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新政下開發(fā)商打"空間"牌 空間怎判斷價(jià)值?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 731 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
眼下,不少樓盤打出了面積的旗號,令購房者怦然心動。如即將開盤的錢江·水晶城(查看地圖),戶型中有入戶空中花園、錯(cuò)陽臺以及疊層空間設(shè)計(jì),客廳層高達(dá)4米,2.19米高的臥室夾層和挑高露臺,銷售人員表示:“90平方米的房子比110平方米還好用”;中海地產(chǎn)在杭州的個(gè)項(xiàng)目中?!ゅX塘山水(查看地圖),據(jù)悉,90平方米的戶型,入戶花園、挑高陽臺、凸窗等總計(jì)20~46平方米的空間。

  從入戶花園、露臺到現(xiàn)在的疊層空間、可作LOFT的挑高陽臺,開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上越來越下功夫,到底該怎么來判斷它們的價(jià)值呢?

  90/70政策下,

  開發(fā)商打“空間”牌

  在90/70政策下,為了增加樓盤的競爭力,開發(fā)商們紛紛在面積上做文章。

  以前面積使用比較多的是通過陽臺、入戶花園、飄窗、地下室等手法,在平面上增加面積。隨著入戶花園和陽臺的相關(guān)也收緊政策后,開發(fā)商們將面積拓寬到挑高露臺、錯(cuò)層等,從空間上增加面積。

  在去年90平方米中小戶型次集中上市時(shí),購房的面積無疑以陽臺、露臺、飄窗、入戶花園等較為多見,因?yàn)楦鶕?jù)此前的相關(guān)規(guī)定,這些部分以一半面積計(jì)算或者不計(jì)面積,因此不少開發(fā)商為了吸引客戶,紛紛入戶花園和陽臺等,有些入戶花園的面積甚至達(dá)到30多平方米。

  但是今年1月1日起,杭州正式實(shí)施了《關(guān)于陽臺建筑面積測算的規(guī)定》,規(guī)定陽臺、露臺、空中花園、入戶花園等建筑空間面積不可過大、進(jìn)深不可過長,否則將視為非陽臺建筑空間,全部計(jì)算建筑面積。如規(guī)定凹陽臺(入戶花園)的水平投影面積不大于8平方米、進(jìn)深不大于2.4米。

  這相當(dāng)于在水平層面上堵截了開發(fā)商玩轉(zhuǎn)戶型魔方的可能性。因此,開發(fā)商們轉(zhuǎn)而向高度求空間,LOFT以及類似LOFT的挑高錯(cuò)層重出江湖。

  2005年前LOFT一度很紅火,直到2005年6月杭州市規(guī)劃局出臺的《關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》規(guī)定,當(dāng)住宅建筑層高大于等于4.5米、辦公建筑層高大于等于4.8米、商業(yè)建筑層高大于等于5米這三種情況下,不論層內(nèi)是否有隔層,計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí),建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。在此背景下,LOFT一度淡出杭州樓市。

  不過博城置業(yè)營銷總監(jiān)湯凱告訴記者,《規(guī)則》留了一些“口子”,在房子的局部區(qū)域仍然可以采取LOFT設(shè)計(jì),如露臺、客廳。在90/70政策背景下,LOFT重出江湖。

  空間,怎么判斷價(jià)值

  面對近期杭州樓市諸多面積的樓盤,購房者們自然很關(guān)注,覺得購這種房子很實(shí)惠的人有不少,畢竟現(xiàn)在房價(jià)那么高,用有限的錢購到相對多的居住空間,怎么說都不虧;但是也有購房者在跑遍了幾大樓盤后,發(fā)出面積的房子“只是看上去很美”的感嘆。

  “雖然的面積確實(shí)可以隔出一個(gè)房間,但是我目測了一下,這個(gè)空間實(shí)際使用面積應(yīng)該是很局促的,只能擺放小尺寸的家具。”較近剛?cè)ツ硺潜P看樣板房回來的小張說,他發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計(jì)了錯(cuò)層、挑高露臺等,導(dǎo)致很多戶型無法實(shí)現(xiàn)南北通透。

  另一位 房產(chǎn)投資者表示,這種通過挑高來實(shí)現(xiàn)空間增加的戶型,其的面積中,真正能作為使用面積的,可能還要縮水4~5平方米左右。“因?yàn)橐谔舾叩目臻g中隔出上下兩層,就必須考慮樓梯所占用的空間。一個(gè)適合人體力學(xué)的正常坡度樓梯,其單層占用的空間一般至少要達(dá)到2平方米以上?!贝送?,他還表示,有些挑高空間不到5米,一旦隔成上下兩層后,其上層的實(shí)際層高比較低。而根據(jù)國家相關(guān)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),2.8米層高是人體比較舒適的活動空間。

  在目前許多打出挑高面積口號的樓盤中,其房子的售價(jià)一般要比普通戶型高出20%~30%左右。消費(fèi)者需要對售價(jià)和面積做仔細(xì)計(jì)算后,才能判斷是否合算。

  比如說某樓盤,其普通戶型的均價(jià)為1.2萬元/平方米左右,面積的戶型20平方米,比均價(jià)高出20%,即1.44萬元/平方米,若按照建筑面積90平方米實(shí)際使用面積110平方米的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算,則總價(jià)攤平面積后,實(shí)際銷售均價(jià)約為1.44萬元/平方米×90/110=1.18萬元/平方米左右,比普通戶型的價(jià)格實(shí)惠;但如果其定價(jià)比普通戶型高30%即1.56萬元/平方米,則總價(jià)攤平實(shí)際面積后,實(shí)際銷售均價(jià)約為1.56萬元/平方米×90/110=1.27萬元/平方米,這就比普通戶型的單價(jià)高出了約700元/平方米,并不合算。

  此外,一些面積譬如入戶花園等,往往存在著光線暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問題,能否真正達(dá)到購房者預(yù)想的使用目的難以確定;而諸如頂層LOFT,原先頂層房子因?yàn)楦魺嵋约耙诐B漏等原因,銷售價(jià)格通常要比其他樓層低,而通過包裝成LOFT,則能化腐朽為神奇,開發(fā)商也可以借此提高售價(jià)。

  不過,也有購房者認(rèn)為,像挑高客廳、LOFT等,有其獨(dú)特的空間情趣,有時(shí)并不能完全以面積的多寡、價(jià)格的高低來衡量價(jià)值。

  一位業(yè)內(nèi)人士對此表示,合理的定價(jià)對于這些打出面積口號的樓盤很重要,因?yàn)楝F(xiàn)在的購房者不容易忽悠,大家購房時(shí)關(guān)注的還是房屋質(zhì)量、配套、居住舒適度等基本要素。

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