冀望樓市健康穩(wěn)定發(fā)展

　　2007“新政”雖然對(duì)樓市產(chǎn)生明顯的抑制作用，但政府依然對(duì)頭次置業(yè)者持鼓勵(lì)態(tài)度。特別是“兩會(huì)”后，政府明確表示不贊同“拐點(diǎn)”論，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的期冀，將有力支持自住性需求購房者購房。

　　解讀一： 政策大勢(shì)不變

　　2008“兩會(huì)”結(jié)束后，建設(shè)部副部長仇寶興表示“目前的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效”，這從側(cè)面表明國家短期內(nèi)將不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控手段，政策面將在較長時(shí)間內(nèi)處于“真空期”，而隨著新政影響的持續(xù)發(fā)力，開發(fā)商不斷讓利，使成都房價(jià)“底部”越來越清晰。對(duì)于剛性購購力來說，政策不變化，市場(chǎng)便更穩(wěn)定，也更適合出手。

　　解讀二：持續(xù)加息 現(xiàn)在不購還款壓力將更高

　　2007年央行進(jìn)行了6次加息。貸款利率從年初的6.39%上調(diào)到7.47%。2008年1月1日起，大部分商業(yè)銀行開始執(zhí)行多次加息后的新利率。隨著利率的不斷提高，購房者要負(fù)擔(dān)的利息將越來越高。2008年，央行再次于1月16日和3月18日兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士分析，兩次上調(diào)的信號(hào)表明，不排除第7次甚至第8次加息的可能。晚購房預(yù)示著承擔(dān)更大的還貸壓力。

　　解讀三：限外令生效 虛高房價(jià)不再

　　2007年11月7日被打破，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了2007年版本的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》明確規(guī)定限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)的多個(gè)領(lǐng)域（　　理由2：政府

　　鼓勵(lì)重視房地產(chǎn)業(yè)

　　如果說2007年“新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控理所當(dāng)然，那么2008年面對(duì)冷淡的市場(chǎng)形勢(shì)政府又會(huì)作何抉擇？2008年，我們從政府導(dǎo)向中得到了太多的看多理由?！　?p>　　解讀一：發(fā)展房地產(chǎn)與政府主張吻合

　　 總書記在黨的十七大報(bào)告中頭次明確提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”這一蘊(yùn)意深刻的觀點(diǎn)，體現(xiàn)了政府縮小收入分配差距、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、使更多的人民群眾盡快富裕起來的意愿，而房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)是老百姓財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，因而發(fā)展房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)、創(chuàng)建和諧社會(huì)的重要途徑，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

　　解讀二：地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要房地產(chǎn)的支持

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定將為地方政府帶來更多的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在大中城市房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)高達(dá)40%以上，有的城市甚至超過了60%。二，增加稅收。房地產(chǎn)的稅收是很多城市稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展更有利于增加稅收。

　　解讀三：政府調(diào)控態(tài)度有所松動(dòng)

　　2008年2月13日，建設(shè)部副部長姜偉新表態(tài)“既要防止房價(jià)過快過猛上漲，也要防止房價(jià)過快過猛下降”；而建設(shè)部副部長仇寶興也指出“目前的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效”。在此期間，2008年國家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾表示，“受客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開征”；隨后3月14日，又出臺(tái)了“二手房出租稅費(fèi)下調(diào)10%”的政策。建設(shè)部副部長姜偉新針對(duì)房價(jià)“拐點(diǎn)”論更明確表示：“我們不提拐點(diǎn)這個(gè)說法,也不希望有這樣的說法?！狈N種跡象表明，在宏觀調(diào)控取得一定的成效之后，政府會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。

　　理由3：剛性需求

　　多房置業(yè)需求 挺進(jìn)成都樓市

　　居住成都是很多人的夢(mèng)想。城市化進(jìn)程將加快巨大剛性需求的釋放。

　　解讀一：外來人口渴望移居成都

　　成都作為西部經(jīng)濟(jì)、文化交流的，像一個(gè)巨大的磁場(chǎng)不斷吸引著外來的人口來此居住、生活。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成都新增人口正以每年80萬的速度增加,外地人購走成都近半商品房，來自成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2007年，成都市成交的商品房中有47.2%面積被外地人購走。其中，省內(nèi)其他地（市）州人購走33.9%，外省人購走13%，境外人士購走0.3%。前不久，成都晚報(bào)組織20多家開發(fā)商到達(dá)州、攀枝花等六個(gè)二級(jí)城市進(jìn)行巡展，共取得4600多人現(xiàn)場(chǎng)來訪，3218組意向客戶，60%以上表示春交會(huì)到成都看房，可見二級(jí)城市購房需求強(qiáng)勁。

　　解讀二：大學(xué)生畢業(yè)、年輕人結(jié)婚都必須購房

　　成都賦予了外地大學(xué)生太多的美好記憶。來成都深造的畢業(yè)生很大部分選擇了扎根。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年成都大學(xué)畢業(yè)生達(dá)20萬人，一半以上愿意留在成都。2008年，在奧運(yùn)會(huì)舉辦的年頭里結(jié)婚、生子對(duì)很多中國人來說，是雙喜臨們的事情。2008年初，萬科青年置業(yè)計(jì)劃，藍(lán)光頭房行動(dòng)等取得成功就在于其對(duì)年輕購房群體需求的準(zhǔn)確把握。

　　解讀三：成功人士把握換房時(shí)機(jī)

　　善于把握時(shí)機(jī)，主動(dòng)出擊，成功人士絕不靠的是運(yùn)氣。目前，來自各樓盤的銷售信息顯示，很多換房者正在加緊置業(yè)，他們大都一次性付款，上有老，下有小，使得他們對(duì)大戶型的需求很大。而目前成都樓盤價(jià)格趨于穩(wěn)定，定價(jià)較為合理，又有許多的優(yōu)惠打折，現(xiàn)在換房就是難得的時(shí)機(jī)，選擇空間很大。本報(bào)記者 孫小云

　　理由4：房價(jià)走勢(shì)

　　未來可能升高

　　未來，降價(jià)不會(huì)成為開發(fā)商長久的策略，一旦找到新的如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、合作開發(fā)、新的資金等出路，度過此輪市場(chǎng)低迷期，開發(fā)商必然將各種成本累加到房價(jià)中，甚至按“機(jī)會(huì)成本”、“時(shí)間成本”核算此輪“損失”。因此在未來走勢(shì)并不明朗的態(tài)勢(shì)下，當(dāng)下低位購房正是好時(shí)機(jī)。

　　解讀一：當(dāng)下購房 價(jià)格便宜

　　相比去年，甚至前幾年房價(jià)的瘋漲，當(dāng)下成都各開發(fā)商打出各種優(yōu)惠牌，并且針對(duì)不同年齡層次和結(jié)構(gòu)的人群分別有置業(yè)計(jì)劃，購得實(shí)惠也更方便了。因此在谷底購入，不管是自住還是投資，現(xiàn)在顯然都是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。萬科推出新一輪的優(yōu)惠計(jì)劃，中海、藍(lán)光等大幅降價(jià)，國嘉新視界等新開樓盤都推出大量優(yōu)惠政策。而宏觀調(diào)控的作用使投資客退步，也使房價(jià)趨于平穩(wěn)

　　解讀二：房價(jià)大幅下降的可能性不大

　　物價(jià)在漲，人民幣在升值，不論金融資產(chǎn)還是實(shí)物資產(chǎn)都會(huì)漲，而實(shí)物資產(chǎn)主要是指不動(dòng)產(chǎn)，再加上中國城市化進(jìn)程的加快以及消費(fèi)需求的增加，這些因素結(jié)合在一起得出的結(jié)論是，房價(jià)在未來不太可能大幅下降。另一方面，開發(fā)商不會(huì)坐以待斃，面對(duì)的壓力，開發(fā)商會(huì)尋求其他出路來包托目前的困境，開發(fā)商不會(huì)將降價(jià)作為長久的策略?！霸?jīng)有一次機(jī)會(huì)擺在我的面前”，現(xiàn)在，請(qǐng)抓住它。本報(bào)記者 李玟廣

　　理由5：開發(fā)商

　　積蓄力量 醞釀再次崛起

　　在一片唱空的局面下，以私募基金為主要形式的大量外資紛紛涌入，而對(duì)當(dāng)下由市場(chǎng)低迷導(dǎo)致生存困難的開發(fā)商來說，尋求項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、成立新的項(xiàng)目公司……開發(fā)商為走出困境的 使出種種手段，或許正是購房的理由。

　　解讀一：外來企業(yè)影響成都樓市格局

　　良好的投資環(huán)境、舒適的生活氛圍、優(yōu)越的交通條件……都是很多外來投資者看好成都主城區(qū)投資價(jià)值的主要原因 。 目前隨著成都城市價(jià)值的不斷提升，很多外來資本非?？春贸啥嫉奈磥戆l(fā)展，仿佛一夜之間，這些“先知先覺”的開發(fā)商就聞到了成都樓市巨大的利潤空間，他們紛紛攜帶少則10多億，多則上百億的資金來到成都 。成都的樓市版圖也因此一變。

　　解讀二：新理念帶來新技術(shù)

　　外來開發(fā)商的增多，形成了成都的大開發(fā)、大資本、大聯(lián)合的大地產(chǎn)時(shí)代，香港的九龍倉、和黃、新世界、新鴻基、富力、恒大、雅居樂、頭創(chuàng)、萬達(dá)……當(dāng)國內(nèi)大開發(fā)商不約而同選擇成都時(shí)，成都樓市也毫無懸念地成為大資本角逐的競技場(chǎng)。在大資本沖撞下的成都樓市一次次接受著新技術(shù)新理念的洗禮，一場(chǎng)與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，向歐美先進(jìn)生活方式看齊的“新生活運(yùn)動(dòng)”正在興起。

　　解讀三：產(chǎn)品創(chuàng)新快性價(jià)比增大

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入宏觀調(diào)控周期后，開發(fā)商無論是選擇打折促銷策略，還是提高房產(chǎn)品品質(zhì)，增加建筑技術(shù)含量來贏得市場(chǎng)，都體現(xiàn)了企業(yè)打造和維護(hù)品牌的信念和決心。產(chǎn)品的多元化和創(chuàng)新成為樓市的焦點(diǎn)。有開發(fā)商表示，那些有眼光，潛心研究創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新服務(wù)、創(chuàng)新營銷、創(chuàng)新管理的開發(fā)商將在激烈的競爭中占了明顯優(yōu)勢(shì)。

　　理由6：宏觀經(jīng)濟(jì)

　　長期向好支持房價(jià)穩(wěn)定

　　美元不斷降息進(jìn)一步拉大與人民幣的利差，人民幣不斷升值客觀上促使更多的熱錢涌入中國，特別是投入到房地產(chǎn)行業(yè)。從國內(nèi)形勢(shì)看，CPI不斷上漲，房子是增值保值的較佳選擇；第三，今年的目標(biāo)是保持GDP8%左右，經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)軟著陸，房產(chǎn)行業(yè)必須保持健康發(fā)展。

　　解讀一：美元降息或?qū)⒖s減人民幣加息空間

　　為了化解次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息，而此舉同時(shí)對(duì)多個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯影響。而當(dāng)美元進(jìn)入降息通道，人民幣持續(xù)加息升值無疑將加劇過剩的流動(dòng)性，央行將面臨嚴(yán)峻的貨幣政策制定的壓力。在這種形勢(shì)下，作為熱錢較多也是較敏感的的房地產(chǎn)業(yè)，也就可能獲取較為穩(wěn)定的發(fā)展空間。

　　解讀二：人民幣升值國外熱錢流入樓市

　　去年樓市火爆之時(shí)，外資大量涌入中國樓市，目的是博取人民幣升值的預(yù)期。而日前人民幣兌換美圓利率頭次“破7”，對(duì)急于想進(jìn)入中國樓市的外資來說，無疑是一個(gè)強(qiáng)烈的刺激信號(hào)，或?qū)⒓涌爝M(jìn)入腳步或時(shí)間。

　　解讀三：CPI走高，房子成保值選擇

　　在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景流動(dòng)性過剩的情況下，CPI連續(xù)走高，通脹壓力顯現(xiàn)。老百姓熱錢投資渠道并不多，而由于美國次級(jí)風(fēng)波，香港股市以及內(nèi)地市場(chǎng)都已出現(xiàn)了大幅下滑，股市存在風(fēng)險(xiǎn)客觀上影響熱錢流向樓市，房子成為當(dāng)前背景下保值增值的不二選擇。本報(bào)記者 李玟廣

　　理由7：土地供應(yīng)

　　資源稀缺 住宅用地減少

　　成都樓市經(jīng)過幾年火爆甚至非理性的開發(fā)后，土地日漸稀缺、房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域向郊區(qū)延伸。種種情況表明購房者在未來將遭遇市區(qū)無房可購的尷尬，而三環(huán)外交通便捷配套齊全的項(xiàng)目也勢(shì)必進(jìn)入購房者的視野。

　　解讀一：土地供應(yīng)量減少

　　成都房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)火爆甚至非理性的開發(fā)土地放量，到今天住宅用地特別是三環(huán)內(nèi)主城區(qū)已經(jīng)十分緊缺。因此以后想在主城區(qū)購置理想房產(chǎn)會(huì)越來越困難，而當(dāng)下稀缺性地段的樓盤無疑有著充分購購的理由。

　　解讀二：打擊屯地 政府減少新增土地

　　在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，相關(guān)部門已組成聯(lián)合督察組對(duì)過去違規(guī)拖延項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間屯地的行為進(jìn)行打擊。一系列舉動(dòng)都表明，住宅市場(chǎng)上土地供應(yīng)日益緊缺，當(dāng)下樓盤有更

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