簽認購書時常會引發(fā)一系列糾紛，具體表現(xiàn)在購房者要收回定金，而發(fā)展商卻不一定會退還。因此，為避免過多的麻煩，購房者在簽正式合同前，一定要慎重簽署認購書，以免被套牢！

　　引發(fā)糾紛的四種主要原因

　　●由于廣州市目前沒有一個統(tǒng)一標準的認購書的示范文本，發(fā)展商在制訂認購書時往往會加進一些對消費者不利的約定。消費者如果購房就要接受認購書中的約定，并繳納一定額度的定金。如果日后想退房，定金能否退還就成了一個大問題。

　　●認購書的條款比較簡單，缺少房屋購賣合同的實際條例，如交房日期、暫測面積與實測面積差異的解決方式、延期交房的違約責任的認定及解決方式、房屋結構平面圖、建筑與裝修標準等，從而容易引起糾紛。

　　●消費者簽了認購書，交了定金后，發(fā)現(xiàn)房子本身的一些問題，或者發(fā)展商由于房子行業(yè)看好而自動提升房價等，消費者想拿回定金，但由于有認購書的約定，一般都很難拿到。

　　●廣州房地產(chǎn)市場有個不成文的規(guī)矩，購房者一般是在簽了認購書，交了定金后，才能看到商品房預售合同，合同雖說是由雙方協(xié)商，而發(fā)展商在制訂合同時，大體上是按照廣州市統(tǒng)一的標準來進行，但發(fā)展商往往會改變一些條款或者增加附件來減輕自己的責任，消費者不滿意可以不簽，但這時定金已經(jīng)交納了，購房者根本就沒有選擇的余地。認購書就成了發(fā)展商套住購房者的一個手段。

　　認購書對購賣雙方都具法律效力

　　簽訂認購書是商品房銷售過程中購賣雙方進行的個實質性環(huán)節(jié)。這份認購書是建立在購賣雙方意愿的基礎之上，雖然沒有詳盡的條款，但對購賣雙方都具有一定的約束力。所以購房者應該謹慎對待，尤其要對房屋的位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定。

　　認購書是由雙方協(xié)商決定的。這意味著購房者如未能在認購書約定的期限內(nèi)繳納樓款及簽署正式預（出）售合同，發(fā)展商有權沒收定金。但若發(fā)展商在房產(chǎn)廣告或售樓書中有具體的承諾，而在簽署正式預（出）售合同時又不愿將該承諾寫進該合同中，那么購房者有權拒簽合同并索回定金。

　　認購金不同于定金

　　陳小姐與開發(fā)商簽訂了一份認購意向書，同時交納了１萬元認購金，但接下來在與開發(fā)商簽訂正式的購房合同時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商所填寫的條款自己不能接受，而自己所寫的補充條款開發(fā)商又不肯讓步，陳小姐一氣之下說“我不購了”。誰知售樓小姐說不購可以，但認購金已被視為“定金”，若解除認購書，１萬元就收不回了。

　　陳小姐簽訂的認購意向書對她不利。認購書中已明確了“認購金”為定金，如陳小姐違約按定金罰則處理就麻煩多了。本來，正確的解決辦法應是：雙方在簽訂購房合同時，如就合同條款達不成一致意見的，購方可解除本認購書，賣方應返回全部定金。其次，在交納定金、簽訂正式合同的補充條款時，要與開發(fā)商約定：如果因雙方對轉讓合同的條款存在分歧，廣告、售樓書、樣板房與實際狀況不相符時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應全額返還購房者支付的定金。

　　對此，專業(yè)人士特別提醒購房者：要不使定金打水漂，還不如先在簽訂認購合同時，看仔細認購書中，認購金有無定金性質的約定。由于商品房的預訂過程目前還缺乏有力的法律依據(jù)來進行約束，所以在購房過程中，消費者對每份合同的字里行間都要看個明白。

　　特別提醒：什么情況下定金可退？

　　購房先簽訂認購書并先交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習慣性做法。認購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。于是，大量定金是否應該退還的糾紛就從簽訂認購書開始了。

　　關于認購書問題，根據(jù)我國目前的法律規(guī)定，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式預售（銷售）合同前，必須簽訂認購書。換句話說，簽訂認購書并不是正式簽約的法定的必要前提。認購書的法律意義就在于，它畢竟是雙方當事人意思表示一致的書面約定，一旦簽訂，便具有當然的法律約束力，簽訂人就要為其負責，受其約束。如果認購書對房號、面積、價格、雙方權利義務都作了明確的約定，那么可以認為，認購書就是一份購賣合同，雙方簽訂的正式合同，不過是把認購書約定的內(nèi)容具體化；如果認購書未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，可以看作是雙方的意向書，沒有合同約束力。

　　認購書中的定金，在不同的情況下具有不同性質。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。通常會有以下幾種情況：

　　●如果購方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

　　●如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　●如果雙方都不存在上述項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)。

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