難以認(rèn)定的“缺陷”

吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與上家朱某簽訂了《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金１萬元，上下家對(duì)交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認(rèn)為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實(shí)，造成重大誤解，要求解除購(gòu)賣合同。上家原本不同意解除購(gòu)賣合同，經(jīng)中介溝通后同意解除購(gòu)賣合同，但對(duì)定金返還不能達(dá)成一致。兩個(gè)月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認(rèn)為，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認(rèn)為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請(qǐng)求。

泛城法務(wù)部工作人員分析認(rèn)為，購(gòu)賣合同簽訂后，因?yàn)椤安患钡脑蛞笸朔慷鴶≡V，主要有三個(gè)原因：（１）人員死亡的事實(shí)是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭(zhēng)議。多數(shù)人認(rèn)為，除非下家事先有特別要求，否則上家對(duì)屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務(wù)。（２）沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤決定的行為。（３）重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對(duì)行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對(duì)象或其他直觀信息認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購(gòu)房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。但如果有證據(jù)證明，下家購(gòu)房的確是用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳某的請(qǐng)求，至少應(yīng)免除雙方的締約過失。

購(gòu)家拒付房款

葷強(qiáng)的“貶值”理由

無獨(dú)有偶。近日上海靜安區(qū)法院也審理了一起由于房屋“風(fēng)水”而引起的二手房購(gòu)賣糾紛。

２００６年１月上旬王某與尹某通過上海志遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹簽訂了涉及本市巨鹿路某號(hào)一處房屋的購(gòu)賣。王某以總價(jià)２３０萬元出售該處房屋。合同約定了違約責(zé)任外尹某還在購(gòu)賣合同簽訂前已對(duì)該房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)看并同意王某將該房屋按現(xiàn)狀交付即可。合同簽約后尹某按期付款并將房?jī)r(jià)尾子款１０萬元暫存中介方。滿足這較后支付１０萬元的條件是在房產(chǎn)交易出具了尹某產(chǎn)權(quán)證的３天內(nèi)雙方對(duì)該房屋作驗(yàn)看、清點(diǎn)確認(rèn)無誤后簽訂房地產(chǎn)交接書憑交接書再領(lǐng)取較后的１０萬元。但就在此時(shí)，尹某發(fā)現(xiàn)王某在該房屋中設(shè)靈堂祭奠亡人遂要求王某就此予以賠償，并發(fā)函給中介商不得支付１０萬元的尾子款。由于遲遲未得到房?jī)r(jià)尾子款１０萬元４月下旬王某將尹某和房產(chǎn)中介公司起訴到法院訴稱尹某在取得了房地產(chǎn)權(quán)證后卻設(shè)置障礙不讓房產(chǎn)中介商將１０萬元及違約金給付自己因該筆款子已在中介商一方要求志遠(yuǎn)公司承擔(dān)付款責(zé)任。

尹某則辯稱因王某在已出售的房屋中設(shè)置靈堂有違社會(huì)的公序良俗造成涉案房屋貶值直接損害了購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而業(yè)主王某則辯稱，自己家屬于２００６年２月９日因病在醫(yī)院去世而自己于２月１０日至１３日間在房屋占有尚未轉(zhuǎn)移期間于家中作祭奠屬人之常情。當(dāng)收到交接通知后即遷離該房屋遂交出房門鑰匙。

法院認(rèn)為王某與尹某簽署的二手房購(gòu)賣合同合法有效。就在王某出售該房屋的合法使用期間適逢親人去世而在居所內(nèi)為亡人設(shè)案祭奠這是社會(huì)中普遍存在的追憶已故親人的方式該行為本身并無奇異之處尹某也無證據(jù)證明該行為損害了二手房的實(shí)際使用以此拒付二手房的尾子款理由不成立。作為居住了幾十年的老房子有人生老病死很正常。涉及到本案中的王某在與尹某達(dá)成房屋購(gòu)賣合同后雙方在辦理房地產(chǎn)權(quán)證的過程中突發(fā)家人不幸去世，這與前些年曾發(fā)生在他人的新房中上吊自殺事件而引起的訴訟是有本質(zhì)上的區(qū)別。

上上家亦作?，?p>無法遷出的戶口

王某不久前購(gòu)購(gòu)了一套老式售后公房，并簽訂了購(gòu)賣合同。辦理好產(chǎn)權(quán)交易之后，王某在遷入戶口時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己所購(gòu)購(gòu)的房屋中居然有其他人的戶口。質(zhì)問上家才得知是上家購(gòu)購(gòu)此房屋時(shí)其上家所留下的戶口，上家也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。王某找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，王某的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購(gòu)房之前了解清楚這些問題。

泛城租售網(wǎng)法務(wù)部工作人員點(diǎn)評(píng)：針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。

房貸門檻

未獲貸款購(gòu)家有責(zé)

在二手房交易中，由于下家未能成功申請(qǐng)到貸款而致使交易無法進(jìn)行的情況也比較普遍。

客戶劉某欲購(gòu)購(gòu)龍柏新村房屋，房屋總價(jià)６０萬元，想商業(yè)貸款３０萬元并交付了１萬元定金。購(gòu)賣雙方又急于簽署購(gòu)賣合同，在簽署當(dāng)日才和銀行溝通，鑒于劉某年齡僅２０歲，中學(xué)學(xué)歷且不能提供比較穩(wěn)定的收入證明，經(jīng)幾家銀行初步審查都不能通過，房東開始擔(dān)心購(gòu)賣是否能順利進(jìn)行。客戶劉某先前也沒有充分說明情況及考慮貸款事宜，致使雙方對(duì)于繼續(xù)履行都信心不足。于是，劉某提出解除購(gòu)賣意向，房東方認(rèn)為解除可以，但要沒收劉某的１萬元定金，雙方僵持。

泛城租售網(wǎng)法務(wù)部人員分析：根據(jù)法律規(guī)定，在定金交付后，如果因?yàn)橘?gòu)房者的原因造成購(gòu)賣不能繼續(xù)履行的，那么房東方可以沒收定金。上述案例中的劉某，在確定需要貸款的前提下，沒有對(duì)于自己的資信及還款能力作初步估計(jì)。因此，購(gòu)房者在確定購(gòu)購(gòu)且交付定金前應(yīng)對(duì)自己的貸款資信有初步的了解，并積極配合中介公司（或直接和銀行）先與銀行做簡(jiǎn)單溝通，初步確定自己的貸款額度再交付定金，這樣可以保證購(gòu)賣的順利進(jìn)行。

房貸門檻

中介不應(yīng)胡亂承諾

還有一宗案例也因貸款問題而使交易受阻。何某通過中介公司看中一套房子，總價(jià)１５６萬元，但由于其本身已經(jīng)有２套房子的抵押貸款，所以何某擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款完全沒有問題，于是何某就與上家簽訂了購(gòu)賣合同，并開始辦理貸款申請(qǐng)。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準(zhǔn)貸款。為了付款，何某不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近２００００元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

泛城租售網(wǎng)法務(wù)部工作人員點(diǎn)評(píng)：從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋購(gòu)賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在購(gòu)賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于購(gòu)賣合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

政策變化

突然加大的營(yíng)業(yè)稅免擔(dān)

由于今年政策頻出，因此而引起的二手房交易糾紛也層出不窮。

２００６年７月中旬，王某通過中介看中一套徐匯的次新房源，經(jīng)過中介業(yè)務(wù)員的介紹以及牽頭，王某與業(yè)主李某簽訂了《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》，并同時(shí)交付３萬元的訂金。由于王某需貸款，無法一次性付清房款，所以王某與李某在合同上注明，在簽定完購(gòu)房合同之后的１４個(gè)工作日之內(nèi)完成交易過戶手續(xù)。就在王某與李某準(zhǔn)備交易過戶的前幾天，上海突發(fā)房產(chǎn)新政，規(guī)定原先營(yíng)業(yè)稅交納房源購(gòu)入時(shí)間由兩年延長(zhǎng)為五年。而當(dāng)時(shí)距離開始征稅不足３天，且王某的貸款還未獲得批準(zhǔn)，無法完成過戶。

為避免將被多征收的營(yíng)業(yè)稅，李某單方提出三種解決方案，（一）希望可以和王某在政策開始實(shí)施前，提前完成交易；（二）如若王某在交易時(shí)間上無法配合，希望王某和自己共同承擔(dān)將被多征的稅款；（三）終止交易，但定金不予退換。對(duì)此，王某表示自己已經(jīng)全力配合過戶交易，但貸款審批時(shí)間確實(shí)自己沒有辦法控制。如果李某想要終止交易，自己也同意，但要求李某返還雙倍訂金，作為賠償。較后，經(jīng)過中介努力，幫助王某申請(qǐng)加快貸款審批，趕在新政實(shí)施前完成交易。

由于今年政策頻出，因此而引起的二手房交易糾紛也層出不窮。

２００６年７月中旬，王某通過中介看中一套徐匯的次新房源，經(jīng)過中介業(yè)務(wù)員的介紹以及牽頭，王某與業(yè)主李某簽訂了《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》，并同時(shí)交付３萬元的訂金。由于王某需貸款，無法一次性付清房款，所以王某與李某在合同上注明，在簽定完購(gòu)房合同之后的１４個(gè)工作日之內(nèi)完成交易過戶手續(xù)。就在王某與李某準(zhǔn)備交易過戶的前幾天，上海突發(fā)房產(chǎn)新政，規(guī)定原先營(yíng)業(yè)稅交納房源購(gòu)入時(shí)間由兩年延長(zhǎng)為五年。而當(dāng)時(shí)距離開始征稅不足３天，且王某的貸款還未獲得批準(zhǔn)，無法完成過戶。

為避免將被多征收的營(yíng)業(yè)稅，李某單方提出三種解決方案，（一）希望可以和王某在政策開始實(shí)施前，提前完成交易；（二）如若王某在交易時(shí)間上無法配合，希望王某和自己共同承擔(dān)將被多征的稅款；（三）終止交易，但定金不予退換。對(duì)此，王某表示自己已經(jīng)全力配合過戶交易，但貸款審批時(shí)間確實(shí)自己沒有辦法控制。如果李某想要終止交易，自己也同意，但要求李某返還雙倍訂金，作為賠償。較后，經(jīng)過中介努力，幫助王某申請(qǐng)加快貸款審批，趕在新政實(shí)施前完成交易。

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