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莞錢之道:月收入八千余以租房養(yǎng)貸合適嗎?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 515 次
他的月收入為稅后8750元,現(xiàn)有銀行存款5萬元,系租客所交的本年租金。深圳戶口,有公司繳納的基本養(yǎng)老保險,無其它投資。父母在老家,有收入,無負擔。他想通過“以租養(yǎng)貸”的方式,用租金來填平兩套房子的月供,而房產(chǎn)可以做自己的養(yǎng)老基金。
■財務分析
租金不足填補支出
我們從這位讀者的整體財務現(xiàn)狀,來分析其資產(chǎn)負債表:其總資產(chǎn)為187萬元,其中固定資產(chǎn)為182萬元,占總資產(chǎn)90%以上,金融資產(chǎn)僅為5萬元;總負債為86萬元,均為銀行按揭貸款。
我們再來看看他的現(xiàn)金流量表情況:其現(xiàn)時每月的薪金收入為8750元,資產(chǎn)生息收入預計為4600元,加總為13350元。之所以為“預計”,是因為東莞的房產(chǎn)尚未真正產(chǎn)生現(xiàn)金流收入。而支出情況是:理財按揭支出為6200元,生活支出加上孝敬雙親支出,保守估計為每月3000元,總支出為9200元。其家庭財務錄得現(xiàn)金凈流入為4150元。其中主要關注點是:固定資產(chǎn)生息收入與理財按揭支出之間的軋差,令現(xiàn)金流入出現(xiàn)部分負數(shù),需要從薪金收入中抽出來彌補。
■理財規(guī)劃
建議資產(chǎn)多樣化
這位讀者主要的理財思路是“以租養(yǎng)貸”?!耙宰怵B(yǎng)貸”模式如果不考慮到客觀經(jīng)濟因素,則會顧此失彼。
投資人選用“以租養(yǎng)貸”模式時,要謹慎挑選可以投資的房產(chǎn)。如果投資房產(chǎn)之后,每月的按揭支出還要高于資產(chǎn)的租金收入,導致凈收入減少,就對投資者的現(xiàn)金流量無益。如果租金收入不能抵消按揭支出,我們就要注意是否存在房屋價格過高的問題。
在“以租養(yǎng)貸”操作過程中,我們還必須關注大的經(jīng)濟環(huán)境變化。我們認為,至少有兩個因素會直接影響此模式的成功與否。
個因素,就是通貨膨脹與央行加息經(jīng)濟周期的走向。如果這位讀者的租金收入在通脹的上升期仍然沒有戰(zhàn)勝按揭貸款支出,必須考慮到經(jīng)濟周期轉(zhuǎn)入通縮期后,收益情況會更差。
個因素,是租金收入的穩(wěn)定性。珠三角產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型,勞動力密集型企業(yè)減少,造成房產(chǎn)的潛在租客減少,現(xiàn)時的租金經(jīng)濟已經(jīng)遇到一定的阻力。
如果這位讀者要堅持“以租養(yǎng)貸”的模式,一定要審慎挑選目標房屋,計算清楚。
我建議這位讀者將自己的資產(chǎn)多樣化。結合自己的近期、中期、遠期理財目標進行選擇。其實能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)不只出租房產(chǎn)一種,特許經(jīng)營權收入、版權收入、商鋪經(jīng)營收入等等,都是具有產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收入的資產(chǎn),同樣值得我們?nèi)タ紤]選擇。
如果您在理財過程中有疑問,或者有什么好建議,可以發(fā)郵件到本報東莞金版理財課堂ndlckt@126.com,來信必復。來信請注明聯(lián)系方式,確保聯(lián)系到您本人。
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