房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓過程中通常要求購(gòu)房人先簽訂一份預(yù)訂協(xié)議，或者訂購(gòu)協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容通常會(huì)對(duì)房屋的總價(jià)、購(gòu)房人房款的支付方式等內(nèi)容進(jìn)行約定，并約定雙方在將來一定時(shí)間簽訂商品房預(yù)售合同，同時(shí)購(gòu)房人支付一定數(shù)額的定金作為簽訂預(yù)售合同的擔(dān)保。

　　根據(jù)預(yù)售商品房有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房之前必須依法取得預(yù)售許可證。目前有部分開發(fā)企業(yè)為了回籠資金以及其他目的，在沒有取得預(yù)售許可證之前非法銷售，如果購(gòu)房人在這種情況下簽訂預(yù)訂協(xié)議或者其他名義的合同，根據(jù)有關(guān)規(guī)定屬于無效合同。如果將來開發(fā)企業(yè)違背承諾不愿簽訂預(yù)售合同的，會(huì)引起相當(dāng)多的糾紛。

　　律師提醒：在簽訂預(yù)訂協(xié)議之前，購(gòu)房者頭先應(yīng)當(dāng)確定開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得預(yù)售許可證，其次對(duì)于向開發(fā)企業(yè)交付的款項(xiàng)是否屬于定金或具有定金性質(zhì)要留意，另外部分開發(fā)企業(yè)在預(yù)訂協(xié)議中就要求購(gòu)房人在沒有看到預(yù)售合同的情況下，全面接受預(yù)售合同所有條款，這也是購(gòu)房者需要注意的地方。

　　關(guān)注二：預(yù)售合同應(yīng)詳細(xì)確定各個(gè)方面內(nèi)容

　　預(yù)售合同可以說是整個(gè)房屋購(gòu)賣過程中較為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系均是通過這一合同進(jìn)行確定。

　　■房屋建筑面積根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋建筑面積分為套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偯娣e，購(gòu)房人所付出房款包含了這兩部分的面積，而實(shí)際居住所使用的面積僅為前者，所以的大小直接影響到購(gòu)房人所享有的室內(nèi)使用面積。

　　律師提醒：在合同中購(gòu)房者應(yīng)該盡量對(duì)于兩部分的面積作出明確約定，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)于兩部分面積增減的處理分別作出約定，以避免兩部分面積比例的變化所導(dǎo)致的糾紛。比如出現(xiàn)總面積不變，但套內(nèi)建筑面積減少、公用分?jǐn)偯娣e增多等情況。

　　■在合同上應(yīng)該對(duì)房款交付的方式作出明確約定通常房產(chǎn)商都會(huì)要求購(gòu)房人在一定時(shí)間內(nèi)支付所有房款，大多數(shù)購(gòu)房人通常是通過銀行貸款支付大部分房款，而且由于期房的特殊情況，通常需要委托開發(fā)企業(yè)辦理貸款手續(xù)。

　　律師提醒：如果是委托辦理的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合同條款中寫明，避免由于開發(fā)企業(yè)過失甚至故意，導(dǎo)致貸款未能按照合同約定期限放貸，同時(shí)卻需要按照合同約定的逾期付款責(zé)任，支付違約金甚至被解除合同。

　　■房屋交付條件選擇預(yù)售合同中給定的交付方式分為兩種：其一是開發(fā)企業(yè)具備大產(chǎn)證后交房。這種方式相對(duì)來說，能夠保證購(gòu)房人在收房之后取得小產(chǎn)證，但是交房時(shí)間較晚；其二是開發(fā)企業(yè)具備住宅交付使用許可證后交房。這樣開發(fā)企業(yè)取得交付使用許可證所需具備的條件較大產(chǎn)證后交房寬松，因此購(gòu)房人能夠較早拿到房屋，但是在這種情況下，購(gòu)房人無法確定何時(shí)能夠取得小產(chǎn)證。而且大多數(shù)購(gòu)房人在入住之后就對(duì)房屋進(jìn)行裝修，在此情況下，如果購(gòu)房人由于開發(fā)企業(yè)無法取得大產(chǎn)證而需要解除合同的，雙方對(duì)于解除合同后的某些相關(guān)問題就會(huì)產(chǎn)生很大的糾紛。

　　律師提醒：如果選擇種方式，建議購(gòu)房人能夠在合同中對(duì)由于交房產(chǎn)生相關(guān)后續(xù)問題作出約定。

　　■對(duì)于房屋建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)施設(shè)備等方面的約定購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合同中避免那些開發(fā)企業(yè)擅自變更建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)施材質(zhì)給予許可的條款，要防止開發(fā)企業(yè)不按承諾建造、 屋，卻又逃避了違約責(zé)任。尤其是全 屋，更應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修內(nèi)容作出明確約定，避免模糊不清的表述。

　　律師提醒：目前有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中對(duì)于所使用的建筑裝修材質(zhì)通常以“豪華”、“品牌”或者僅約定品牌而不約定型號(hào)、或者雖然約定明確但以“同等價(jià)值其他產(chǎn)品”等模糊語言進(jìn)行補(bǔ)充，在實(shí)際建設(shè)過程中卻隨意選擇其他材質(zhì)，與原先的承諾或者樣板房所示完全不一致，如果不作出相關(guān)約定，那么購(gòu)房人就會(huì)難以舉證。另外，小區(qū)平面布局中各個(gè)建筑的布局都應(yīng)當(dāng)在合同中明確，防止開發(fā)企業(yè)以公共利益、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)等理由，擅自變更布局而不承擔(dān)責(zé)任。

　　■應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持將開發(fā)企業(yè)在廣告宣傳過程中或者簽訂預(yù)訂協(xié)議時(shí)所承諾的事項(xiàng)，作為補(bǔ)充條款寫入合同部分開發(fā)企業(yè)在宣傳銷售過程中對(duì)于小區(qū)綠化率、會(huì)所服務(wù)功能，物業(yè)服務(wù)功能作出夸張的承諾，但在具體的合同中卻只字不提。如果此后開發(fā)企業(yè)沒有履行承諾，購(gòu)房人通常無法要求其履行承諾，而違約責(zé)任卻又無法確定。

　　律師提醒：在合同中，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將此類事項(xiàng)約定明確，并且對(duì)于相關(guān)事項(xiàng)約定違約責(zé)任。

　　■在合同上簽字之前，購(gòu)房者還一定要對(duì)于合同附件中的臨時(shí)業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的內(nèi)容，諸如物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修裝飾應(yīng)注意事項(xiàng)等有所了解，避免入住之后的行為違反相關(guān)約定。

　　當(dāng)所建設(shè)的房屋符合了預(yù)售合同所約定的交房條件之后，就應(yīng)當(dāng)辦理房屋交付手續(xù)，通常也需要簽訂類似房屋交接書的相關(guān)文件。無論是具備產(chǎn)證后交房還是具備交付使用證后交房，一般預(yù)售合同中都會(huì)約定房屋交接驗(yàn)收之時(shí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量保證書、使用說明書以及房屋實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。

　　律師提醒：如果開發(fā)企業(yè)無法提供以上完整資料的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房并要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)延期交房的賠償責(zé)任。因此購(gòu)房人在簽訂此類交接書之前，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格查看開發(fā)企業(yè)的證明文件，并對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。

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