在一個(gè)網(wǎng)站的BBS上，張先生看到了“出售東城區(qū)14平方米住宅，8000元/平方米”的廣告，一直想把孩子的戶口放到東城以便將來(lái)能上知名小學(xué)的他，覺(jué)得價(jià)格合適，便按網(wǎng)站提供的電話與賣房人田小姐進(jìn)行了聯(lián)系。原來(lái)，田小姐手里的是一處只有使用權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子，這個(gè)房子以前是一家國(guó)有企業(yè)給職工的公房，國(guó)企倒閉后房屋產(chǎn)權(quán)被移交給當(dāng)?shù)胤抗芩ｉ_(kāi)始，張先生還有些猶豫，但是聽(tīng)田小姐講，這個(gè)房子要比有產(chǎn)權(quán)的房子便宜很多，而且將來(lái)如果拆遷，拆遷款也會(huì)給居住者，那樣反而能賺一筆。

聽(tīng)田小姐這么一說(shuō)，張先生不由動(dòng)了心，于是花了3000元，從網(wǎng)上找了關(guān)系辦了證明。但當(dāng)他和田小姐去房管所進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，房管局卻說(shuō)因?yàn)檫@個(gè)房子馬上就要拆遷，不同意轉(zhuǎn)讓，幾經(jīng)商量也沒(méi)能如愿。較后，張先生只能接受花3000塊錢，卻“房財(cái)兩空”的結(jié)局。

●使用權(quán)房成交易“特區(qū)”

讓張先生白花了3000塊錢辦的證明叫做“公有住房合法承租人證明”，這是想對(duì)只有使用權(quán)而無(wú)產(chǎn)權(quán)的住房進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的購(gòu)賣雙方都一定得具有的必須證件。而就記者的多方了解，現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)使用權(quán)房的交易，往往轉(zhuǎn)讓雙方中至少有一方都是花錢購(gòu)的證明。

中大恒基過(guò)戶部經(jīng)理雷鵬軼告訴記者，房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。從上述可知，房屋使用權(quán)僅為產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）中的一部分，他并不能享受占有、收益、和處分的權(quán)利。上世紀(jì)80年代中期前后，很多國(guó)有企業(yè)將產(chǎn)權(quán)歸自己所有的住房分給或者以很低的價(jià)錢租給員工居住。而一般情況下，這個(gè)房屋的使用人（或承租人）是固定的，不得隨意轉(zhuǎn)租給他人使用。例外情況是，兩個(gè)同樣擁有此類住房合法使用權(quán)的使用人，在單位即產(chǎn)權(quán)所有人的同意下，可以進(jìn)行這兩套房子使用權(quán)的互換，也就是很多年前人們常說(shuō)的“換房”。雷鵬軼說(shuō)，由于房改的進(jìn)行，這類房子在90年代之后就慢慢被人們忽略，特別是在不少當(dāng)初分房的國(guó)有企業(yè)倒閉或者名存實(shí)亡之后，這種使用權(quán)房多被委托給房管局（所）管理，但一般不收物業(yè)費(fèi)，對(duì)產(chǎn)權(quán)的掌控已經(jīng)十分薄弱。

●購(gòu)購(gòu)使用權(quán)房小心自設(shè)陷阱

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究指出，簡(jiǎn)單地講，這類使用權(quán)房產(chǎn)就相當(dāng)于尚未被購(gòu)購(gòu)的公房，如果想將產(chǎn)權(quán)變更到個(gè)人，則需要在每年的年初或年中，憑單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改，當(dāng)然，需按建房成本支付費(fèi)用。而如遇拆遷，房管所或產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)在拆遷費(fèi)里扣掉這部分錢。

雷鵬軼告訴記者，房屋使用者如想獲得產(chǎn)權(quán)，所交錢數(shù)的計(jì)算公式為：房屋使用面積乘以系數(shù)1.33后折合成房屋建筑面積，再乘以每平方米1560元。而按這個(gè)公式計(jì)算，一個(gè)使用面積30平方米的使用權(quán)房如遇拆遷，所需交給產(chǎn)權(quán)單位的錢僅為62244元。再加上折工齡及折舊，每套房合下來(lái)的一般只需要交納兩萬(wàn)元左右。

雷鵬軼介紹到，使用權(quán)的價(jià)格在2004年之前是相當(dāng)?shù)偷?，?dāng)時(shí)的價(jià)格是普通二手房?jī)r(jià)格的六成左右，比如一套六里橋使用面積在45平方米的使用權(quán)房子，它的價(jià)格是20萬(wàn)元左右一套，而同樣戶型的產(chǎn)權(quán)房子價(jià)格則在30萬(wàn)元。但隨著北京市的供需比例越來(lái)越大，使用權(quán)房子價(jià)格也一路飆升，目前價(jià)格已經(jīng)上升到了產(chǎn)權(quán)房的八成。還以六里橋?yàn)槔?，?dāng)?shù)厥褂脵?quán)房屋價(jià)格在2006年底已經(jīng)達(dá)到了30萬(wàn)元，單價(jià)7000元/平方米，比2004年上漲了50%，而產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相比2004年上漲了

43%，可以看出，使用權(quán)房子價(jià)格的上漲幅度是和公房沒(méi)有差別的，甚至更多。而就整體情況來(lái)看，目前北京市使用權(quán)房子的價(jià)格依然要比同地區(qū)已購(gòu)公房的交易價(jià)格低1500-2500元/平方米左右。更為吸引人的是稅費(fèi)，使用權(quán)的轉(zhuǎn)換不涉及任何交易稅費(fèi)只需要交納過(guò)戶費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用按照套計(jì)算，每個(gè)城區(qū)的房管所收取的費(fèi)用不等，大概范圍是8000元-15000元/套。

盡管如此，購(gòu)購(gòu)使用權(quán)房子也不是“天上掉下的餡餅”。畢竟，這種房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以從某種程度上說(shuō)，購(gòu)者花高價(jià)，其實(shí)只是“租”的房子，以后每個(gè)月也要再交納數(shù)額不大的租金，并不是真正的擁有。況且，在使用權(quán)證明混亂的情況下，購(gòu)主很難真實(shí)地獲知房屋及產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，而一旦房產(chǎn)被查封或者凍結(jié)，即使拆遷也是無(wú)法過(guò)戶的。更何況，如今的使用權(quán)房在極大的需求前提下，已經(jīng)與同地段上市的已購(gòu)公房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，在戶型面積較小的情況下更無(wú)法顯出多大的實(shí)惠。

除此之外，鏈家地產(chǎn)也提醒消費(fèi)者，目前使用權(quán)房更名阻力依然較大,例如要求“購(gòu)房人”必須具備北京市戶口，必須全款“購(gòu)房”，設(shè)定門檻對(duì)更名人群進(jìn)行限制；必須出具換房手續(xù)，更名過(guò)程較為繁瑣等。

●相關(guān)鏈接

使用權(quán)房正確交易方法

關(guān)于公有住房使用權(quán)交易流程的有關(guān)政策，較近可查的還要追溯到2002底北京市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)的《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》，雖然文件中說(shuō)明“試點(diǎn)工作”為期一年，但記者并未查到在試點(diǎn)工作期滿之后，再出現(xiàn)的有關(guān)政策?，F(xiàn)在進(jìn)行此類交易所依照的也依然是這份文件。該文件中注明的交易流程大致如下：

一、公房使用權(quán)交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡(jiǎn)易樓等其他直管公有住房均可上市進(jìn)行交易。

二、公房使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

1、持公房使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。

2、公房使用權(quán)交易，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人雙方持下列相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)：

(1)申請(qǐng)書(shū)，(2)雙方當(dāng)事人身份證明，(3)公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見(jiàn)書(shū)；(4)房屋所有權(quán)證和共有人同意意見(jiàn)書(shū)。

3、公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項(xiàng)費(fèi)用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)等與該房屋管理有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。

4、公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

5、通過(guò)公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人，可以將公房使用權(quán)再次上市交易。

6、公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進(jìn)行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

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