租金何以逆市上漲

　　跟隨著前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片火熱，酒店式公寓的遍地開花仿佛發(fā)生在一夜之間，成為市場(chǎng)的新寵。作為近年來一種新興的房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前市場(chǎng)上酒店式公寓的士紗锏?%-10%左右。

　　作為商務(wù)往來頻繁的國際化大都市，上海具備了發(fā)展酒店式公寓的先天優(yōu)勢(shì)。大批外籍人士成為上海酒店式公寓的主力客戶群。這類酒店式公寓近期繼寫字樓后，租賃價(jià)格也受到人民幣升值的影響，開始采取變更計(jì)價(jià)方式或直接加租等措施，以防范收益風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，在7月底人民幣升值2%后，上海幾家高端酒店式公寓的報(bào)價(jià)率先從原先的美元變?yōu)榱巳嗣駧?；?月份以來，這樣的情況在上海的酒店式服務(wù)公寓中變得屢見不鮮。雖然這引起了租房族的一些不滿，但是宏觀調(diào)控后上海高端住宅租賃情況繼續(xù)穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)，讓酒店式公寓的投資方并不為此感到著急，地帶以外籍人士為目標(biāo)客戶的酒店式公寓，入住率基本都在80%以上，較高的已達(dá)到95%，租金水平比去年有小幅上漲。

　　到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項(xiàng)目有80余個(gè)，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長(zhǎng)寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年推出的19個(gè)小戶型物業(yè)中，有13個(gè)是酒店式公寓，均價(jià)基本保持在每平方米16000元以上。

　　“青年匯式公寓”走到末路？

　　同時(shí)，上海還擁有一大批有錢沒閑的中產(chǎn)，希望能較高效率地打點(diǎn)自己的日常生活，又不能為家操心過多。針對(duì)這一客戶群體的酒店式公寓相對(duì)在租金方面略低一些，然而這些物業(yè)卻在宏觀調(diào)控中較先受到了打擊。位于陸家浜路海潮路的中?；ㄔ非嗄陞R酒店式公寓，就是其中的一個(gè)代表。據(jù)記者觀察，一套40平方米左右的青年匯酒店式公寓在3月調(diào)控前的總價(jià)大約為90萬左右，而到9月底時(shí)，價(jià)格已經(jīng)跌至65萬-70萬元。相對(duì)租金仍在不斷上漲的高端酒店式公寓，以青年匯為代表的這類公寓卻面臨著窘境。

　　普潤(rùn)地產(chǎn)企劃總監(jiān)周華燕認(rèn)為，近幾年這些單價(jià)較低的酒店式公寓，受到投資客的大力追捧。青年匯這類公寓，其主要賣點(diǎn)僅僅是低門檻、較高的性價(jià)比，然而作為一種需要有固定回報(bào)來支持的金融產(chǎn)品，其核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該在于經(jīng)營而不是價(jià)格。由于較近幾年推出的總價(jià)較低的酒店式公寓多以小戶型和高為賣點(diǎn)，疏忽了對(duì)于酒店式公寓而言真正重要的環(huán)節(jié)———酒店式的經(jīng)營模式?！皬哪撤N程度上講，青年匯這一類的酒店式公寓已經(jīng)走到了末期，需要挖掘創(chuàng)新和新的盈利點(diǎn)，也就是需要回歸到酒店式公寓的核心要求———加強(qiáng)經(jīng)營實(shí)力上的能力，這樣才能保持持續(xù)的吸引力和較高的率”。

　　做足“酒店式”功夫

　　“所以目前較新開發(fā)的酒店式公寓，已逐漸淡化‘公寓’的概念，而在‘酒店式’上下功夫。”周華燕認(rèn)為，“以前的如青年匯這類的酒店式公寓，投資者也可以用來自住的，然而發(fā)展的方向是投資客購購的酒店式公寓將完全交給酒店來經(jīng)營打理，而投資者本身甚至并不能獲得居住在此公寓內(nèi)的權(quán)利?！?p>

　　上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿對(duì)酒店式公寓投資前景依然看好：“酒店式公寓作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債等投資相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，符合市場(chǎng)發(fā)展的方向，只要選擇合適的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景應(yīng)該好于普通住宅樓?！?p>

　　酒店式公寓(相關(guān)鏈接)

　　酒店式公寓較早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。這些物業(yè)是酒店式公寓的雛形，酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約。

　　酒店式公寓英文是Servicea-partment，是為常住型旅客提供居住的。在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于購房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。

　　1994年起，酒店式公寓這個(gè)概念在中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。具體是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約餐等。

　　酒店式公寓是一種新型的地產(chǎn)產(chǎn)品類型，該產(chǎn)品突出特點(diǎn)就是以自身的高端酒店為依托，酒店是其地產(chǎn)產(chǎn)品的配套，可以享受到高端酒店所提供的各種酒店式的管理和服務(wù)模式。這種投資型的酒店式公寓，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)結(jié)合起來，通過酒店式服務(wù)，把物業(yè)變成一個(gè)酒店式服務(wù)的經(jīng)營，滿足了投資業(yè)主的，開發(fā)商也把開發(fā)地的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出來。(文/鄧旭)

>>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞，了解更多樓盤資料，請(qǐng)點(diǎn)擊進(jìn)入