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淡市購家“話事權(quán)”變大 市民要會(huì)對(duì)合同說不
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 509 次
在前幾年的廣州樓市中,要修改合同簡直是比登天還難?!靶薷暮贤琋o!”發(fā)展商斬釘截鐵地一聲回答,就將購家的權(quán)利扔到“爪哇國”去??墒?,近來,樓市市況不佳,形勢也大變了。越來越多發(fā)展商允許與購家協(xié)商并且按照購家的要求修改合同了。今天的購家,大可以對(duì)發(fā)展商提供的固定格式的合同大膽說“不”了。置業(yè)專家提醒市民,在簽訂合同的過程中,至少有以下幾點(diǎn)可以把關(guān),以避免購房風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)卡1
關(guān)于房屋面積方面的條款
商品房以建筑面積計(jì)算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分組成。置業(yè)專家提醒市民,應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
提提你:目前交付房屋時(shí),往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對(duì)購房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
關(guān)卡2:
關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同條款
在面前,大家更要留意清楚了。價(jià)格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià),不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。
提提你:可注明購方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,如果不能通過的話,購方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議購方無論有無貸款的必要,較好爭取加入此條款,達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
關(guān)卡3:
關(guān)于房屋質(zhì)量條款
購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
提提你:比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn),大理石地面材料實(shí)為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品,只是貼上外國商標(biāo)。但是,當(dāng)購家將發(fā)展商告上法庭的時(shí)候,在案件審理時(shí),開發(fā)商使用人造大理石并沒有違約,因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國品牌,也符合約定。所以,購家在簽訂合同的時(shí)候,可以在這里做出更為詳細(xì)的說明和注解,以避免日后糾紛產(chǎn)生。
關(guān)卡4:
關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記條款
由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí),賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給購受人的書面報(bào)告,以及繳納的稅單。
提提你:按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定,約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是,實(shí)際簽約時(shí),出賣人往往將此期限延長,通常有90日、180日等等。購房人應(yīng)力爭在合同中,將出賣人為購受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日,不宜太長。如果此期限時(shí)間過長,如:365天以上,表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保,短期內(nèi)不能解除抵押,對(duì)購受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
關(guān)卡5:
關(guān)于違約責(zé)任條款
對(duì)于購賣雙方的違約責(zé)任,房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房,不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》百五十三條規(guī)定,“不可抗力”,是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況,如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定,房產(chǎn)購賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò),如:對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí),應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
提提你:現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中,關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng),違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠,購房者應(yīng)爭取提高該比例,可以考慮在0.5%。-1%。。
關(guān)卡6:
補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩
《商品房購賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容,對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。
提提你:市民在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn),只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下,有據(jù)可尋,限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益。因此市民盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán),也是今后解決爭議的主要依據(jù)。
以上的六個(gè)關(guān)卡盡管有些瑣碎,但是卻是與購房權(quán)益密切相關(guān)的事項(xiàng)。而謹(jǐn)慎的市民也可以聘請(qǐng)律師幫助簽訂購房合同。值得注意的是,在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候,購方要與自己的律師站在一個(gè)立場,要表示出對(duì)律師的高度信任,這樣才有利于爭取到的合同合法權(quán)益,程度減少合同內(nèi)容不利于購方甚至對(duì)購方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下,即使你很想購這個(gè)房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出的談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就的,要有各自爭取的過程。
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