一市民準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)一套300多平方米的房子用來(lái)養(yǎng)老，但是當(dāng)她去銀行貸款的時(shí)候卻屢屢碰壁，咨詢后才得知，原來(lái)，向她售房的是物業(yè)公司，根本就沒(méi)有售房資質(zhì)。日前，北辰法院審理后，判決“物業(yè)公司”負(fù)責(zé)人退還定金3萬(wàn)元。

　　簽了售房協(xié)議 貸款處處碰壁

　　50來(lái)歲的于女士想和丈夫購(gòu)一套寬敞的房子安度晚年。去年，在得知北辰區(qū)有一處建好的商品房后，就決定去考察一番。于女士來(lái)到某小區(qū)售樓處詢問(wèn)，接待她的是一位自稱叫鄭某的男子，經(jīng)過(guò)初步溝通后，于女士和丈夫決定購(gòu)購(gòu)一套二層354平方米的居民住宅。

　　后來(lái)于女士再次來(lái)到售樓處，雙方簽訂了一份“售房協(xié)議書(shū)”，并加蓋了該小區(qū)物業(yè)管理專用章，鄭某在印章下簽了“鄭”字。

　　根據(jù)“協(xié)議”中約定的條款，房屋總價(jià)款為153萬(wàn)元，于女士頭付定金3萬(wàn)元，鄭某還在收據(jù)上簽上自己的名字，并加蓋了該小區(qū)售樓處財(cái)務(wù)專用章。

　　但是，當(dāng)于女士拿著合同到銀行貸款的時(shí)候，意想不到的事情發(fā)生了，原來(lái)該小區(qū)物業(yè)公司以及負(fù)責(zé)人鄭某根本不具有銷售商品房的資質(zhì)，因而無(wú)法貸款。

　　“如果不能貸款，自己根本籌措不出來(lái)153萬(wàn)元的房款?！痹卩嵞巢煌馔朔康那闆r下，于女士只得一紙?jiān)V狀將土地的實(shí)際使用者某農(nóng)工公司、小區(qū)物業(yè)以及物業(yè)公司負(fù)責(zé)人鄭某告到法院，要求退還房款3萬(wàn)元。

　　售房協(xié)議無(wú)效 應(yīng)返款三萬(wàn)元

　　對(duì)此，某農(nóng)工公司表示，該小區(qū)物業(yè)并非該公司設(shè)立，于女士購(gòu)購(gòu)的樓房也非該公司開(kāi)發(fā)。農(nóng)工公司只是房屋土地使用權(quán)的出讓者，于女士交付的定金也與其無(wú)關(guān)。鄭某也辯稱，小區(qū)物業(yè)是自己設(shè)立的，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，自己是替別人售樓，于女士交的錢(qián)不僅不能退，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交付余款帶來(lái)的損失。

　　法院經(jīng)審理查明，農(nóng)工公司未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自將自己管理的土地使用權(quán)出讓給某房地產(chǎn)公司建房出售，已經(jīng)因非法出讓土地的行為受到了行政處罰。而鄭某以小區(qū)物業(yè)的名義出售給于女士的樓房，正是坐落在該公司非法出讓的土地上，且鄭某及其設(shè)立的物業(yè)小區(qū)售樓處，都沒(méi)有售房許可證。

　　北辰法院認(rèn)為：鄭某未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自向社會(huì)出售住宅，他與于女士所簽訂的售房協(xié)議無(wú)效，應(yīng)返還于女士購(gòu)房款3萬(wàn)元。

　　而農(nóng)工公司與本案沒(méi)有直接的法律關(guān)系，因此不承擔(dān)給付的連帶責(zé)任。至于小區(qū)物業(yè)的行為，實(shí)際上是鄭某的個(gè)人行為，因此應(yīng)當(dāng)由鄭某個(gè)人承擔(dān)。鑒于于女士在締結(jié)合同過(guò)程中有對(duì)售房人資質(zhì)未認(rèn)真審查的過(guò)錯(cuò)，法院還判決她承擔(dān)部分訴訟費(fèi)用。

　　專家說(shuō)法：

　　物業(yè)公司為何無(wú)權(quán)賣房？

　　天津金久煦律師事務(wù)所律師王淑臣表示，鄭某所成立的“物業(yè)管理”公司，并未獲得行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，是非法的。即使是合法“物業(yè)公司”，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其職能只能是“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”，并無(wú)銷售商品房的權(quán)利。如果其銷售商品房，則是非法的，簽訂的房屋銷售協(xié)議也是無(wú)效的。

　　王律師提出，如果購(gòu)購(gòu)已經(jīng)建好的商品房，售房人應(yīng)當(dāng)具有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、驗(yàn)收合格證等。而且較重要的是，購(gòu)購(gòu)人要查看商品房銷售許可證。如果購(gòu)購(gòu)期房，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，也要查看售房人的有關(guān)證書(shū)。較主要的是查看有沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》。

　　較后，王律師還提醒大家，購(gòu)賣商品房，購(gòu)購(gòu)人往往處于“劣勢(shì)”，為了更好地維護(hù)自己的權(quán)利，盡量避免使用售房人自己擬制的合同文本，而使用建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房購(gòu)賣合同示范文本》。

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