3月15日，2006年版《深圳市房地產(chǎn)購賣合同（預售）》正式使用，新版合同較2001年版有較大變動。新版《深圳市房地產(chǎn)購賣合同（預售）》充實了新的司法解釋以及審判實踐，購賣雙方權(quán)利義務關(guān)系更加具體化、明確化，操作性更強，購房者合法權(quán)益得到進一步加強。

　　關(guān)于共有部位和其他共用設施設備權(quán)益部分

　　新版合同引用了《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條款的規(guī)定，排除了原合同在其它有關(guān)的事項中開發(fā)商可以自行約定上述權(quán)益的歸屬，比如：公用綠地、天臺、處墻皮等使用權(quán)或所有權(quán)歸開發(fā)商所有的約定更能夠保護廣大購房者的合法權(quán)益。

　　關(guān)于計價方式和價款部分

　　此類糾紛往往是因為將分攤面積與套內(nèi)面積合在一起的面積稱為建筑面積，使分攤面積無法凸現(xiàn)出來，這樣就可能導致分攤面積過多。新合同中僅規(guī)定按套內(nèi)面積付購房款以及按整套付購房款，而無原合同中建筑面積，這是因為建設部已統(tǒng)一由按建筑面積計算房價改為按套內(nèi)面積計算房價，這樣可以凸現(xiàn)購房者購購單元的分攤面積，清晰知道自己是否多分攤了分攤面積。

　　關(guān)于付款方式和日期部分

　　原合同是在合同附件一體現(xiàn)出來的，實際上付款方式應為合同中不可缺少的主要條款，現(xiàn)改入正文中，更趨于合理。

　　關(guān)于購方逾期付款違約責任

　　1）實際發(fā)生逾期付款糾紛多半原因是購房者購房前不謹慎所致，原合同中對此有所約定，而新合同約定購方如無正當理由未按本合同第六條約定的期限付款，應承擔相應違約責任，該約定不夠嚴謹，不符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，因為《合同法》規(guī)定是嚴格主義，只要不是法定免除責任的情形，其它不論理由正當與否，均應承擔違約責任，。

　　2）逾期付款承擔的違約責任。

　　原合同是以已付款是否超過50％為界，違約金標準分別為人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標準以及承擔不超過總價款10％的違約責任，對于解除合同并沒有設立解除時間，而新版合同規(guī)定了以期限為界，逾期在90天之內(nèi)或者已超過90天但未支付到期價款的1／5,這充分考慮到分期付款形式的存在；違約金標準也進行了調(diào)整，即調(diào)整為未支付到期款項的萬分之三，逾期超過90日，且未支付到期房款1／5的，才賦予賣方在半年內(nèi)解除合同，同時支付違約金標準為10％，這種約定即全面，又有極強的操作性。關(guān)于付款證明部分

　　新版合同明確約定：賣方應出具購房發(fā)票及付清樓款證明書。這既是開發(fā)商的義務，也是購房者的權(quán)利。在產(chǎn)生糾紛時，購房者的利益更容易得到保護。

　　關(guān)于交付時間和辦法部分

　　約定了交付前應取得工程竣工驗收合格證明性文件，而不是原合同中的竣工驗收備案證明，因為建設部及深圳市建設局對于工程竣工驗收由以前的主管驗收及備案改為開發(fā)商自行驗收，更加科學準確。約定在入伙前開發(fā)商有義務發(fā)出《入伙通知書》等，同時吸收廣東、深圳兩級法院會議紀要精神，以交鑰匙為交樓標志，約定了交房要出具交鑰匙收條的約定。

　　關(guān)于交付的文件部分

　　新版合同明確約定了交付房屋時，應提交《預售面積測繪報告和竣工面積測繪報告》、《驗工驗收合格證明文件》、《房地產(chǎn)質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)使用說明書》、《收樓意見書》、《臨時業(yè)主合約》，否則購方可拒絕收樓，原合同中沒有此項。現(xiàn)實中，經(jīng)常由業(yè)主向開發(fā)商要求提供上述材料，因無合同約定，開發(fā)商有時不予配合，一旦開發(fā)商真的沒有取得上述文件，購房者合法權(quán)益很難得到保障。這點對于購房者維權(quán)非常有利。關(guān)于賣方逾期交付的

　　違約責任部分賣方逾期交付房屋的現(xiàn)象很多，在深圳市房地產(chǎn)合同糾紛中，占有率約為20％。原合同約定的違約金標準為每逾一日承擔總房款的日萬分之五的違約責任，同時約定了超過90天可以解除合同但不計利息，并支付日萬分之五的違約金。新版合同則以90日為界，未超過90日的則承擔總價款萬分之三的違約責任，超過90日的則賦予購房者在一定期限（半年）可以解除合同，違約金標準為總房款的銀行利息以及總房款10％的違約責任，而不是原合同的萬分之五，同時約定若購房者要求繼續(xù)履行合同，則賣方可支付違約金標準為總房款的萬分之四，較原來的萬分之五低。相比較而言，新版合同的違約金沒有原合同約定的違約金高，設定解除合同期限對于開發(fā)商有保護之嫌。關(guān)于共用設施與附屬配套項目部分

　　公用設施、公用配套項目的糾紛主要是因為未在交房時一同交付引發(fā)的，原合同對此也有明確約定，但沒有約定分批建設的設施及項目何時交付，現(xiàn)已明確約定按批準的工程進度建設并驗收合格也要交付，同時新版合同增加未交付的，購房者可以拒絕收樓的約定。

　　關(guān)于面積差異的處理部分面積差異糾紛是開發(fā)商為了獲取更高利潤引起的。原合同中約定面積差異率在±0.6％以內(nèi)，雙方互不退補；面積差異率在±0.6％－3％以內(nèi)（含3％）按購房價多退少補；交付房屋面積差異率在3％以上的，購房者可以解除合同，并承擔合同總價款5％的違約金，若不解除，可實行多退少補。新版合同中設定面積數(shù)額限制以300平方米為界，300平方米以上，差異率為±0.6％的不退不補。差異率在±0.6％－3％以下（含本數(shù)），面積超出部分視為賣方與的，購房者可以不補房屋差價款，面積不足時，賣方應雙倍返還超出部分扣除面積的0.6％后的差價款；差異率在3％以上的，購方可解除合同，返還房款及利息，承擔總房價10％的違約金；面積超過300平方米以上時，可以由雙方自行約定。

（作者系廣東深圳亞太律師事務所 律師）

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