景觀電梯公寓為主。西溪里以新墻門生活為主題，以小景、雅街、幽巷、靜院、敞屋等墻門生活空間元素全面演繹現(xiàn)代中式墻門大宅。

　　廣宇·上東城位于杭州東北部江干區(qū)丁橋大型居住區(qū)核心區(qū)域，與武林廣場(chǎng)直線距離約10公里。按規(guī)劃，樓盤所在丁橋大型居住區(qū)將構(gòu)筑"一繞、二快、三橫、四縱"的區(qū)域路網(wǎng)骨架，形成多條與市相連的主要道路，再加上規(guī)劃的**和快速公交，成就"條條大道通市區(qū)"的道路格局。樓盤由上東領(lǐng)地、上東、上東名筑3個(gè)緊鄰的項(xiàng)目組成，總建筑面積約32萬(wàn)平方米（不含地下）。

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