頭先要重視認購

　　購房的過程一般包括四個環(huán)節(jié)：資信審查、簽訂認購書、簽訂合同、收房。其中較基本的一個環(huán)節(jié)就是簽訂合同，也是較為購房者所重視的一個環(huán)節(jié)。但是這四個環(huán)節(jié)并不是彼此獨立的，而是相互聯(lián)系的，可以說是一環(huán)套著一環(huán)。其中上一個環(huán)節(jié)沒有處理好，就會影響下面環(huán)節(jié)的處理。

　　相對于合同的簽訂來說，簽訂認購書就是其購房過程中很重要的一環(huán)。認購書簽訂的質(zhì)量直接影響到合同簽訂的效果。比如有的認購書中這樣規(guī)定：“認購方應(yīng)在15日內(nèi)與賣方簽訂購房合同，否則定金不予退還?！焙芏噘彿咳撕唵蔚卣J為，我到時過來簽約就是了。但實際上，合同的簽訂并不僅僅是簽名，而是涉及諸多條款的談判。本來談判雙方的地位是平等的，如果就任一條款達不成一致，可以不簽合同。但在有前述認購條款的情況下，開發(fā)商往往會以認購方系拒簽合同為由沒收定金的方式相威脅，認購方被逼無奈，只能接受含有不平等條款的合約。

　　通常在具體的實務(wù)操作過程中，購房者經(jīng)常是在認購之后才去找律師，因為合同已經(jīng)簽不下去了。從收費的角度來說，相比認購之前就請律師，盡管律師服務(wù)少了一個環(huán)節(jié)，但收費反而要更高，因為一個不利的認購書會大大增加簽約的難度。所以說，良好的認購是成功簽約的一半，購房者一定要像重視簽約一樣重視認購。

　　正確認識認購

　　要處理好認購環(huán)節(jié)，就必須了解認購。關(guān)于認購的性質(zhì)，目前的看法并不完全一致。一般認為，相對于正式合同而言，認購具有預(yù)約的性質(zhì)，所交付的定金具有擔保的功能。但定金的作用并不完全一樣，按設(shè)定的目的、性質(zhì)和效力的不同，定金可分為下列類型：成約定金、證約定金、解約定金、立約定金和違約定金。從簽訂購房認購書的目的來看，認購的定金應(yīng)屬于立約定金。所謂立約定金，是指當事人在訂立合同前，為保證正式簽訂合同而約定的定金。立約定金一般適用于需要較長過程所訂立的合同，其目的在于保證當事人能夠較終訂立合同。

　　認識認購，還必須了解關(guān)于定金的法律規(guī)定?！遁^高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金?！钡珜τ谑裁词恰熬芙^訂立”，并沒有更具體的解釋，在實務(wù)當中可能會產(chǎn)生分歧，如因雙方對于具體條款的分歧而沒有簽訂合同是否屬于“拒絕訂立”，屬哪方拒絕。實際情況往往對認購方不利。此外，《商品房銷售管理辦法》十二條款規(guī)定:“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房購賣合同之前收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房購賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房購賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向購受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定?！?p>　　越過認購簽訂合同

　　在房地產(chǎn)市場上，先交小訂，再交大訂，較后簽正式合同，這已經(jīng)成了慣例。從開發(fā)商的角度來說，簽了認購，合同就算成功了一半。之所以會出現(xiàn)這種情況，就是前述所說的定金的功勞。即使有時候，依照法律規(guī)定應(yīng)無條件返還定金，開發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙（如退款需要經(jīng)理簽字，而經(jīng)理又恰好不在等），增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

　　購房人應(yīng)該知道的是，認購并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。如果條件允許的話，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。購房者要這樣操作，應(yīng)該注意如下問題：1.不能是熱銷樓盤，對于熱銷樓盤，如果不交定金，房子往往保不??；2.將談判內(nèi)容事先準備充分，從而節(jié)省談判時間，快刀斬亂麻，拖得越久越不利。

　　如果必須認購，那該如何處理呢？我們將在下期為讀者作詳細介紹。

　　北京信杰律師事務(wù)所王是坪尹秀超

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