“國八條”實(shí)施近半年，一線城市房價(jià)過快上漲的勢頭已經(jīng)基本得到遏制，不時傳來開發(fā)商降價(jià)出售的消息。但與此同時，部分未限購的二、三線城市房價(jià)卻出現(xiàn)了飆升。

　　如何將二、三線城市納入限購范圍？如何避免調(diào)控“按下葫蘆起了瓢”？記者對此進(jìn)行專門調(diào)查。

　　房價(jià)飆升二、三線城市成為樓市“調(diào)控洼地”

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年6月，全國100個城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%，其中75個城市價(jià)格上漲，25個城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)過快上漲的勢頭得到遏制，正逐步朝著理性方向回歸，“國八條”的殺手锏“限購令”在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中起到了至關(guān)重要的作用。然而記者發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場整體向好的同時，部分二、三線城市的房價(jià)卻在飆升。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，三亞商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲62.44%，昆明成交均價(jià)漲幅達(dá)39%，包頭上升17.62%。2011年6月百城住宅價(jià)格指數(shù)表顯示，6月份環(huán)比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺，漲幅在2.72%~1.78%之間。

　　從成交量來看，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的30個城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下降，三城市跌幅超過或接近30%。但在成交量環(huán)比增加的城市中，溫州位居增幅榜頭，增幅達(dá)101.88%。其次是福州，增幅高達(dá)95.18%；包頭和貴陽增幅亦超過20%。

　　中海地產(chǎn)置業(yè)顧問李珊珊說，限購令出臺前后，碧桂園、中海等大型房地產(chǎn)商早已布局未限購的二、三線城市，房地產(chǎn)商的炒作和對商業(yè)利潤水平的維持，無疑會繼續(xù)推高這些地方的房價(jià)。

　　漲勢預(yù)期二、三線城市如何納入限購范圍？

　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，二、三線城市的房價(jià)已經(jīng)形成漲勢預(yù)期，雖然房價(jià)不會炒得像一線城市那么“兇”，但也不排除有的城市可能出現(xiàn)房價(jià)飆升的情況。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，限購政策出臺后，環(huán)頭都經(jīng)濟(jì)也帶出現(xiàn)了旺盛的外來需求，產(chǎn)生了“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象。但購房需求向外轉(zhuǎn)移的方向并不均衡，整體上不會對二、三線城市房價(jià)造成明顯波動，但熱點(diǎn)地區(qū)受影響較大，需引起關(guān)注。

　　在廣東，佛山是繼廣州、深圳之后限購的個二線城市。韓世同說，2010年10月，廣州市實(shí)行限購之后，緊鄰廣州的佛山樓市成交大幅上升，房價(jià)漲幅迅猛，導(dǎo)致2010年佛山商品房成交均價(jià)達(dá)到每平方米7448.16元，環(huán)比上漲27.2%，隨后佛山被限購。

　　在佛山限購之后，珠三角地區(qū)其他城市可能成為投資新熱點(diǎn)。世聯(lián)地產(chǎn)頭席技術(shù)官黎文江分析說：“東莞、惠州、中山這些城市都處在珠三角城市一公里生活圈里，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，核心城市由于限購政策而擠出的購房需求影響周邊地域房價(jià)是很正常的。”{$page$}

　　市民對在房價(jià)上漲較快的二、三線城市實(shí)施限購政策表示歡迎。賈先生在東莞市一家公司工作，月薪5000元左右。他說：“收入增長速度趕不上房價(jià)增長速度，在東莞購房的壓力極大，期待出臺限購或限價(jià)政策，幫我早日實(shí)現(xiàn)購房夢。”

　　韓世同說，“國八條”設(shè)定的限購政策已經(jīng)考慮到滿足正常住房需求，對頭次置業(yè)、再次置業(yè)均無太大影響，對那些房價(jià)過快增長的“熱點(diǎn)”非限購城市實(shí)行限購政策有很深的現(xiàn)實(shí)意義。

　　有專家認(rèn)為，眾多二、三線城市的房價(jià)總體仍然處于低位，無需對所有二、三線城市都實(shí)施限購。黎文江說，二、三線城市由于人口和經(jīng)濟(jì)總量受限，預(yù)期升值的空間遠(yuǎn)無法和一線城市相比，再加上現(xiàn)在營業(yè)稅、個人所得稅等炒房成本增加，投機(jī)性需求生存空間較窄，缺少“下一手”去接盤，再炒的可能性比較小，無需對所有二、三線城市都采取限購這種嚴(yán)厲的措施。

　　任重道遠(yuǎn)樓市調(diào)控如何避免“按下葫蘆起了瓢”？

　　“國八條”出臺以后，出臺差別化信貸、限購等政策組合拳，使一線城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到遏制。然而在這輪較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，“熱點(diǎn)”非限購城市的樓市卷入“投資熱潮”。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議明確要求對房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，避免調(diào)控“按下葫蘆起了瓢”，成為共同關(guān)注的課題。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家明確要求擴(kuò)大限購令的適用范圍，充分體現(xiàn)了調(diào)控房價(jià)的決心，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確哪些二、三線城市應(yīng)當(dāng)實(shí)施限購政策。

　　黎文江建議，應(yīng)當(dāng)加大力度推進(jìn)建設(shè)保障性住房，一方面可以滿足社會合理需求，解決低收入人群“住有所居”的問題，另一方面大量保障性住房投入市場對控制成交均價(jià)也會起到很大作用。

　　“應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提高投資住房的成本，讓住房回歸到以居住消費(fèi)為主的狀態(tài)。不可否認(rèn)，現(xiàn)在還有很多人把在非限購城市購房當(dāng)作一種財(cái)產(chǎn)保值增值的辦法。但這種過度房地產(chǎn)投資往往會提高房屋的空置率，造成大量交通、行政等資源浪費(fèi)，而且會拉動其他物價(jià)上漲。”黎文江說。

　　此外，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18737億元，同比增長34.6%。其中住宅投資13290億元，增長37.8%。這表明盡管當(dāng)前調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，但開發(fā)商房地產(chǎn)投資的熱度有增無減。

　　有專家認(rèn)為，其根源就在于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻低，而且是個暴利行業(yè)，建議盡快出臺樓市反暴利措施，控制房地產(chǎn)開發(fā)商在非限購城市的利潤水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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