相關(guān)規(guī)定

　　具備兩書一表即可交房

　　根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在具備了《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》，以及《竣工驗(yàn)收備案表》之后，就可以通知購(gòu)房者驗(yàn)房收房了。

　　■交房合同約定是依據(jù)

　　長(zhǎng)建地產(chǎn)副總經(jīng)理袁滿樓告訴記者，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限和保修范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書》則是對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。

　　袁滿樓告訴記者，購(gòu)房者主要依據(jù)購(gòu)房合同的約定進(jìn)行收房，無(wú)論開發(fā)商承諾過(guò)什么，寫進(jìn)合同的才有效。所以購(gòu)房者要想收房時(shí)稱心如意，必須在簽購(gòu)房合同的時(shí)候就打好基礎(chǔ)。如果開發(fā)商交的房達(dá)不到購(gòu)房合同約定的交房條件，合同里也應(yīng)寫明違約責(zé)任。西安目前使用的雖是制式合同，但不同的開發(fā)商所選擇的條款不同，購(gòu)房者在簽合同時(shí)應(yīng)把約定內(nèi)容“吃透”。合同未盡事宜，雙方還可以附件的形式進(jìn)行補(bǔ)充約定。

　　■驗(yàn)房不達(dá)要求拒絕收房

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，政府主管部門在對(duì)工程主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，還會(huì)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收。隱蔽工程是指地基、電氣管線、供水供熱管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。主管部門除了對(duì)工程主體進(jìn)行抽查外，還會(huì)驗(yàn)收記錄資料，即施工過(guò)程的記載。由于主管部門的驗(yàn)收工作量大，不可能細(xì)致到每家每戶，房子細(xì)節(jié)的驗(yàn)收工作還需要購(gòu)房者在收房時(shí)自行把關(guān)。

　　兩書一表的查收也是驗(yàn)房的一項(xiàng)內(nèi)容，據(jù)西安泰斯特房地產(chǎn)投資咨詢有限公司驗(yàn)房部經(jīng)理康凱介紹，目前約有60%的開發(fā)商沒(méi)有拿到《竣工驗(yàn)收備案表》就交房，這將直接影響房產(chǎn)證的辦理。

　　康凱告訴記者，房屋在經(jīng)過(guò)建設(shè)、施工、監(jiān)理、消防和質(zhì)檢等幾個(gè)部門的綜合驗(yàn)收之后，開發(fā)商才能拿到《竣工驗(yàn)收備案表》，如果該項(xiàng)缺失，房屋的質(zhì)量也難以保證。

　　除了房屋質(zhì)量問(wèn)題之外，如果開發(fā)商交房時(shí)沒(méi)有按照合同約定接通水電、有線電視、天然氣的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收，并與開發(fā)商約定在一定期限內(nèi)進(jìn)行維修或整改。

　　尷尬現(xiàn)狀

　　60%-70%的樓盤有必須整改的問(wèn)題

　　西安泰斯特房地產(chǎn)投資咨詢有限公司驗(yàn)房部經(jīng)理康凱說(shuō)，面積測(cè)量大約占該公司驗(yàn)房業(yè)務(wù)的20%，其中12%-13%樓盤的面積誤差超過(guò)允許范圍。而在質(zhì)量檢測(cè)中，大約有60%-70%的樓盤出現(xiàn)了必須整改的問(wèn)題。

　　康凱還透露，一些信譽(yù)好的開發(fā)商開發(fā)的樓盤質(zhì)量較高，如綠地世紀(jì)城（

　　這主要是由于表皮層與主體墻面沒(méi)有粘合。如果不修整，墻面容易脫落，在上油漆之后會(huì)出現(xiàn)爆點(diǎn)和裂縫?？祫P說(shuō)，還有的墻面平整度和垂直度超過(guò)允許的4毫米誤差，在檢測(cè)中，誤差的甚至達(dá)到20毫米。

　　■合同約定與現(xiàn)狀不符包括延期交房、戶型不符、墻面地面處理不到位、水電路不通、小區(qū)配套設(shè)施不到位等。

　　■房屋滲漏現(xiàn)象

　　包括廚房、衛(wèi)生間、窗臺(tái)、屋面滲水等問(wèn)題。

　　■設(shè)施安裝不規(guī)范

　　如水表、天然氣表的安裝離墻面應(yīng)有1-3厘米的距離，但有的卻緊靠墻面安裝，勢(shì)必影響后期的裝修，如果要移動(dòng)，還必須請(qǐng)安裝單位重新安裝，比較麻煩。

　　■采暖系統(tǒng)漏氣、漏壓，甚至管道破裂

　　如果不是采暖季，普通購(gòu)房者肉眼難以判斷采暖系統(tǒng)的問(wèn)題，但驗(yàn)房師卻可通過(guò)專業(yè)工具檢測(cè)。

　　另外，窗戶沒(méi)有防水膠、密封條脫落、無(wú)防撞塊也是比較常見(jiàn)的問(wèn)題，但處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單，如果出現(xiàn)天然氣管道沒(méi)有套管等問(wèn)題，就無(wú)法整改了，購(gòu)房者只能通過(guò)索賠維權(quán)。本報(bào)記者王黎莉 陳璇

　　驗(yàn)房七大看點(diǎn)

　　■1.看墻壁

　　較好是在房子交付前，下過(guò)大雨的天前往觀察一下。這時(shí)候墻壁如果有問(wèn)題，幾乎是無(wú)可遁形的。墻壁除了看是否滲水外，還要注意墻壁是否有裂紋。

　　■2.看水電

　　頭先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。驗(yàn)電線，除了看是否通了電外，主要看電線是否符合國(guó)標(biāo)，看電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方毫米，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方毫米，否則使用空調(diào)時(shí)，電線容易過(guò)熱變軟，嚴(yán)重時(shí)可能發(fā)生短路。

　　■3.看防水

　　這里所說(shuō)的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥砂漿做一個(gè)簡(jiǎn)易的門檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一個(gè)塑膠袋罩著排污或者地漏口，再加以捆實(shí)，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺地就行了（約高2厘米）。然后約好樓下的業(yè)主，在24公里后查看其家廚衛(wèi)的天花板。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。

　　■4.看管道

　　這里所說(shuō)的管道，指的是排水（污）管道，尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口。驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口，看看水是不是順利地流走。還有一種情況，那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。

　　■5.看地平

　　其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普通用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口較遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量，專業(yè)的驗(yàn)房師傅有水平尺，這個(gè)問(wèn)題就好解決多了。

　　■6.看層高

　　一般的購(gòu)房合同對(duì)層高有標(biāo)注，那么你是應(yīng)該測(cè)量一下樓宇的層高的。方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量（這是較方便放置長(zhǎng)尺而不變彎的較佳辦法），為了準(zhǔn)確起見(jiàn)，可以測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。

　　■7.看門窗

　　現(xiàn)在大多是毛坯房，交房的時(shí)候，一般只有入戶防盜門和幾個(gè)窗戶，所以驗(yàn)房就以驗(yàn)收窗戶為主。

　　驗(yàn)收的關(guān)鍵就是驗(yàn)窗戶和陽(yáng)臺(tái)門的密封性，窗戶的密封性驗(yàn)收比較麻煩，一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)作一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，不過(guò)在大雨天更容易試出其好壞。

　　較佳收房流程

　　據(jù)西安泰斯特房地產(chǎn)投資咨詢有限公司驗(yàn)房部經(jīng)理康凱介紹，交房有一個(gè)理論上的較佳流程，但在現(xiàn)實(shí)操作中，流程不合理的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，大多數(shù)開發(fā)商要求購(gòu)房者先補(bǔ)齊面積誤差產(chǎn)生的購(gòu)房款、維修基金和契稅，預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)等，方可辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，才能驗(yàn)收房屋。

　　1

　　開發(fā)商發(fā)出收房通知

　　通知形式有公告、電話、信件等。

　　↓

　　2

　　購(gòu)房者繳納有關(guān)費(fèi)用

　　主要包括物業(yè)費(fèi)、公共維修基金、有線電視初裝費(fèi)、天然氣開通費(fèi)用等。

　　↓

　　3

　　專業(yè)驗(yàn)房師驗(yàn)房

　　就發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)要求開發(fā)商整改、修理，然后再次檢驗(yàn)。

　　↓

　　4

　　購(gòu)房者接收房屋

　　鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。

　　如何規(guī)避交房陷阱

　　下面整理了部分交房時(shí)常見(jiàn)的現(xiàn)象，希望能給正在（或即將）進(jìn)行新房驗(yàn)收的讀者以借鑒作用。

　　■問(wèn)題一：未能按時(shí)交房

　　按合同約定，開發(fā)商會(huì)在交房前十幾天用掛號(hào)信、電話等方式通知業(yè)主交房，告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。開發(fā)商約定的交房時(shí)限一般在交房通知單寄出30天內(nèi)，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付購(gòu)家使用，購(gòu)家應(yīng)從通知單的較后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

　　對(duì)策：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫清楚郵寄地址，一定是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購(gòu)房者出差，可通過(guò)電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場(chǎng)時(shí)，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，另行約定時(shí)間，并用書面形式確認(rèn)。

　　■問(wèn)題二：開發(fā)商證書不全

　　驗(yàn)房前應(yīng)要求開發(fā)商出示“兩書一表”等，只有證件齊全了，才能簽署入住單。時(shí)下不少樓盤“兩書一表”不齊全，這是因?yàn)闃潜P整體建筑未完成，有關(guān)部門無(wú)法驗(yàn)收。

　　對(duì)策：遇到這種情況，購(gòu)房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見(jiàn)××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。

　　■問(wèn)題三：先簽文件后驗(yàn)房

　　先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)開發(fā)商采取先繳錢填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。

　　對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況，也可向開發(fā)商討說(shuō)法。

　　■問(wèn)題四：開發(fā)商大事化小

　　對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，一些開發(fā)商總會(huì)表示這只是小問(wèn)題，到時(shí)讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。

　　對(duì)策：不管開發(fā)商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。

　　■問(wèn)題五：巧立名目亂收費(fèi)

　　雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個(gè)別開發(fā)商到交房時(shí)仍巧立名目進(jìn)行收費(fèi)。

　　對(duì)策：收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與開發(fā)商要求的款項(xiàng)相對(duì)照。發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向開發(fā)商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。 信報(bào)

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