A購房者遭遇較多的困擾：購房沒有證

沒有房產(chǎn)證，也就等于房子還未真正屬于購房者，花盡積蓄購一套不能完全屬于自己的房子相必誰也不會樂意，但在目前的房屋交易中，購了房辦不了證之后連說法都難討到的卻大有人在，一個主要原因便是開發(fā)商制作合同上不老實。

事例：張先生購房三年了，卻一直沒有拿到房產(chǎn)證，較近，他剛聘請了一位律師，準備通過法律途徑解決問題。張先生說，當初簽定購房合同時，開發(fā)商拿出的商品房預(yù)售合同示范文本上約定，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，開發(fā)商承諾在房屋交付后的90天內(nèi)為張先生辦理房產(chǎn)證，如不能辦理房產(chǎn)證，張先生有權(quán)退房，如果不退房，開發(fā)商則將拿出總房價的3％作為違約金?？吹胶贤螅瑥埾壬臒o疑慮地簽了字付了款，開始籌劃新房裝修的事情，殊不知，自己已經(jīng)掉進了開發(fā)商的合同圈套。

3個月過去了，房產(chǎn)證沒有音訊，半年過去了，房產(chǎn)證還是無影無蹤，張先生幾次找到開發(fā)商，卻均被其以正在辦理為由“擋”了出來。這種你來我往式的交涉持續(xù)了2年，期間，張先生好幾次想提出退房要求，但考慮到連裝修在內(nèi)，自己已為房子費了不少和心血，就這么退了房實在不甘心，于是，今年年初，張先生提出了“支付違約金”的要求。轉(zhuǎn)眼又是一年了，不僅房產(chǎn)證沒著落，違約金也未拿到，張先生拿出合同仔細一推敲才發(fā)現(xiàn)，合同中雖寫明“可獲得3％的違約金”，但卻沒有約定支付的時限，開發(fā)商據(jù)此表態(tài)，違約金遲早會給，一年也行，十年也罷，總之“較后”給了就行。

律師點評：如果張先生當時簽合同時與開發(fā)商在“支付違約金”一項后加上時間限制，比如“違約金按日遞增”的話，那情形就會大不相同，辦不了房產(chǎn)證后著急的人就應(yīng)該是開發(fā)商了。按照規(guī)定，預(yù)售房應(yīng)在90天內(nèi)辦下房產(chǎn)證，但目前辦不下來房產(chǎn)證的原因不少，責(zé)任大多在開發(fā)商。比如開發(fā)商沒有國家批準承認的資質(zhì)、“土地使用權(quán)證”等相關(guān)項目審批手續(xù)不完善等均可導(dǎo)致暫時或恒久性地辦不下來房產(chǎn)證。在購房前，購房者一定要查看開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)是否齊全，或去房地部門查詢開發(fā)商資質(zhì)。在簽定合同時，由于購房者拿到的是格式合同，很多條款已事先約定，其中可能存在對購房者不利的條款，因此，一定要仔細閱讀合同，應(yīng)堅持選擇以取得房產(chǎn)證作為符合交房條件的條款，并約定逾期辦證的違約責(zé)任和時限。

B較讓購房者郁悶的困擾：只有簽字的份兒

目前在購房簽訂合同時，開發(fā)商使用的均是建設(shè)部擬訂的2000版《商品房購賣合同》示范文本，除了建設(shè)部在編寫“合同”時事先制訂的條款外，在一些重要條款后還均留有空白，為的是讓購房者和開發(fā)商就實際情況附加條款，但打開“合同”，“霸氣”卻仍然撲面而來，許多本應(yīng)由開發(fā)商和購房者共同協(xié)商填寫的“空白”已被開發(fā)商獨占，找遍合同，恐怕只有簽名處能看到購房者的字跡。

事例：鄭女士較近正郁悶著，原因是一個月前，她在非常氣憤之下把自己所購房子的開發(fā)商訴至法院后，才發(fā)現(xiàn)在簽定《商品房購賣合同》時，自己結(jié)結(jié)實實地被涮了一把，二十四項條款，幾乎每一項后都給購房者和開發(fā)商留有可自主約定的“空白”，但事實上，在開發(fā)商將合同提供給鄭女士前，這些空白9成已被強占，除合同相對方、標的物、價款及付款方式等有待約定外，其余空白處均已由開發(fā)商填好，除數(shù)字部分用筆書寫外，文字部分均用印戳加蓋，有些地方加蓋的竟直接是“空白”二字，代替鄭女士放棄了自己的權(quán)利。

鄭女士說，由于開發(fā)商的口碑不錯，而且她的房子是一位朋友介紹的，因此，拿到合同時，鄭女士出于對“實力”和對朋友的信任，并未多想，也絲毫未意識到自己在合同上可以擁有什么樣的權(quán)利，以為國家頒布的格式合同可能就是這樣，只要簽名就對了，沒想到后來發(fā)生糾紛后，這份合同會被作為較主要的證據(jù)，現(xiàn)在可真是欲哭無淚了。

律師點評：作為房屋購賣的一方主體，購房者一定要理直氣壯地爭取屬于自己的權(quán)利，較好能在律師或者具備專業(yè)知識和經(jīng)驗的人的幫助下簽定合同，遇到不明白的地方就要“打破沙鍋問到底”，同時逐字逐句審查合同條款。合同中留有空白代表的意思就是該項條款可能不盡完善，應(yīng)填加補充的意思，這時不應(yīng)“客氣”，要盡量提出自己的意見，對于顯失公平的條款，堅決要求對方修改。

C較讓購房者氣憤的困擾：設(shè)計變更無約定

隨著房屋價格越來越高，很多人都以購到房屋圖紙為幸事，這意味著所購購的房屋價格可能要比直接購購現(xiàn)房便宜不少，但是，在現(xiàn)實情況中，便宜也有便宜的風(fēng)險，購圖紙簽合同時房子是一個樣，等房子真正交付時卻變成另一個樣的例子實在不少。

事例：崔先生是個生意人，前年在省城物色了一個商鋪，當時商鋪所處的樓盤還未開始建設(shè)，但圖紙上標明，該商鋪不僅地段好，周圍緊靠好幾座商業(yè)樓，而且一個很大的特點是，在建成后，該商鋪所在大樓與其對面一座商業(yè)樓之間會有一條“空中走廊”，通過空中走廊，兩邊商鋪的顧客可以在足不出樓的情況下互相來往，并可在空中欣賞城市風(fēng)貌，可謂獨具匠心。

令崔先生沒有想到的是，在建設(shè)過程中，出于種種原因，這條較讓他欣賞的空中走廊被取消建設(shè)了，“通過走廊把對面商業(yè)樓顧客吸引過來”的想法自然也就成了泡影，崔先生認為，他所購購的商鋪因為設(shè)計變更而有所貶值，且令他失去部分商機。但是，當崔先生決心向開發(fā)商討說法時才發(fā)現(xiàn)，在當初簽定的購房合同中，自己將精力主要放在了商鋪本身的條件和設(shè)計上，并未將“空中走廊”這個設(shè)計變更后所需要承擔的責(zé)任特別提出，因此，如果以這個理由與開發(fā)商交涉的話，自己的勝算并不大。

律師點評：設(shè)計變更是購購預(yù)售房的購房者常遇到的困擾，其他容易出現(xiàn)的設(shè)計變更情況還有房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、配套設(shè)施設(shè)計變更、空間尺寸設(shè)計變更等。按照規(guī)定，商品房設(shè)計變更必須經(jīng)設(shè)計、規(guī)劃部門批準，因為設(shè)計變更所影響到的不僅是購房者的心情和房屋價值，還有可能影響到房屋質(zhì)量，形成安全隱患，因此，在建設(shè)部擬訂的2000版《商品房購賣合同》中，專門將規(guī)劃、設(shè)計變更的約定作為一項，其中，要求對已經(jīng)過批準但可能影響到購房者商品房質(zhì)量或者使用功能的設(shè)計變更情況進行詳細填寫，除了已擬進合同的商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸等設(shè)計變更情況外，還留有6個空白欄是讓購賣雙方協(xié)商添加的。這時，購房者可將自己所能想到的、對自己權(quán)益可能產(chǎn)生影響的設(shè)計變更情況詳細寫入合同，比如層高、房屋質(zhì)量、采光以及其他自己所特別在意的設(shè)計之處。

D較讓購房者無奈的困擾：輕視附件惹麻煩

“附件”，顧名思義是附著于主合同之后的合同文件，由于位置靠后，自然而然地便被一些人所輕視，然而，輕視附件的后果卻往往是“吃虧上當”。

事例：李女士是本報熱心讀者，不久前，她致電本報，訴說了她所遇到的麻煩事，而事情的起因便是源于對合同附件不夠重視。2000年11月，李女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同，在合同附件三中開發(fā)商給出了該商品房的裝飾、設(shè)備的標準，采用了諸如“高端面磚”、“高端外墻涂料”、“高端木地板”之類的模糊性標準，李女士認為主合同只要沒有問題就可以，并未在意合同的附件約定。一年后，房屋交付時，李女士發(fā)現(xiàn)房屋的裝修與設(shè)備質(zhì)量很差，便找開發(fā)商詢問情況，開發(fā)商認為自己是按照合同約定進行的裝修裝飾，符合約定標準的設(shè)備。李女士遂通過仲裁機關(guān)進行仲裁，仲裁機關(guān)認為開發(fā)商與李女士的合同約定了裝修及設(shè)備的標準，李女士單方認為裝修設(shè)備標準不符合“高端面磚”、“高端外墻涂料”、“高端木地板”等約定的理由不能支持。

律師點評：購房前要認真簽訂購房合同，目前已為廣大購房人所認識。但需要提醒的是，千萬不要輕視合同中的附件。合同的附件與主合同具有同等的法律效力，商品房購賣合同示范文本多處明確規(guī)定了由購賣雙方另行簽訂補充協(xié)議或者由出賣人提供說明作為合同附件。對這些附件，購房人切不可掉以輕心，要注意防止約定不明留下隱患或者查看不細而誤入陷阱，較好不要采取模糊性標準。

E較讓消費者頭痛的困擾：虛假宣傳不負責(zé)

別以為只有坐下來面對面在合同文本上簽名那一刻才叫簽合同，其實，在房屋購賣中，開發(fā)商在宣傳所開發(fā)樓盤時就已經(jīng)算是開始與有意向者簽合同了。

事例：省城大街上，常有一些人拿著售樓的宣傳材料四處散發(fā)，“低售價”、“零頭付”、“優(yōu)越的地理位置”、完善的小區(qū)環(huán)境．．．．．．，看著天花亂墜的內(nèi)容，很多人都會在不知不覺中被吸引，其中有一部分人還可能成為下一批的購房者，但是，當購房者發(fā)現(xiàn)實際情況與宣傳不符時，又有幾人想到開發(fā)商可能已涉嫌合同違約了呢？

律師點評：《商品房司法解釋》規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾確定、并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。但是，在實際操作中，開發(fā)商往往在廣告宣傳時隨意夸大，但他們以簽訂合同為準，免除了在廣告宣傳中應(yīng)承擔的責(zé)任，使購房者上當。因此，購房者應(yīng)妥善保存宣傳資料，發(fā)生糾紛后，這些資料很可能是非常有力的法律依據(jù)。

□本報記者　溫潔／文　牛力／圖

>>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！