所以，認(rèn)為房產(chǎn)品長期看將升值對理房人或投資性消費實際沒有多大的意義。那么，假設(shè)你現(xiàn)在有一筆錢想做投資，偏向房產(chǎn)方面，如何把握？

　　一、流動性是一個恒久性指標(biāo)。

　　任何投資品，流動性都是必須認(rèn)知的一個重要衡量指標(biāo)。但就投資性房產(chǎn)而言，其流動性的判別非常重要也非常復(fù)雜，簡單地羅列這么幾個方面。

　　1、房產(chǎn)品的流動性取決于產(chǎn)品層次而非交易成本。一般來說，高端產(chǎn)品往往具備環(huán)境稀缺、做工及材質(zhì)精細(xì)、吻合居住舒適及先進居住要求、服務(wù)及品牌具備一定的凝聚力，因而高端產(chǎn)品的流動性只針對人群而不會由出價所左右。例如，別墅，由于政府控制別墅開發(fā)，導(dǎo)致后富無法從一手市場獲得比較鋪張的好別墅，這樣以前供應(yīng)的大別墅便具備搶手機會，成為比較暢銷的投資品。又比如，商務(wù)區(qū)建設(shè)完成后，商業(yè)地段所決定的孵化器功能的商住兩用房，也因為市場不供應(yīng)或政策性原因?qū)е聼o法大量上市而成為稀缺品，無論租賃還是轉(zhuǎn)手，其投資價值都有很好的體現(xiàn)。相反普通商品房投資，則要注意在總價與回報率方面加以綜合權(quán)衡，商業(yè)性強的地段小戶型肯定投資價值大于公寓性設(shè)計的產(chǎn)品；而新城區(qū)域的緊湊房型肯定優(yōu)越于沒有精工細(xì)作的浪費型房型，這些地方都是新晉置業(yè)頭選區(qū)域。另外，交易附加費用不應(yīng)構(gòu)成投資考慮的流動性指標(biāo)計算范圍。

　　2、個案而言流動性強的產(chǎn)品要素包括四個方面。主要可以從單體形態(tài)，如多層好于高層，低密度好于集居性設(shè)計；景觀與天際線資源，如濱水瞰山、位于商務(wù)區(qū)的高層建筑，都有一定的自然性升值；物業(yè)服務(wù)，她決定了投資品的外在保值影響力以及投資轉(zhuǎn)手時的外在氣質(zhì)的判斷，進而影響到轉(zhuǎn)手價格的洽談；現(xiàn)住方便度，指的是馬上購入后是否能快速享受性價比。

　　3、影響即時流動性的主要因素。由于我國房地產(chǎn)市場化程度不高，政策市還將持續(xù)一段時間，故，在考慮投資消費的時候應(yīng)注意政策因素，包括稅費、交易環(huán)節(jié)管制程度、產(chǎn)權(quán)保護方式與糾紛處理程序及相關(guān)成本費用。

　　二、地段與功能如何權(quán)衡？

　　在目前的市場條件下決定投資性房產(chǎn)價值及其收益來源的主要動因包括地段與功能。因此如何權(quán)衡二者在投資過程中的作用成為關(guān)鍵。

　　頭要的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是功能服務(wù)地段或者說地段優(yōu)先。因為任何房產(chǎn)品的附加值或附加功能都儲存于地段當(dāng)中。但有些特殊功能的房產(chǎn)品由于設(shè)計規(guī)劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含于內(nèi)。舉例說明，在武漢洪山廣場有華銀城的高層建筑，當(dāng)時寫字樓市場不熱的時候基于土地性質(zhì)建設(shè)成為寫字樓，賣不動，后來經(jīng)由營銷策劃，定位為可售物業(yè)，實際購家可以按照住宅來操作，再通過申請，將該項目建設(shè)成都市工業(yè)園性質(zhì)的“中小型企業(yè)孵化器”，并由開發(fā)商引進一批在當(dāng)?shù)赜行┯绊懙闹行推髽I(yè)入駐，形成一邊是購房投資一邊也可以看得見回報的綜合物業(yè)。現(xiàn)在該項目經(jīng)營得很好。

　　還有一類投資性物業(yè)屬改造產(chǎn)品，一些以前歸屬不明確的上市企業(yè)建設(shè)有既自用又可供出售的綜合物業(yè)，借助地方政策，取得銷售許可后都是優(yōu)良的投資品種，其投資價值一部分來自于地段，另一部分來自于功能。象武漢廣場寫字樓，中百寫字及漢商等等都是先例。而營銷人吹牛中的起死回生項目，往往也是借助了好的地段然后通過營銷炒作凸現(xiàn)其特殊功能后大獲成功的。

　　三、使用率與有無區(qū)別？

　　房屋購賣合同中的使用率與是一個概念。在投資人眼中應(yīng)該予以區(qū)分。

　　可以理解為按照標(biāo)準(zhǔn)算法算出的，沒有多大意義，只是選擇多層或高層產(chǎn)品時的一個簡單判斷指標(biāo)。但使用率可以加進一些裝修及多重利用的元素，如有些房子可以進行小型復(fù)式的再裝修，那么使用上的文章會讓其價值發(fā)生空間利用上的增加；又如坡屋頂?shù)纳仙w頂層，使用率比一般房子要高，也比計算出的要高，可以隨心所欲地進行著擴大功能的自我設(shè)計。

　　四、軟性服務(wù)對房產(chǎn)投資保值增值有多大作用？

　　記得萬科的品牌建設(shè)過程依賴于其頭個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。這間接說明一個住區(qū)的不同管理，不同的服務(wù)水平會影響到你的投資對象將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤回收途徑，后者則直接表現(xiàn)為是否順利完成你的一樁投資交易。

　　這里有一個間接的衡量指標(biāo)，我把它稱之為“社會性口碑”：如武漢的百步亭社區(qū)，經(jīng)過媒體的宣傳以及扛回幾個全國性牌子，賣價漲了幾倍，二手交易也非常撓火。由于物業(yè)服務(wù)較終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。

　　五、關(guān)于購進與賣出的兩難問題。

　　如果我們發(fā)生了實際的投資，那么購進與賣出就不成其為問題。但如果新近想投資購房的話，則對購進與賣出則應(yīng)該合理權(quán)衡。

　　投資性購房購進的較佳時機也因房產(chǎn)層次而異，高屋建瓴，是對高端商品房的投資購進的較佳概括。因為高屋建瓴的背后是曲高和寡，一旦你發(fā)現(xiàn)了購者少而高端的商品房，條件許可的條件下不妨馬上購入。條件許可的意思是一次性付款而不是按揭購入。對于普通商品房投資性消費，則量力而為之，一般來說，期房投資價值優(yōu)于現(xiàn)房，城郊結(jié)合部房子投資價值在高價環(huán)境中優(yōu)于地段的一般商品房。

　　順便提及，由于我國將較長時期進行商品房結(jié)構(gòu)供應(yīng)控制，故只要是多層任何時候購入都是當(dāng)?shù)美Ｏ喾茨壳碍h(huán)境下塔樓高層較好謹(jǐn)慎入貨。

　　按照稅法原理，投資房產(chǎn)必須做好五年計劃，即五年內(nèi)不要指望必然性回報以及投機性出手。

　　六、適當(dāng)考慮政府性管制

　　前后都有述及，敬請參考。

　　注意事項是：投資性購房可以不隨大流，并較好不要隨大流。因為投資性消費在任何時候都會受到調(diào)節(jié)性管制。比如，當(dāng)下好多人購入小戶型，你就可以考慮去淘一下一百二十至一百三十平米左右的三房放在手中，大約奧運后這類房產(chǎn)將面臨真空。

　　七、帶承諾回報的房子是否就一定具備投資價值？

　　現(xiàn)博友及想購房作為投資性持有的朋友交流，總問到一些開發(fā)商提出的帶承諾回報的銷售方法。我的回答讓他們啞然：你如果能確認(rèn)這個開發(fā)商在承諾回報周期之內(nèi)還分健在的話，大膽購入，反之敬而遠(yuǎn)之。

　　這種例子不少，也有開發(fā)商為過高的承諾性回報跳樓的例子。

　　八、環(huán)境是否真無價？

　　與房產(chǎn)品的投資價值高度相關(guān)的環(huán)境應(yīng)該指住區(qū)景觀環(huán)境、住區(qū)配套環(huán)境、住區(qū)所轄功能區(qū)環(huán)境三個方面。

　　住區(qū)景觀環(huán)境，來自天然的比來自人造的投資價值大多了。比如在武漢的東湖，由于政府嚴(yán)禁再開發(fā)，自然讓毗鄰商品性住宅獲得了稀缺性，投資價值非常明顯。相反，一些規(guī)模社區(qū)由人為的創(chuàng)造了一些景觀，實際上這些環(huán)境性景觀如果維護，則該類房子的后期物業(yè)使用成本上升，按時間價值觀，會損害其投資價值；如果不維護，則成為可看不中用的死水一潭，甚至產(chǎn)生不利氣體，損害健康。但是，鑒于營銷的部分是有相當(dāng)大的投資價值的，如屋頂花園，如為頂層一家所獨用的高層上蓋屋頂，如頭層鋪底后出的花園，這些都將隨著用地減少，規(guī)劃更加集約而變得稀缺起來，自然提升了投資價值。

　　住區(qū)配套環(huán)境，這里的文章非常多，有人認(rèn)為商業(yè)生活教育與醫(yī)療是必備的，你想過沒有，假如這些配套都非常成熟的話，自然你的原始投資即購價會高出許多，開發(fā)商不會放出未來明確的升值空間來讓你賺。作為投資性房產(chǎn)，其住區(qū)配套環(huán)境應(yīng)該考慮的主要方面是：交通通達性與教育及日常生活必須性消費空間是否有潛力或業(yè)已成熟，比如在武漢的徐東地區(qū)，零四年以前在此置業(yè)，那時僅僅武漢長江二橋開通，高端商品性配套尚不成熟，但主要市政設(shè)施已經(jīng)完善，這個時候該區(qū)域的房產(chǎn)投資價值非常大，一旦等到所有的配套業(yè)已齊全，象武漢頭個銷品茂寄生于此的時候，開發(fā)商均將其未來升值的主要部分打進了房價，損害了你的投資價值。本人更主張那些規(guī)模大，城市化開發(fā)比較長的區(qū)域，如武漢二環(huán)，長沙望江地帶等，政府會使力來提升這些待完善潛力區(qū)域的配套，但現(xiàn)實消費中讓開發(fā)商隨意加價的因素不是很明顯或數(shù)量較少，投資的原始成本降了下來，等城市化成熟后投資價值開始凸現(xiàn)。

　　住區(qū)所轄功能區(qū)環(huán)境實際是住區(qū)配套環(huán)境的放大，放大到多大的程度呢？一般以城市二十年長期規(guī)劃為準(zhǔn)，這個經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的東西不會亂變。結(jié)合住區(qū)配套環(huán)境說，擬投資的房產(chǎn)往往位于城市規(guī)劃副、居住主城、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的配套居住區(qū)域為善。

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