租金逆市上漲發(fā)展空間大

　　由于地段好、總價小、易出租，既可以出售換取購賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，上海的酒店式公寓，尤其是小戶型被許多外籍人士和中國港澳臺地區(qū)人士及單身青年作為置業(yè)投資的頭選，在二手房市場中一直都受到青睞，而聚集在市靜安、黃浦、虹口等區(qū)域的房源尤其受到關注。

　　注意物業(yè)管理單價不宜過高

　　不少小戶型酒店式公寓是當年的爛尾樓、辦公樓改造而成的，其物業(yè)的使用性質大多是原先批準的商辦樓性質，而非住宅樓。商辦樓的土地使用年限只有50年，而住宅樓的土地使用年限則是70年。

　　戴德梁行認為，所有的商業(yè)物業(yè)使用年限都是50年，所以如果投資商業(yè)物業(yè)是沒有區(qū)別的，和住宅相比，住宅使用年限為70年，但回報率相對來說會低一些，一般為3-5%，且通常沒有固定的回報率保障。而目前小戶型酒店式公寓的開發(fā)商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率，為7%左右。

　　從產(chǎn)權歸屬上來分，酒店式公寓可分為只租不售和產(chǎn)權出售兩種，相對于只租不售的酒店式公寓來說，由于產(chǎn)權分散在小業(yè)主手中，統(tǒng)一經(jīng)營管理有難度，且多為爛尾寫字樓改造，服務相對較差，物業(yè)增值幅度有限。戴德梁行提醒購購者，要考慮地理位置、交通、開發(fā)商實力等方面，價格不要脫離同地段的住宅太遠，高出10-20%范圍以內比較合理，較好有知名的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。有實力的開發(fā)商和優(yōu)質的物業(yè)管理能保證酒店式公寓的回報實現(xiàn)和保值升值，相對于普通住宅而言顯得更為重要一些。

　　漢宇地產(chǎn)認為，現(xiàn)在是進入小戶型酒店式公寓市場的不錯時機，因為隨著上海作為金融的地位進一步鞏固，來自四面八方的人士進入上海數(shù)量將持續(xù)增加，這其中包含的短期居住租賃需求、中長期居住購購需求以及部分投資需求，都勢必使這個市場的地拉繼續(xù)提高。

　　據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，6年來，服務式公寓的入住率穩(wěn)步上揚，由此可以看出，近年來的市場需求正不斷上升。2005年第三季度全市平均入住率90.5%，比上兩季度有小幅下滑。租金方面，從2000年開始，服務式公寓的租金處于穩(wěn)定狀態(tài)，基本在每月每平方米20美元上下波動。2003年下半年開始，租金出現(xiàn)了明顯的增長趨勢，2004年第三季度的全市平均租金達到每月每平方米24美元。進入2005年，租金開始上揚，今年前三個季度,平均租金均在24美金/平方米/月以上，呈現(xiàn)出逆勢上漲的態(tài)勢。

　　戴德梁行認為，租金上漲主要是因為在上海經(jīng)濟持續(xù)增長的強勁勢頭下，入駐上海的跨國公司越來越多，商務活動日益頻繁，促使近幾年服務公寓入住情況較佳。目前，外國人士在上海的約6萬，按照國際公認的觀點，作為一個國際性的大都市，外籍工作人員占總人口的比例，一般要求在5%以上。按照上?，F(xiàn)有的人口計算，外籍人口數(shù)應在70萬左右，但目前的數(shù)量不足10萬。因此，隨著上海國際化進程的加速，來滬工作的外國人將大量增加，為服務公寓提供了較大的發(fā)展空間。

　　根據(jù)對近五年服務式公寓的供應量及入住率分析，預計之后一段時間內，供應的增長速度將大于需求增長速度，但在2010年上海世博會舉行期間，對服務式公寓的需求將驟增。

>>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入