開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任

　　交房延期是房屋交付中較容易出現(xiàn)的問(wèn)題，由于交房延遲，開(kāi)發(fā)商將支付高額的違約金，一般來(lái)說(shuō)約為已交房款的萬(wàn)分之幾(視雙方約定)。因此一些開(kāi)發(fā)商就在沒(méi)達(dá)到交房條件時(shí)匆忙交房，引得消費(fèi)者憤而反抗，要求一個(gè)公道，而另一些開(kāi)發(fā)商則是推遲了交房時(shí)間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。

　　律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，只要沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開(kāi)發(fā)商逾期交房（除不可抗力原因以外），就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者支付逾期交房的違約金。

　　現(xiàn)象二：質(zhì)量不過(guò)關(guān)

　　開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任

　　房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)疑是購(gòu)房者較為關(guān)心的問(wèn)題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開(kāi)裂等等。但問(wèn)題是，很多房子剛交付的時(shí)候，并沒(méi)有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會(huì)慢慢顯現(xiàn)，但到時(shí)候，權(quán)責(zé)在誰(shuí)、如何維修、費(fèi)用如何收取等問(wèn)題就難以分清。

　　律師點(diǎn)評(píng)：1、申請(qǐng)鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)購(gòu)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體質(zhì)量不合格的，購(gòu)購(gòu)人有權(quán)退房?！鄙暾?qǐng)鑒定單位鑒定房屋質(zhì)量，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，出售方構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同應(yīng)該解除，出售方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同不應(yīng)解除。

　　2、售房方對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。”對(duì)于房屋質(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi)，由于質(zhì)量問(wèn)題給業(yè)主造成的損失，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　現(xiàn)象三：擅自更改規(guī)劃

　　擅自更改規(guī)劃須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

　　較近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問(wèn)題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒(méi)有采取節(jié)能墻體等。還有一類(lèi)是配套設(shè)施沒(méi)有到位或者更改，如開(kāi)發(fā)商擅自將花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場(chǎng)等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動(dòng)了樓盤(pán)的外立面顏色等等。　

　　律師點(diǎn)評(píng)：其實(shí)大多案件都在交房驗(yàn)收時(shí)集中爆發(fā)。開(kāi)發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷，主要還是在于利益方面?！?p>

　　在樓盤(pán)預(yù)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開(kāi)發(fā)商征得規(guī)劃部門(mén)同意變更，從合同的意義上講，也屬于對(duì)購(gòu)購(gòu)樓盤(pán)的業(yè)主們的一種違約行為。對(duì)于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開(kāi)發(fā)商按照原規(guī)劃履行購(gòu)房合同恢復(fù)原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并退房。

　　現(xiàn)象四：面積縮水

　　超3％部分可提出雙倍返還請(qǐng)求

　　對(duì)于期房而言，預(yù)售時(shí)的面積都是根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)的，與房子造好后實(shí)際測(cè)量出來(lái)的面積總歸有些誤差。這一點(diǎn)購(gòu)房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，購(gòu)房人肯定難以接受。這就需要購(gòu)房人在簽約時(shí)與開(kāi)發(fā)商事先做好約定，而且要細(xì)致約定，別讓開(kāi)發(fā)商鉆了空子。

　　律師點(diǎn)評(píng)：較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比完全值超出3%，購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還購(gòu)受人。　

　　律師提醒

　　交房糾紛防患于未然

　　為了使業(yè)主的權(quán)利能得到程度的保障，律師建議，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，較好將以下內(nèi)容納入其中，如：《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責(zé)任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購(gòu)房款、利息、裝修費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、契稅及物業(yè)管理費(fèi)等)及已支付銀行利息等項(xiàng)目的處理辦法；由于房屋質(zhì)量問(wèn)題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購(gòu)房人及他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問(wèn)題；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題；房屋或空氣質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題；停車(chē)位問(wèn)題；小區(qū)綠化率、會(huì)所、兒童游樂(lè)園問(wèn)題；面積差異的處理辦法；開(kāi)發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補(bǔ)償問(wèn)題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問(wèn)題等等，做到有備無(wú)患。

　　賣(mài)方觀點(diǎn)

　　購(gòu)方市場(chǎng)中購(gòu)房者不再“沉默”

　　交房時(shí)頻繁發(fā)生質(zhì)量糾紛，是消費(fèi)者太挑剔，還是物業(yè)品質(zhì)太差？這其中，開(kāi)發(fā)商又在充當(dāng)一個(gè)什么樣的角色？

　　多家開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)均表示，在保證一定利潤(rùn)空間的前提下，他們當(dāng)然希望開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品十全十美，“畢竟因質(zhì)量問(wèn)題與業(yè)主發(fā)生糾紛，無(wú)論從品牌的損害，還是后期項(xiàng)目的銷(xiāo)售影響來(lái)看，對(duì)我們都是極其不利的?！?p>

　　武漢某地產(chǎn)代理公司市場(chǎng)總監(jiān)肖大海（化名）表示，開(kāi)發(fā)商此言不假，“但今年以來(lái)交房的樓盤(pán)，大部分是去年房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)售出的，當(dāng)時(shí)武漢樓市整體銷(xiāo)售情況都很樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商對(duì)品牌的在意程度顯然不如現(xiàn)在看得重?！币虼耍J(rèn)為，建房時(shí)開(kāi)發(fā)商是否真的那么在意質(zhì)量糾紛，“我不太確定”。

　　肖大海認(rèn)為，物業(yè)的質(zhì)量是由銷(xiāo)量決定的。銷(xiāo)量好，房子不愁賣(mài)，誰(shuí)在乎小的質(zhì)量問(wèn)題？相反，銷(xiāo)量不好，房子稍有瑕疵，消費(fèi)者也會(huì)吹毛求疵，把它放大，糾紛也就多起來(lái)了。他說(shuō)，“為什么唯獨(dú)今年交房糾紛這么多？就是因?yàn)殇N(xiāo)量不好，消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)是下跌的，因此會(huì)把小問(wèn)題放大?！?p>

　　焦點(diǎn)武漢房地產(chǎn)網(wǎng) 分析師沈喆對(duì)此也很認(rèn)同。“今年以來(lái)房子滯銷(xiāo)，樓市仿佛一下子進(jìn)入了購(gòu)方市場(chǎng)，購(gòu)房者維權(quán)的意識(shí)明顯增強(qiáng)?！?p>

　　賣(mài)方表現(xiàn)

　　購(gòu)房者大膽向開(kāi)發(fā)商說(shuō)“不”

　　今年以來(lái)，武漢市眾多樓盤(pán)都進(jìn)入了交房期，然而，去年“一房難求”，今年則是“一房難賣(mài)”，在購(gòu)賣(mài)雙方的博弈狀態(tài)中，市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向購(gòu)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者也開(kāi)始轉(zhuǎn)變思維，向開(kāi)發(fā)商勇敢地喊出了“不”。

　　房子升值不敢退房

　　李小姐購(gòu)購(gòu)了沙湖邊上一兩居室，2007年8月底交房，然而，等到交房當(dāng)天，小區(qū)規(guī)劃卻還未竣工，并不具備收房條件。于是，和李小姐一起前來(lái)收房的業(yè)主們氣憤不已，前去找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，然而，得到的回答卻是：“歡迎退房。”李小姐稱(chēng)，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)基本屬于每天上漲的情況，自己的房子也是每天都在升值，僅憑這一點(diǎn)，業(yè)主都不會(huì)退房的，于是，只能“忍氣吞聲”，不了了之。

　　不再做“砧板上的肉”

　　然而，在正常的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中，銷(xiāo)售只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，房子賣(mài)出去了也并不意味著開(kāi)發(fā)任務(wù)就徹底完成了，交房環(huán)節(jié)是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商品牌和信譽(yù)度的更為重要的考卷。在市場(chǎng)火爆的情況下，這個(gè)環(huán)節(jié)似乎被弱化，但隨著樓市的理性回歸，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，收房環(huán)節(jié)重新被重視起來(lái)，購(gòu)房者對(duì)于收房也更加理性，市場(chǎng)上已經(jīng)喊出了“不”的聲音，維權(quán)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)烈了。

　　宏觀調(diào)控

　　交房政策逐條解讀

　　2007年，武漢樓市價(jià)量齊升，這意味著今年將有眾多樓盤(pán)進(jìn)入交房時(shí)期。在眾多樓盤(pán)的交房過(guò)程中，各種購(gòu)房、交房糾紛也逐步地被暴露出來(lái)。為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，日前，武漢市開(kāi)發(fā)辦發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房交付行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中有六條新規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商從交房所必須具備的條件以及延期交房等情況進(jìn)行了相關(guān)的限制和規(guī)定。

　　驗(yàn)收、備案后才可交房

　　無(wú)論是怎樣的產(chǎn)品，質(zhì)量都是較基本的保證，因此，新規(guī)中的條明確寫(xiě)著，商品房項(xiàng)目必須完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘?zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，辦理竣工交付備案手續(xù)才能交房。武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示，這個(gè)條款保障了交付時(shí)的房屋質(zhì)量。目前，部分開(kāi)發(fā)商在房屋未完成要求的單體工程的情況下便強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房，以至于一些單體工程在購(gòu)房者在入住后很長(zhǎng)時(shí)間才達(dá)到要求，極大地?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益。

　　“交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將各專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及竣工交付使用備案證明文件在交付場(chǎng)所進(jìn)行公示。”在交付現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，購(gòu)房者可以清楚明白地看到交房條件已經(jīng)具備，因此，也可以省去很多后期不必要的麻煩。此規(guī)定在具體的操作過(guò)程中執(zhí)行起來(lái)卻并不是很規(guī)范，而新規(guī)出臺(tái)后到底能不能將這一點(diǎn)落實(shí)下去，還是需要拭目以待了。

　　延期交房明確違約責(zé)任

　　因進(jìn)度原因不能按期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于合同約定的時(shí)間，告知購(gòu)房者延期交付的具體時(shí)間，并承諾將承擔(dān)違約責(zé)任。不能按期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房。武漢一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)何先生表示，這里要特別提醒購(gòu)房者，如果開(kāi)發(fā)商延期交房，對(duì)于延期交房的時(shí)間必須要十分明確，否則在后期交房中同樣會(huì)存在很大的困擾。

　　除了不具備交房條件之外，在房產(chǎn)證的辦理過(guò)程中容易造成交房延期。然而，在目前的購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商延期交房卻沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的約定，如此一來(lái)，一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)不夠規(guī)范，另一方面，也極大地?fù)p害了購(gòu)房者的權(quán)益。除此之外，《通知》還規(guī)定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)在

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