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購30平米另白10平米 開發(fā)商賣房連連出"怪招"

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 729 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
現(xiàn)在許多開發(fā)商為了促銷打出各種各樣的“”,什么一層花園、頂層閣樓,由于白白增加了房屋的使用面積,許多消費(fèi)者感到占了大便宜,其實(shí)對(duì)于開發(fā)商的消費(fèi)者應(yīng)保持理智。

  開發(fā)商促銷不斷推出新花樣,日前,記者在東莞市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),一些開發(fā)商不但對(duì)于購房的消費(fèi)者白白10平米的面積,而且對(duì)于購頂層的消費(fèi)者還額外增閣樓。在房?jī)r(jià)迅速飛漲、平民老百姓購不起房的今天,真有這樣的好事嗎?到底是天上掉“餡餅”還是商家設(shè)“陷阱”,讓我們一探究竟。

  白白10平米?

  記者以購房者的身份,來到了位于東莞市樟木頭鎮(zhèn)東深大道旁的星耀國際售樓處,售樓小姐告訴記者,他們現(xiàn)在準(zhǔn)備銷售的一棟樓是酒店式公寓,全部是30平米的一居室,另外10平米給業(yè)主,但是這10平米不寫入房產(chǎn)證,不進(jìn)行過戶,的10平米作為補(bǔ)充合同和消費(fèi)者私下達(dá)成協(xié)議。

  記者看到在他們的戶型圖里,40平米的房子全部被隔成了30平米,剩下的10平米用一個(gè)虛線畫出了。記者對(duì)此表示質(zhì)疑,這位售樓小姐毫不掩飾的告訴記者:“主管部門驗(yàn)收的時(shí)候我們將10平米用墻隔出來,等驗(yàn)收完再將這堵墻打掉,然后將這10平米免費(fèi)白給消費(fèi)者?!?p>  開發(fā)商擅自修改規(guī)劃、多蓋了10平米,到時(shí)候如何能夠通過相關(guān)部門的驗(yàn)收?記者感到詫異。對(duì)此售樓小姐表示完全沒有問題,他們的規(guī)劃圖已經(jīng)報(bào)批下來,現(xiàn)在還沒有開盤,因?yàn)檫€沒有拿到商品房預(yù)售許可證。但是購房者可以先留下身份證復(fù)印件,填個(gè)調(diào)查表辦個(gè)會(huì)員卡,到時(shí)候憑借會(huì)員卡可以優(yōu)先選房、并打9.9折。同時(shí)她表示,現(xiàn)在許多開發(fā)商都是這樣做的,不會(huì)有什么問題,所以請(qǐng)消費(fèi)者不必?fù)?dān)心。臨走時(shí)記者向售樓小姐索要戶型圖,遭到售樓小姐的強(qiáng)烈拒絕。

  羊毛出在羊身上

  按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、增加建筑面積,不但違反了國家的規(guī)定,而且逃避了土地出讓金等應(yīng)該繳納的“規(guī)費(fèi)”。

  同時(shí),根據(jù)國家關(guān)于《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:允許房屋規(guī)劃建設(shè)面積與實(shí)際售房約定面積發(fā)生誤差,但是面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸購受人。

  實(shí)際上,盡管開發(fā)商不將多蓋出的10平米計(jì)入到銷售建筑面積當(dāng)中,而是以“”的形式給消費(fèi)者,但是聰明的開發(fā)商往往會(huì)將房屋的銷售單價(jià)明顯提高,開發(fā)商違規(guī)建設(shè)的面積較終還是由消費(fèi)者來“購單”,而部分所有權(quán)本來就應(yīng)該屬于消費(fèi)者。

  其實(shí)仔細(xì)想想,在房?jī)r(jià)迅速飛漲的今天,以追求經(jīng)濟(jì)利益為目的開發(fā)商怎么會(huì)把超出建筑面積30%的部分白白給消費(fèi)者呢?顯然是羊毛要出在羊身上,消費(fèi)者并不會(huì)得到真正的實(shí)惠。

  消費(fèi)者權(quán)利無法保障

  那么,是不是只要消費(fèi)者多掏了錢,這10平米的面積就真正屬于自己了呢?從售樓小姐的口中記者得知,這10平米不寫入房產(chǎn)證,只是開發(fā)商與消費(fèi)者私下簽署的一個(gè)與的合同,也就是說消費(fèi)者并不真正擁有這10平米產(chǎn)權(quán)。所以消費(fèi)者多掏了腰包還購不到自己想要的東西。

  即使有的消費(fèi)者愿意掏錢購下這樣的房子,仍然存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。頭先,開發(fā)商在房屋驗(yàn)收的時(shí)候私自將10平米隔出,驗(yàn)收之后又將10平米打開,這樣的房子質(zhì)量沒有經(jīng)過國家檢測(cè),將來一旦出現(xiàn)問題,消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保障。其次,開發(fā)商擅自修改規(guī)劃、欠交土地出讓金、通不過規(guī)劃部門的驗(yàn)收,也就無法辦理房產(chǎn)登記手續(xù),消費(fèi)者也就拿不到房產(chǎn)證。另外,開發(fā)商擅自增大建筑面積,擴(kuò)大了容積率,降低了居民生活的舒適度。

  據(jù)了解,為了追求利潤的化,在原規(guī)劃審批后,大量增加建筑面積、為自己增加可售房產(chǎn),是許多房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的手段。開發(fā)商肆無忌憚的修改規(guī)劃的重要原因,一方面是由于一些業(yè)主對(duì)共同利益不太關(guān)注,所以這類違約和侵權(quán)事件很少得到追究。另一方面是因?yàn)檫`規(guī)建設(shè)已經(jīng)成為事實(shí),讓其拆掉是不可能的,頂多是由相關(guān)部門罰些錢而已,這與開發(fā)商得到的利潤相比,只是很小的一部分。

  頂層“”閣樓

  無獨(dú)有偶,位于東莞市鴻福東路與金樹路交會(huì)處的尚書苑,不僅一些樓層10平米的入戶花園,而且頂層還加一個(gè)閣樓。而這10平米的入戶花園和閣樓都不計(jì)入銷售建筑面積當(dāng)中,開發(fā)商10平米的入戶花園的做法,與星耀國際如出一轍。

  值得一提的是,頂層空間屬于全體所有業(yè)主共有,發(fā)展商無權(quán)把這塊空間賣給或給其他業(yè)主。這一點(diǎn)將在今年10月份即將頒布的《物權(quán)法》中作了明確規(guī)定:房屋的樓頂平臺(tái)屬于建筑物的基本構(gòu)造部分,應(yīng)為整棟樓的全體居民所有。所以雖然頂層的業(yè)主雖然與開發(fā)商簽署了與閣樓的合同,但是頂層業(yè)主不可能購下頂層的產(chǎn)權(quán),閣樓并不真正屬于頂層業(yè)主。

  記者看到這個(gè)的閣樓與頂層住宅之間沒有安裝樓梯,也沒有屋頂,只有露天的四面白墻,一切需要業(yè)主自己進(jìn)行裝修。建設(shè)部于1989年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第八條規(guī)定,(異產(chǎn)毗連房屋的)一方所有人如需改變共有部分的外形或結(jié)構(gòu),除經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)之外,還需其他所有人(指該樓宇的其他業(yè)主)的書面同意。

  由此可見,頂層業(yè)主不得私自在頂層加建樓閣等建筑物,也就是說,如果業(yè)主自行將閣樓安裝樓梯、封頂,那么就違反了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》,會(huì)引起不必要的糾紛。而開發(fā)商閣樓的行為也違反了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。

  眾所周知,頂層一直是樓盤銷售中比較困難的部分,頂層的價(jià)格也都是所有樓層中較低的,而記者了解到這個(gè)頂層開盤時(shí)的價(jià)格在整個(gè)樓層中居高,現(xiàn)在已經(jīng)賣到7000多每平米,可見,消費(fèi)者以高價(jià)購購“”了閣樓和入戶花園的頂層,其實(shí)還是自己掏錢變相購購了閣樓和入戶花園。

  對(duì)于“”消費(fèi)者應(yīng)保持理智

  現(xiàn)在許多開發(fā)商為了促銷打出各種各樣的“”,什么一層花園、頂層閣樓,由于白白增加了房屋的使用面積,許多消費(fèi)者感到占了大便宜,其實(shí)對(duì)于開發(fā)商的消費(fèi)者應(yīng)保持理智。

  頭先,根據(jù)即將頒布的《物權(quán)法》規(guī)定,除了歸單個(gè)業(yè)主專有的住宅或商鋪外,小區(qū)內(nèi)的其他區(qū)域歸全體業(yè)主共同所有和共同管理。從這個(gè)角度講,譬如頂層露臺(tái)、頭層花園屬于全體業(yè)主的共同所有部分,全體業(yè)主有權(quán)依法通過決議的方式改變使用方式和管理方式。所以,開發(fā)商一慣所用的“露臺(tái)”、“花園”實(shí)際上是無效的,因?yàn)殚_發(fā)商沒有這個(gè)權(quán)利,這個(gè)權(quán)利歸全體業(yè)主。

  其次,如果開發(fā)商在沒有提高價(jià)格的前提下,將一部分房屋面積無償?shù)亟o消費(fèi)者,并以書面形式將部分權(quán)屬在《商品房購賣合同》中明確約定,那么對(duì)于消費(fèi)者來說是一件經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事。但是如果開發(fā)商已經(jīng)將房屋的銷售單價(jià)明顯提高,盡管不將面積計(jì)入到銷售面積之中,但部分所有權(quán)本就應(yīng)該屬于消費(fèi)者,而消費(fèi)者又得不到法律的保障,實(shí)際上這種做法對(duì)于消費(fèi)者來說得不償失。所以消費(fèi)者在購購此類商品房時(shí)一定要謹(jǐn)慎處理,只有這樣才不致于使自己的合法權(quán)利受到侵害。

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