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購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)需要謹(jǐn)慎簽
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1235 次
比如有的認(rèn)購(gòu)書(shū)中這樣規(guī)定:“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在15日內(nèi)與賣(mài)方簽訂購(gòu)房合同,否則定金不予退還?!焙芏噘?gòu)房人簡(jiǎn)單地認(rèn)為,我到時(shí)過(guò)來(lái)簽約就是了,但實(shí)際上,合同的簽訂并不僅僅是簽名,而是涉及諸多條款的談判。本來(lái)談判雙方的地位是平等的,如果就某一條款達(dá)不成一致意見(jiàn),可以不簽合同。但在有前述認(rèn)購(gòu)條款的情況下,開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以認(rèn)購(gòu)方拒簽合同為由,采取沒(méi)收定金的方式相威脅,認(rèn)購(gòu)方被逼無(wú)奈,只能接受含有不平等條款的合約。
◆重視認(rèn)購(gòu) 早請(qǐng)律師
通常在具體的實(shí)務(wù)操作過(guò)程中,購(gòu)房者經(jīng)常是在認(rèn)購(gòu)之后才去找律師,因?yàn)楹贤呀?jīng)簽不下去了。從收費(fèi)的角度來(lái)說(shuō),相比認(rèn)購(gòu)之前就請(qǐng)律師,盡管律師服務(wù)少了一個(gè)環(huán)節(jié),但收費(fèi)反而要更高,因?yàn)橐粋€(gè)不利的認(rèn)購(gòu)書(shū)會(huì)大大增加簽約的難度。所以說(shuō),謹(jǐn)慎理性的認(rèn)購(gòu)是成功簽約的一半,購(gòu)房者一定要像重視合同一樣重視認(rèn)購(gòu)。
◆簽認(rèn)購(gòu)并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟
如果條件允許,可以不簽認(rèn)購(gòu)而直接簽合同。這樣做的好處在于,在與開(kāi)發(fā)商的談判中不至于因?yàn)槎ń鸬膯?wèn)題而使自己處于被動(dòng)的地位,可以從容地與開(kāi)發(fā)商談判。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)同意這樣的要求,從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō),簽了認(rèn)購(gòu)合同就算成功了一半。簽《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》相當(dāng)于是一種預(yù)約,可以避免客戶(hù)因?yàn)楹贤贫ǖ难诱`而流失;還可以給雙方當(dāng)事人一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì),在緩沖期內(nèi),退房違約的損失也相對(duì)減少。即使有時(shí)候,依照法律規(guī)定應(yīng)無(wú)條件返還定金,開(kāi)發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙,增加認(rèn)購(gòu)方索回定金的成本,從而使購(gòu)房者放棄這樣的想法。
購(gòu)房者如果想直接簽合同,應(yīng)該注意如下問(wèn)題:1、不能是熱銷(xiāo)樓盤(pán),對(duì)于熱銷(xiāo)樓盤(pán),如果不交定金,房子往往留不??;2、將談判內(nèi)容事先準(zhǔn)備充分,從而節(jié)省談判時(shí)間,拖得越久越不利。
◆簽認(rèn)購(gòu) 別圖省事
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),為了避免糾紛的發(fā)生,以下方面的內(nèi)容較好在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)加以明確:
1、有的銷(xiāo)售方會(huì)口頭同意一旦購(gòu)房者不購(gòu)房時(shí)房產(chǎn)商將返還購(gòu)房者已付定金,但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定,所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書(shū)面形式明確約定;
2、購(gòu)房者較好在簽訂正式合同時(shí),對(duì)因合同的某些條款無(wú)法與房產(chǎn)商達(dá)到一致時(shí)的處理方式也以書(shū)面的形式加以約定;
3、有的開(kāi)發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下,就要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),購(gòu)房者應(yīng)該要求在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確物業(yè)管理公司及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
4、有些開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋,之后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購(gòu)無(wú)效,再以更高的價(jià)格出售給他人。為避免發(fā)生類(lèi)似情況,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售許可證號(hào)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)清楚。
◆認(rèn)購(gòu)書(shū)什么樣
認(rèn)購(gòu)書(shū)要產(chǎn)生合同效力,頭先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求,內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確,應(yīng)當(dāng)對(duì)正式購(gòu)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行約定;反之認(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方訂約的權(quán)利義務(wù)將無(wú)法行使和履行。認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括:
1、所認(rèn)購(gòu)物業(yè)的基本情況;
2、房?jī)r(jià),包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;
3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
4、認(rèn)購(gòu)條件,包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金額度、帳戶(hù)等;
一份認(rèn)購(gòu)書(shū)只要具備上述條款,則能夠成立,否則極可能被認(rèn)定類(lèi)似意向書(shū)一類(lèi)的無(wú)約束力的文件。在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》,以便使購(gòu)房人明確細(xì)節(jié),購(gòu)房人只有明白其內(nèi)容,才能順利簽訂購(gòu)房協(xié)議,《簽約須知》可以幫助購(gòu)房者明確簽約地點(diǎn)、應(yīng)帶的證件等情況,或者購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明。交納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。
◆違約了,該怎么罰?
1、如果購(gòu)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約,屬購(gòu)方違約,定金不予返還;賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約,屬賣(mài)方違約,應(yīng)雙倍返還定金。
2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi),正式簽訂合同,則定金在購(gòu)方履約后,可抵作房款或收回;雙方履行正式合同過(guò)程中,一方違約的,適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
3、如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為,僅對(duì)預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容難以達(dá)成一致,而未能簽約的,賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還購(gòu)方。
4、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件,如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成,視為違約,購(gòu)方違約的,定金不予返還;賣(mài)方違約的,應(yīng)雙倍返還定金。
綜上所述,在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前,購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū),并向銷(xiāo)售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購(gòu)房者還應(yīng)問(wèn)清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況,甚至可以要求看一下即將簽訂的合同,有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上,購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金或預(yù)付款。
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