3月15日，2006年版《深圳市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同（預(yù)售）》正式使用，新版合同較2001年版有較大變動(dòng)。新版《深圳市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同（預(yù)售）》充實(shí)了新的司法解釋以及審判實(shí)踐，購(gòu)賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系更加具體化、明確化，操作性更強(qiáng)，購(gòu)房者合法權(quán)益得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　關(guān)于共有部位和其他共用設(shè)施設(shè)備權(quán)益部分

　　新版合同引用了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條款的規(guī)定，排除了原合同在其它有關(guān)的事項(xiàng)中開發(fā)商可以自行約定上述權(quán)益的歸屬，比如：公用綠地、天臺(tái)、處墻皮等使用權(quán)或所有權(quán)歸開發(fā)商所有的約定更能夠保護(hù)廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　關(guān)于計(jì)價(jià)方式和價(jià)款部分

　　此類糾紛往往是因?yàn)閷⒎謹(jǐn)偯娣e與套內(nèi)面積合在一起的面積稱為建筑面積，使分?jǐn)偯娣e無(wú)法凸現(xiàn)出來(lái)，這樣就可能導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e過多。新合同中僅規(guī)定按套內(nèi)面積付購(gòu)房款以及按整套付購(gòu)房款，而無(wú)原合同中建筑面積，這是因?yàn)榻ㄔO(shè)部已統(tǒng)一由按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)改為按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣可以凸現(xiàn)購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)單元的分?jǐn)偯娣e，清晰知道自己是否多分?jǐn)偭朔謹(jǐn)偯娣e。

　　關(guān)于付款方式和日期部分

　　原合同是在合同附件一體現(xiàn)出來(lái)的，實(shí)際上付款方式應(yīng)為合同中不可缺少的主要條款，現(xiàn)改入正文中，更趨于合理。

　　關(guān)于購(gòu)方逾期付款違約責(zé)任

　　1）實(shí)際發(fā)生逾期付款糾紛多半原因是購(gòu)房者購(gòu)房前不謹(jǐn)慎所致，原合同中對(duì)此有所約定，而新合同約定購(gòu)方如無(wú)正當(dāng)理由未按本合同第六條約定的期限付款，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，該約定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，因?yàn)椤逗贤ā芬?guī)定是嚴(yán)格主義，只要不是法定免除責(zé)任的情形，其它不論理由正當(dāng)與否，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，。

　　2）逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　原合同是以已付款是否超過50％為界，違約金標(biāo)準(zhǔn)分別為人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)以及承擔(dān)不超過總價(jià)款10％的違約責(zé)任，對(duì)于解除合同并沒有設(shè)立解除時(shí)間，而新版合同規(guī)定了以期限為界，逾期在90天之內(nèi)或者已超過90天但未支付到期價(jià)款的1／5,這充分考慮到分期付款形式的存在；違約金標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整，即調(diào)整為未支付到期款項(xiàng)的萬(wàn)分之三，逾期超過90日，且未支付到期房款1／5的，才賦予賣方在半年內(nèi)解除合同，同時(shí)支付違約金標(biāo)準(zhǔn)為10％，這種約定即全面，又有極強(qiáng)的操作性。關(guān)于付款證明部分

　　新版合同明確約定：賣方應(yīng)出具購(gòu)房發(fā)票及付清樓款證明書。這既是開發(fā)商的義務(wù)，也是購(gòu)房者的權(quán)利。在產(chǎn)生糾紛時(shí)，購(gòu)房者的利益更容易得到保護(hù)。

　　關(guān)于交付時(shí)間和辦法部分

　　約定了交付前應(yīng)取得工程竣工驗(yàn)收合格證明性文件，而不是原合同中的竣工驗(yàn)收備案證明，因?yàn)榻ㄔO(shè)部及深圳市建設(shè)局對(duì)于工程竣工驗(yàn)收由以前的主管驗(yàn)收及備案改為開發(fā)商自行驗(yàn)收，更加科學(xué)準(zhǔn)確。約定在入伙前開發(fā)商有義務(wù)發(fā)出《入伙通知書》等，同時(shí)吸收廣東、深圳兩級(jí)法院會(huì)議紀(jì)要精神，以交鑰匙為交樓標(biāo)志，約定了交房要出具交鑰匙收條的約定。

　　關(guān)于交付的文件部分

　　新版合同明確約定了交付房屋時(shí)，應(yīng)提交《預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告和竣工面積測(cè)繪報(bào)告》、《驗(yàn)工驗(yàn)收合格證明文件》、《房地產(chǎn)質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)使用說(shuō)明書》、《收樓意見書》、《臨時(shí)業(yè)主合約》，否則購(gòu)方可拒絕收樓，原合同中沒有此項(xiàng)?，F(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常由業(yè)主向開發(fā)商要求提供上述材料，因無(wú)合同約定，開發(fā)商有時(shí)不予配合，一旦開發(fā)商真的沒有取得上述文件，購(gòu)房者合法權(quán)益很難得到保障。這點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房者維權(quán)非常有利。關(guān)于賣方逾期交付的

　　違約責(zé)任部分賣方逾期交付房屋的現(xiàn)象很多，在深圳市房地產(chǎn)合同糾紛中，占有率約為20％。原合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)為每逾一日承擔(dān)總房款的日萬(wàn)分之五的違約責(zé)任，同時(shí)約定了超過90天可以解除合同但不計(jì)利息，并支付日萬(wàn)分之五的違約金。新版合同則以90日為界，未超過90日的則承擔(dān)總價(jià)款萬(wàn)分之三的違約責(zé)任，超過90日的則賦予購(gòu)房者在一定期限（半年）可以解除合同，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房款的銀行利息以及總房款10％的違約責(zé)任，而不是原合同的萬(wàn)分之五，同時(shí)約定若購(gòu)房者要求繼續(xù)履行合同，則賣方可支付違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房款的萬(wàn)分之四，較原來(lái)的萬(wàn)分之五低。相比較而言，新版合同的違約金沒有原合同約定的違約金高，設(shè)定解除合同期限對(duì)于開發(fā)商有保護(hù)之嫌。關(guān)于共用設(shè)施與附屬配套項(xiàng)目部分

　　公用設(shè)施、公用配套項(xiàng)目的糾紛主要是因?yàn)槲丛诮环繒r(shí)一同交付引發(fā)的，原合同對(duì)此也有明確約定，但沒有約定分批建設(shè)的設(shè)施及項(xiàng)目何時(shí)交付，現(xiàn)已明確約定按批準(zhǔn)的工程進(jìn)度建設(shè)并驗(yàn)收合格也要交付，同時(shí)新版合同增加未交付的，購(gòu)房者可以拒絕收樓的約定。

　　關(guān)于面積差異的處理部分面積差異糾紛是開發(fā)商為了獲取更高利潤(rùn)引起的。原合同中約定面積差異率在±0.6％以內(nèi)，雙方互不退補(bǔ)；面積差異率在±0.6％－3％以內(nèi)（含3％）按購(gòu)房?jī)r(jià)多退少補(bǔ)；交付房屋面積差異率在3％以上的，購(gòu)房者可以解除合同，并承擔(dān)合同總價(jià)款5％的違約金，若不解除，可實(shí)行多退少補(bǔ)。新版合同中設(shè)定面積數(shù)額限制以300平方米為界，300平方米以上，差異率為±0.6％的不退不補(bǔ)。差異率在±0.6％－3％以下（含本數(shù)），面積超出部分視為賣方與的，購(gòu)房者可以不補(bǔ)房屋差價(jià)款，面積不足時(shí)，賣方應(yīng)雙倍返還超出部分扣除面積的0.6％后的差價(jià)款；差異率在3％以上的，購(gòu)方可解除合同，返還房款及利息，承擔(dān)總房?jī)r(jià)10％的違約金；面積超過300平方米以上時(shí)，可以由雙方自行約定。

（作者系廣東深圳亞太律師事務(wù)所 律師）

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