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香吉公寓急賣車位引業(yè)主質(zhì)疑 雙方都稱依物權(quán)法
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 722 次
小區(qū)里本來就很搶手的車位突然低價“大甩賣”,這會不會是開發(fā)商趁著《物權(quán)法》實施之前拋售車位“變現(xiàn)”?這車位到底購還是不購?連日來,杭州香吉公寓的業(yè)主們被這件事搞得心神不寧。
一出看似普通的停車難糾紛掀起了一場物權(quán)法沖擊波。耐人尋味的是,在這場風波中,業(yè)主和開發(fā)商同時祭出了《物權(quán)法》這一“利器”。事實上,不僅是車位,電梯廣告收益、小區(qū)營業(yè)用房的經(jīng)營性收入……《物權(quán)法》的出臺,讓這些以前大多被開發(fā)商控制的收入如今面臨著價值的重新分配?!段餀?quán)法》能否“定分止爭”?這場沖擊波也因此格外引人注目。
賣車位引來業(yè)委會公告
事情緣于香吉小區(qū)2幢一單元住戶韓先生接到的一個電話。電話里,一個自稱是開發(fā)商的工作人員問他要不要購地下停車位,“他說只要七八萬元就可以了,很合算的。”接到電話的韓先生納悶了:按眼下的行情,小區(qū)的停車位至少要十四五萬元一個,這么便宜,會不會有什么貓膩???
接下來的幾天里,小區(qū)陸續(xù)又有十幾位住戶接到了類似的電話。小區(qū)業(yè)委會知道這個消息后,馬上貼出了一紙“公告”。
時隔一個星期,當記者走進位于杭州市香積寺路上的香吉公寓,還隨處可以看到單元門口貼著的這份《香吉公寓業(yè)主委員會公告》。公告里并沒有明確提到開發(fā)商突擊賣車位的事,只是很“含蓄”地提醒:“希望全體業(yè)主認真學習《物權(quán)法》,不要輕易行動?!辈⒈硎尽皹I(yè)委會將代表全體業(yè)主,以《物權(quán)法》為武器,與開發(fā)商交涉,限度維護全體業(yè)主的利益”。
開發(fā)商賣車位引出了業(yè)主委員會的公告。
事實上,在這個占地總共只有3000多平方米的小區(qū)里,因為停車問題,業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛一直沒有停歇過。
“香吉公寓在杭州的新小區(qū)內(nèi)算是比較特殊的,地面上除了消防通道和綠化,沒有停車的位置,業(yè)主所有的車子只能依靠地下停車庫的80個車位?!毙^(qū)業(yè)委會成員之一楊先生告訴記者。
在2003年小區(qū)入住之初,因為有車的業(yè)主不多,大概只有四五十輛,停車的矛盾并不存在。慢慢地,小區(qū)里的車子越來越多了,據(jù)小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)計,現(xiàn)在香吉公寓的300余戶業(yè)主共有車輛186輛,80個車位根本不夠用了,面對“僧多粥少”的狀況,開發(fā)商認為,小區(qū)停車位應(yīng)該按照“誰投資,誰受益”的原則,業(yè)主要么租用、要么一次性購斷車位70年的使用權(quán)。
就這樣,香吉公寓有車的186位業(yè)主開始“各顯神通”:20來人先行購購了地下車位,其余一小部分車主開始承租車位,剩下的大部分車主只能每天“打游擊”。
“促銷”引發(fā)的種種猜想
車子本來就已經(jīng)停不下了,在這個節(jié)骨眼下,開發(fā)商低價出售車位的消息立即在小區(qū)的業(yè)主中間激起了軒然大波,種種猜想也由此而起:開發(fā)商是不是想趕在物權(quán)法出臺前“拋售”車位變現(xiàn)?地下車庫的產(chǎn)權(quán)究竟該屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主?車庫屬于小區(qū)配套設(shè)施,開發(fā)商有沒有出售的權(quán)力?
“開發(fā)商在銷售樓盤的時候,就提供過一則公寓說明書,里面明確寫著,地下車庫是小區(qū)配套設(shè)施。當初他們也口頭承諾,地下車庫是業(yè)主的公用設(shè)施,供所有業(yè)主無償使用?,F(xiàn)在小區(qū)的車子越來越多,早已超過了停車位的數(shù)量。如果開發(fā)商這時候突擊出售車位,那么在業(yè)主內(nèi)部達成公平使用的共識都很難了?!睒I(yè)委會楊先生的看法代表了大多數(shù)業(yè)主的意見。
按照楊先生他們的看法,如果這剩下的60來個車位歸全體業(yè)主所有,業(yè)委會就可以根據(jù)業(yè)主的意見,采用搖號或輪流坐莊等方式進行公開分配,但現(xiàn)在,業(yè)主意見很大,想維持承租的局面都十分困難。
事實上,為了這些車位的歸屬問題,小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)走訪了市規(guī)劃局、市房產(chǎn)局、市建委等多家單位,也查找了多份文件、資料?!拔覀兙拖雴杺€明白,這產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰?如果在產(chǎn)權(quán)不明的情況下,開發(fā)商以‘誰投資,誰受益’為前提自行租賃、出售車庫的行為是否合法?”
遺憾的是,業(yè)主們并沒有從有關(guān)部門得到一個明確的答復(fù)?!啊段餀?quán)法》明確規(guī)定,屬于小區(qū)配套的車位應(yīng)該歸全體業(yè)主使用?,F(xiàn)在,我們一方面寄希望于政府,一方面期待《物權(quán)法》生效,在法律層面上對有些說不清楚的問題有個明確的界定?!睏钕壬f,必要的時候,他們將尋求法律途徑的幫助。
開發(fā)商的“物權(quán)法說”
小區(qū)的開發(fā)商——杭州二輕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻認為,“拋售”一說并不存在。公司相關(guān)負責人李經(jīng)理說,這些車位幾年來陸陸續(xù)續(xù)一直在賣,談不上突擊銷售。
有意思的是,對于開發(fā)商是否有權(quán)出售地下車庫,李經(jīng)理同樣捧出了《物權(quán)法》。
“新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,開發(fā)商有權(quán)出售、附或者出租。而且在2005年出臺的《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》中也寫明‘誰投資、誰受益’,所以按照我們的理解,香吉公寓的地下車庫我們是有權(quán)出售的?!?p>
“那么開發(fā)商是否能拿出有效證據(jù),比如地下車庫的使用證、產(chǎn)權(quán)證明、額外投資證明等來說明車庫是歸你們所有?”
“不可能,這不僅是我們開發(fā)商、甚至全國的開發(fā)商都拿不出這‘三證’,因為地下車庫根本就不能辦理這些證件。我們?yōu)榈叵萝噹旎ㄏ铝顺杀荆斎贿@個收益應(yīng)該屬于開發(fā)商,即便這是公共配套設(shè)施?!?p>
物權(quán)法沖擊波余波未了
事實上,開發(fā)商突擊出售車位的情況在其他小區(qū)也不同存在著。在去年才交付的濱江一個樓盤,不少業(yè)主也不約而同接到了開發(fā)商“兜售”車位的電話。“去年購一個車位要17萬,今年只要12萬就夠了,開發(fā)商究竟在打什么算盤?。俊痹谛^(qū)的業(yè)主論壇上,這件事也被傳得紛紛揚揚。
《物權(quán)法》帶來的沖擊波也不僅僅體現(xiàn)在車位上。記者在采訪中了解到,杭州不少小區(qū)的業(yè)主和物管都曾為小區(qū)共有部分收益的問題產(chǎn)生分歧。比如地下室、電梯廣告等,這些地方一旦出租后,收益如何分配,這往往是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的一個重要原因。
杭州市下城區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理有關(guān)人士說,《物權(quán)法》明確規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主所有,那么由此產(chǎn)生的收益應(yīng)該投入到業(yè)主共同財產(chǎn)中的維護、養(yǎng)護中。打個比方來說,物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的門衛(wèi)用房出租給商店做店鋪,租金就不應(yīng)該歸物業(yè)公司,而應(yīng)該歸全體業(yè)主所有;物業(yè)公司在滿足本小區(qū)業(yè)主的前提下,如果把小區(qū)內(nèi)的共有車位對外開放,其收益也應(yīng)該歸業(yè)主。
有關(guān)人士還說,《物權(quán)法》實施以后,還有幾種情況就得到明確,比如小區(qū)里的電梯,有的住戶認為自己住的樓層很低,平時根本就沒用過電梯,所以拒絕交納電梯費,這是明顯違法《物權(quán)法》的,因為《物權(quán)法》明確規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)益不履行義務(wù)。
還有就是在物業(yè)公司的選聘上,也將有一些變動。《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主委員會選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。但按《物權(quán)法》規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?!斑@樣讓選聘物業(yè)公司的行為顯得更科學?!庇嘘P(guān)人士稱。
一枚硬幣的兩個面
如同一枚硬幣的兩個面,同樣一部《物權(quán)法》,卻成了業(yè)主和開發(fā)商利益紛爭雙方的“武器”。孰是孰非?記者走訪了中國房地產(chǎn)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任、錦天城律師事務(wù)所的姜叢華律師。
姜律師認為,之所以會出現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主分別拿同一部《物權(quán)法》說事的現(xiàn)象,主要是目前還缺乏《物權(quán)法》的實施細則和法律解釋。不同立場的人對《物權(quán)法》中每個條款的理解均不同,比如說,《物權(quán)法》中對于公共設(shè)施的定義和范圍就需要有具體的明確和界定。
姜律師強調(diào),按照《物權(quán)法》的規(guī)定,頭先有一個基本原則是不能違背的。即凡是在小區(qū)建筑規(guī)劃內(nèi)的,無論綠地、道路或是車位,所有公共配套設(shè)施都是為全體業(yè)主服務(wù)的,開發(fā)商不得改變原有規(guī)劃的用途。如果現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放,造成小區(qū)內(nèi)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足,占用共有的道路或者其他場地作為車位,則是不合理、不合法的。
《物權(quán)法》有針對性地規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、出租或者附等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?!?p>
姜律師解釋說,《物權(quán)法》通過立法明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分權(quán)。這就需要業(yè)主在購房前事先了解明確小區(qū)的各種配套設(shè)施;也要求開發(fā)商要明確告知要購房的業(yè)主,小區(qū)內(nèi)有多少車位,業(yè)主認同后可以通過簽訂合同付費的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬,從購房之初避免了以后的爭議。業(yè)主擁有自主選擇權(quán)。
對于車位是有償使用還是無償使用的問題,姜律師解釋道,非社會公用道路停車位可以有償使用。但這里又牽出另一個重要的問題,由小區(qū)內(nèi)共有部分而產(chǎn)生的收益歸誰所有?收益如何分配?姜律師說,小區(qū)的共有部分一般包括健身娛樂場所、林地、草坪等,物權(quán)法規(guī)定這些部分屬于全體業(yè)主共有,那么由此產(chǎn)生的收益自然應(yīng)該投入到業(yè)主共同財產(chǎn)中的維護養(yǎng)護中。比如,公共道路劃地停車收費的收益,應(yīng)納入小區(qū)收支預(yù)算,用于支付物業(yè)公司對車位進行管理的費用及道路的維護,而分配應(yīng)該由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會來完成,物業(yè)公司只是一個代收性質(zhì)。
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