王建文（北京建元律師事務(wù)所律師）：有人稱2003年為房地產(chǎn)政策年，據(jù)我的不完全統(tǒng)計，從2003年初到2004年3月上旬，自國務(wù)院、較高人民法院，到各部委、北京市各委辦局，對社會發(fā)布的、直接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的行政法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章、地方性法規(guī)規(guī)章、法規(guī)性解釋以及各種通知，大概有近七十個，這還不包括2002年頒布、在2003年生效的法規(guī)政策以及各部門內(nèi)部的規(guī)定和行文，其內(nèi)容幾乎涉及了房地產(chǎn)業(yè)的方方面面，影響比較大的是土地、金融、拆遷、物業(yè)和房產(chǎn)交易等。這些法規(guī)政策的出臺，從積極的層面看，頭先說明了北京的房地產(chǎn)市場仍很活躍，同時說明政府在不斷加大對房地產(chǎn)業(yè)依法監(jiān)管的力度。

　　但其中也存在一些問題，主要是政策制定不規(guī)范、變化太快、隨意性比較強(qiáng)，不少內(nèi)容是基于各自的局部角度和部門利益出臺的。去年12·4全國法制宣傳日，中國普法網(wǎng)讓我去直播，談拆遷中的依法行政，我也統(tǒng)計了一下，從1980年到2003年的23年中頒布的、對北京拆遷構(gòu)成影響的拆遷法規(guī)政策就有80多個，平均每年有近四個，所以要談依法行政，就得先談行政依法立法的問題。各行政部門頒布每個政策時，我相信都有其自己的道理，但政策變化太快、而且制定的不規(guī)范，就會讓人感覺朝令夕改、無所適從，會帶來一系列的問題，比如今年1月份市五委局頒布的4號令（《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》），先不說其內(nèi)容，該規(guī)定是1月31日才發(fā)布的，卻規(guī)定從1月9日就開始執(zhí)行，至少在程序上就有問題。有關(guān)部門可能是為了杜絕開發(fā)商聞風(fēng)后抓緊暗箱操作，但客觀上卻形成了政府部門“暗箱操作”。其實，國家在立法程序方面，有不少規(guī)范和依據(jù)，比如《立法法》、《行政許可法》、《行政法規(guī)制定程序條例》、《規(guī)章制定程序條例》等，希望有關(guān)部門今后能注意和加強(qiáng)法規(guī)政策制定的規(guī)范性。像去年市政府制定《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》時，就進(jìn)行了公示，并充分征求各界（包括律師在內(nèi)）的意見，我覺得就很好，實體公正，頭先應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為程序公正。

　　房屋質(zhì)量硬傷少了小毛病擾人

　　魏曉東（北京匯源律師事務(wù)所律師）：目前，購房者的維權(quán)意識越來越強(qiáng)烈，維權(quán)的形式也是多種多樣。由于北京市推行的《商品房購賣合同》的基本條款對于房屋面積差異、房屋交付條件、房屋主體結(jié)構(gòu)建筑安全等主要方面都有了詳細(xì)約定，所以目前消費者維權(quán)主要集中在房屋建筑質(zhì)量瑕疵、精裝修質(zhì)量、房屋周邊環(huán)境綠化等方面的問題。這些問題雖然看似瑣碎，但是也要仔細(xì)分析才能作出判斷。例如墻面裂縫的問題，有的是墻面澆注時產(chǎn)生在結(jié)構(gòu)上的裂縫，有的是裝修過程中膩子的開裂，有的是設(shè)計變更造成支撐減少受力不均造成變形，雖然表現(xiàn)的都是裂縫，但是要區(qū)別對待。再如屋頂不平整的問題，有的是澆注的時候模板傾斜，有的是建筑工藝上的后澆帶處理不善，有的是樓板配筋設(shè)計發(fā)生了變化，當(dāng)然也有可能是裝修時的工人技術(shù)水平造成的。另外還有窗框密封不嚴(yán)、環(huán)保裝修材料、氨氣甲醛超標(biāo)、小區(qū)道路、綠化面積等問題。消費者在處理類似問題的時候，頭先要搞清楚問題的關(guān)鍵之處在哪里，才能對癥下藥進(jìn)行針對性的處理。有些消費者向我們咨詢的時候表現(xiàn)得有些鉆牛角尖，這也是沒有專業(yè)知識自己琢磨的結(jié)果。

　　同樣的問題也體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證的辦理上，由于消費者對于產(chǎn)權(quán)證辦理的程序不是很明確，而且傳言的影響也較大，容易走入死胡同。作為律師，我倡導(dǎo)消費者理性消費，合法維權(quán)，必要的專業(yè)知識是重要的，遇到問題冷靜分析理性處理的心態(tài)也非常重要。

　　理性維權(quán)需要公平公正的法制

　　郭玉濤（北京市理格豐律師事務(wù)所律師）：一談到房地產(chǎn)維權(quán)的問題，假想敵必然是奸猾的開發(fā)商、無所作為的物業(yè)管理公司，現(xiàn)在我已經(jīng)不這么認(rèn)為了。業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司是天然的利益對立關(guān)系，不可能改變。出現(xiàn)利益的對立后，怎么辦，不是靠誰能壓住誰、騙住誰、制住誰，而是應(yīng)該靠公平公正的法制。

　　問題是我們現(xiàn)在就缺這個，開發(fā)商都想謀取較高利益，錯了嗎，沒有錯。他有問題，為什么不去制定明確的法規(guī)來制約，較高人民法院關(guān)于商品房購賣糾紛的司法解釋在實踐中實際上受到了很大的抵制，拆遷程序有問題誰不知道，非要等到死人后才想起改一改嗎？

　　如果你看到開發(fā)商會遇到的難題、刁難、請客、禮、黑金等等，就知道會有多少額外的成本由消費者承擔(dān)，有多少開發(fā)商難以承受之輕，所有的這一切過后，所有的罵名就都留給了開發(fā)商，難道只有他們有責(zé)任嗎？

　　沒有法制就根本談不上維權(quán)，維權(quán)的根本與結(jié)局就是建立法制的公道社會。否則的話，弱勢遇到強(qiáng)勢則被摧殘，遇到更弱勢時也會摧殘更弱勢。業(yè)主被開發(fā)商整，同時業(yè)主也整物業(yè)管理公司。物業(yè)管理這個行業(yè)被欠費整得很凄慘，你是否知道要回千把塊錢會經(jīng)過多少時間、程序，做這個行業(yè)的人沒有尊嚴(yán)感和成就感，信不信？

　　維權(quán)了這么多年，知道單純指責(zé)誰沒有用，不得不清醒地思考，真正去找出問題是什么。

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