陷阱一驗(yàn)收單位都是開發(fā)商？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少的發(fā)展商合同都另行約定交房條件，而約定的條件則五花八門，如有的開發(fā)商使用的是“該商品房施工單位、建設(shè)單位、設(shè)計單位驗(yàn)收合格”就可交樓。有的開發(fā)商在此注明的是：“取得《質(zhì)量監(jiān)督意見書》”，還有的發(fā)展商則注明只要完成：“消防、規(guī)劃、人防、竣工備案的單項驗(yàn)收工作”就可以收樓了。

　　廣東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師告訴記者，像“該商品房施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位驗(yàn)收合格”這種，其實(shí)幾個單位都是開發(fā)商聘請的，這就像是運(yùn)動員和裁判都是同一人，開發(fā)商一人說了算！而所謂的《質(zhì)量監(jiān)督意見書》，有的甚至是質(zhì)監(jiān)站已經(jīng)提出的幾條整改意見，而開發(fā)商還以此要求消費(fèi)者收樓，消費(fèi)者在簽署的時候就要比較留意了。

　　陷阱二裝修材料可以替代?

　　目前市場上開發(fā)商提供的大多數(shù)是帶裝修的房子，但事前一些發(fā)展商為了規(guī)避自己的風(fēng)險也與消費(fèi)者簽訂了相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議,結(jié)果消費(fèi)者較后吃了個啞巴虧。

　　張先生去年看中一套 ，并付了10多萬元的頭期，但是今年收樓的時候卻發(fā)現(xiàn)，自家的裝修和原來與房地產(chǎn)商簽訂的裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，于是張先生欲與開發(fā)商討說法，但是開發(fā)商卻胸有成竹地說，因?yàn)楣?yīng)商沒有貨，所以用了其他等同的材料進(jìn)行裝修，在補(bǔ)充協(xié)議中，張先生也簽署了相關(guān)的文件。回家后，張先生發(fā)現(xiàn)附件中確實(shí)有一條：“《商品房購賣合同》所約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)所涉及的建筑材料、裝飾材料及相關(guān)設(shè)備，如在貨品采購或者供應(yīng)上有變化，導(dǎo)致出賣人未能使用該相關(guān)材料、設(shè)備時，出賣人可以用其他價值相當(dāng)?shù)牟牧?、設(shè)備替代?！睆埾壬蠡谀?。

　　陷阱三收樓時間標(biāo)準(zhǔn)有兩個？

　　李先生2003年在廣州海珠區(qū)的一家大型廣場購了一間價值100多萬元的商鋪，但是房地產(chǎn)開發(fā)商至今沒有為其辦理房地產(chǎn)證，本來李先生商品房購賣合同上約定的辦理房地產(chǎn)證的時間是540天，起算時間是交樓之日起，李先生是2003年5月收的樓，540天的約定時間早就已經(jīng)過了，李先生決定找律師起訴開發(fā)商，但律師進(jìn)行資料收集時，發(fā)現(xiàn)李先生還與開發(fā)商簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，開發(fā)商與其約定的交樓時間以交齊辦證資料為起計點(diǎn)，而辦理房地產(chǎn)證時應(yīng)當(dāng)由業(yè)主提交的資料往往是在開發(fā)商通知業(yè)主辦理房產(chǎn)證的時候才提交的。李先生是在2005年交齊辦證資料的，這樣也就將辦理房產(chǎn)證的時間延長了2年多，李先生的律師說，這樣一來官司就不用打了，因?yàn)橄M(fèi)者必輸無疑。

　　陷阱四消費(fèi)者改合同是天方夜譚？

　　陳小姐購房時專門帶律師去看商品房購賣合同，律師經(jīng)過仔細(xì)研讀，發(fā)現(xiàn)其中大概有10個地方是對購樓者不利的，建議陳小姐對其中的部分與開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)充約定。當(dāng)陳小姐向開發(fā)商提出這個要求時，銷售人員告訴陳小姐，該《商品房購賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》是公司統(tǒng)一的，不能改動！看著好不容易看中的房子，陳小姐只好妥協(xié)了。其實(shí)，補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商單方面擬好的，消費(fèi)者要更改其中內(nèi)容很難獲得開發(fā)商認(rèn)可。

　　律師說法

　　“補(bǔ)充協(xié)議”有優(yōu)先權(quán)

　　究竟《商品房購賣合同》與《補(bǔ)充協(xié)議》誰服從誰？廣東東方昆侖律師事務(wù)所的顧浩巍律師告訴記者，購房合同和補(bǔ)充協(xié)議是約束房屋購賣雙方交易行為的重要法律文件，補(bǔ)充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力。當(dāng)格式合同的條款與補(bǔ)充協(xié)議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補(bǔ)充協(xié)議條款約定的內(nèi)容有優(yōu)先權(quán)。目前有不少消費(fèi)者在購房過程中只重視購房合同，而對補(bǔ)充協(xié)議的重要性認(rèn)識不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。

　　廣東南方福瑞德律師事務(wù)所的梁學(xué)兵律師建議，購房者在補(bǔ)充條款中可增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。

　　廣東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師告誡購房者：千萬不要與開發(fā)商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協(xié)議，不要讓繳費(fèi)簽署文件的日期與實(shí)際簽署日期不符，如果與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，可委托律師代理，以免上當(dāng)。

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