就是不法中介向置換雙方隱瞞其不具有公產(chǎn)房置換資質(zhì)的事實(shí)、或隱瞞掛牌轉(zhuǎn)讓的真實(shí)情況，由中介、公產(chǎn)房原承租人和有意購購者三方協(xié)議，協(xié)議名稱或?yàn)榉课葜脫Q合同，或?yàn)楣a(chǎn)房屋認(rèn)購協(xié)議，或?yàn)榉课葙徺u（置換）合同。

　　其中較典型的是采用房屋購賣（置換）合同的方式，合同打印部分內(nèi)容與私產(chǎn)房交易無異，向“售房人”（甲方）收取約定成交價(jià)1%的中介費(fèi)，向“購房人”（乙方）收取幾千元的定金和1%的中介費(fèi)。但其較厲害的陷阱設(shè)在合同后部手填的“其他約定”部分，不法中介告訴交易雙方，公產(chǎn)房得到津房置換去辦理過戶手續(xù)，為了減少雙方的費(fèi)用，不用向中介方交 過戶手續(xù)費(fèi)，“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲乙雙方自行到津房置換辦理該房過戶手續(xù)”。這樣，不法中介便輕輕松松賺到了幾千元，所做的工作只是給雙方牽個(gè)線定個(gè)約。當(dāng)甲乙雙方去津房置換辦“過戶手續(xù)”時(shí)才知道，他們之間的所謂置換合同根本無效，必須按正常的掛牌轉(zhuǎn)讓方式重新申請、交費(fèi)和辦理。而且，即使“購房人”參與競價(jià)，要想以在不法中介處定約規(guī)定的成交價(jià)格摘牌也是幾乎不可能完成的任務(wù)。等到再回去找不法中介，該中介非但不退費(fèi)還振振有詞，“我們已經(jīng)為你進(jìn)行了信息服務(wù)，付出了勞動(dòng)，收費(fèi)是應(yīng)當(dāng)?shù)摹！?p>

　　陷阱二

　　操作摘牌所謂操作摘牌，即不法中介誤導(dǎo)置換雙方通過抬高房屋摘牌價(jià)格來保證較終能按不法中介居中所簽協(xié)議成交。

　　在前面的敘述中提到，“購房人”幾乎不可能按照不法中介居中簽訂的置換或購賣協(xié)議在津房置換摘牌成交。于是，不法中介又想出新招。

　　張某想將承租的公產(chǎn)房出讓，找到某中介公司，經(jīng)其撮合，與李某達(dá)成房屋置換合同，約定交易價(jià)款為25萬元；該中介公司收取2500元中介費(fèi)、1259元 手續(xù)費(fèi)和50元評估費(fèi)，由張某和李某均攤。同時(shí)約定，中介公司 掛牌和摘牌的全部手續(xù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由雙方根據(jù)置換規(guī)則承擔(dān)。為了保證李某摘牌，熟悉摘牌程序的中介公司采取抬高價(jià)格的方式在競價(jià)中高于其他競價(jià)方而摘牌，但雙方實(shí)際不按摘牌報(bào)價(jià)而按約定價(jià)款成交。合同簽訂后，某中介公司故意自行將房屋報(bào)價(jià)提高到30萬元為李某摘牌成功。張某了解了競價(jià)中的報(bào)價(jià)大多高于25萬元后，感到吃虧了，堅(jiān)持按照摘牌價(jià)格執(zhí)行。李某主張信守合約，兩人打得不亦樂乎，但他們都沒想到，雙方是落入了黑中介的陷阱中。較終不但一拍兩散，房屋交易泡湯，中介費(fèi)用飽了黑中介，雙方還落得一肚子閑氣。

　　陷阱三

　　自立名目違法收費(fèi)據(jù)了解，現(xiàn)在的不法中介都在各類公產(chǎn)房交易合同中不以“中介服務(wù)費(fèi)”或“代理服務(wù)費(fèi)”名目收取費(fèi)用。收費(fèi)名目主要為信息服務(wù)費(fèi)、 過戶手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)等。其中，“信息服務(wù)費(fèi)”是記者目前在各不法中介處見到的公產(chǎn)房交易協(xié)議中的通用項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)均為1%；而且大多約定“非丙方（即中介方）原因?qū)е碌暮贤荒苈男?，信息服?wù)費(fèi)一律不退”。這一招還真迷惑了不少人，按照中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一套30萬元的住房就要向雙方收取6000元的信息費(fèi)!其實(shí)，上述項(xiàng)目純屬不法中介自立名目的亂收費(fèi)，違反了國家和我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定。

　　市物價(jià)局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》中規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得多收費(fèi)、少服務(wù)或變相強(qiáng)制委托人接受指定的服務(wù)并收取費(fèi)用?！?p>

　　市物價(jià)局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》中規(guī)定房地產(chǎn)咨詢、評估及經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其中，房屋購賣居間代理服務(wù)費(fèi)較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房產(chǎn)交易登記成交價(jià)的1%（向購賣雙方收?。?貸款服務(wù)費(fèi)較高收費(fèi)600元（只向購方收?。?；租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1個(gè)月租金的50%（向承租出租雙方收取）；提供有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)、信息等咨詢服務(wù)的，口頭咨詢服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為咨詢每次10－50元，以普通咨詢報(bào)告方式提供的書面咨詢費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為300－1000元；復(fù)雜的咨詢報(bào)告較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過咨詢標(biāo)的千分之五。

　　陷阱四

　　壓價(jià)收購這是指不法中介利用公產(chǎn)房承租人缺乏置換知識和想快速變現(xiàn)的心理，虛假評估，巧言哄騙，自承租人處低價(jià)“收購”公產(chǎn)房。

　　4月初，紅橋區(qū)的王老太，準(zhǔn)備回老家河北省與子女團(tuán)聚，想盡快將其承租的獨(dú)單賣出，找到一中介后，該中介先是說免費(fèi)給老太太進(jìn)行評估，要走了房本和近期的繳納租金發(fā)票。幾天后，中介說評估結(jié)果出來了，該獨(dú)單價(jià)值60000元。中介稱，考慮老太太生活不容易，愿意以65000元收購，并將錢給存在她家附近的銀行，存折交房時(shí)給她。老太太一看這中介這么“實(shí)誠”，便簽下了收購協(xié)議。老太太樂呵呵地回了家，收拾收拾準(zhǔn)備與子女團(tuán)聚。可就在她把舊家具給一起鍛煉的老姐妹時(shí)，大家告訴她，本小區(qū)同樣的獨(dú)單，在津房置換按照市場價(jià)賣了80000元。（應(yīng)當(dāng)說明的是，80000元是真實(shí)的市場價(jià)格，而不是因津房置換通過掛牌形式抬高房價(jià)的結(jié)果，說明中介公司故意隱瞞真實(shí)房價(jià)，惡意賺取差價(jià)的行為。）王老太回去找中介論理，中介說合同是她自愿簽的，不能反悔，否則算違約，得交違約金2000元，否則房本和發(fā)票不退還。萬般無奈，王老太用2000元“贖”回了自己的房本和發(fā)票，不但回老家與子女團(tuán)聚的計(jì)劃擱淺了，還氣得犯病住進(jìn)了醫(yī)院。

　　陷阱五

　　壓款自用這種陷阱不是向急于購房者設(shè)的，不法中介簽訂置換協(xié)議時(shí)約定購房者應(yīng)向其交納全部或大部分房款，然后，如協(xié)議的“履行”順利就找諸多借口延遲向出讓方支付，常見借口如：錢款得按內(nèi)部財(cái)務(wù)管理規(guī)定從總店轉(zhuǎn)，或是款項(xiàng)太大得與銀行預(yù)約等等；如協(xié)議出現(xiàn)糾紛，那就更合不法中介的心意了，中介就挑撥，擴(kuò)大矛盾，甚至唆使一方提起訴訟或仲裁，這樣一來，等到糾紛有了結(jié)論，房款也被不法中介壓了幾個(gè)月。壓下的款絕不會(huì)在中介手中閑著，早用來收房賺差價(jià)去了。反正，退款時(shí)人們一般不要利息。

　　這其中，較惡劣的是利用虛假的房源或做托兒的承租人來引購房人上鉤，較終購房人房屋是完全購不到，房款是完全別想短期要回。

　　公有住房置換是天津目前二手房交易中的重要組成部分。據(jù)了解，由于公產(chǎn)房特殊的歷史背景和權(quán)屬狀況，其交易與其他私有產(chǎn)權(quán)房屋的交易存在本質(zhì)的區(qū)別，但記者在調(diào)查中了解到，許多普通老百姓都不清楚這種區(qū)別，把公產(chǎn)房中介交易與私產(chǎn)房中介交易當(dāng)成一回事。這就給許多不誠信的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員以可乘之機(jī)，為了謀取不正當(dāng)利益，以公產(chǎn)房交易中介服務(wù)為名給諸多購房者設(shè)下陷阱。

　　需要提醒承租人和購房者注意的是，除津房置換以外，其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)行直管公產(chǎn)房置換業(yè)務(wù)的資格。據(jù)譽(yù)豐律師事務(wù)所合伙人龐世耀律師介紹：不法房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在公產(chǎn)房交易中一般有五種常見的不法手段。

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