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新辦法購(gòu)房公攤面積怎么算

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 651 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
編輯: 您好!

    我是一位準(zhǔn)備簽合同的購(gòu)房者。我想咨詢一下有關(guān)公攤面積的事情。

    我所購(gòu)購(gòu)的房屋,公攤面積占建筑面積的18%至19%。您認(rèn)為這個(gè)比例合理嗎?我在核對(duì)公攤面積的明細(xì)中,應(yīng)該注意些什么?

  讀者 李小民

  ■6月1日之后,3%將是公攤的標(biāo)準(zhǔn)

    將于6月1日開始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》的十條規(guī)定:按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的,按以下原則處理:一、面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;二、面積誤差比完全值超出3%時(shí),購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)受人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比完全值在3%以內(nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購(gòu)受人;完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)受人。

    有關(guān)專家說,在6月1日前簽訂購(gòu)房合同的是不受新的《商品房銷售管理辦法》約束的。對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的,購(gòu)購(gòu)方可以與開發(fā)商進(jìn)行商談,爭(zhēng)取對(duì)現(xiàn)有合同進(jìn)行修改,將這個(gè)辦法中有關(guān)對(duì)購(gòu)房者有利的條款以補(bǔ)充條款的方式加以體現(xiàn)。對(duì)于馬上就要簽訂合同的購(gòu)房者,應(yīng)該在簽訂合同時(shí)用《辦法》中的有關(guān)條款加以規(guī)定。如果這種方式不好體現(xiàn)的話,建議在合同里,應(yīng)該有這樣一個(gè)條款:如果本合同發(fā)生爭(zhēng)議,雙方將按照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來進(jìn)行處理。

  ■商品房公用建筑面積如何計(jì)算

    在購(gòu)房過程中,普通用戶較不好掌握的就是公用建筑面積分?jǐn)倖栴},這也是近來讀者非常關(guān)注的問題。那么,公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么?哪些公用建筑面積可攤給住戶?哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶?

    新修訂的相關(guān)文件規(guī)定,商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?,與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。

    可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

    不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有:倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;售房單位自營(yíng)、自用的房屋;為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

    公攤面積的相關(guān)規(guī)定,請(qǐng)?jiān)斠?000年9月26日開始實(shí)行的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》  

  ■文/曉利

  附:《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》

  一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行),結(jié)合本市的實(shí)際情況,制定本暫行規(guī)定。

    二、商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

    三、商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積),與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。

    商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

    (一)套內(nèi)的使用面積:住宅套內(nèi)的使用面積,按《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

   ?。ǘ┨變?nèi)墻體面積:商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體,分為共用墻及非共用墻兩種。

    共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)。

    共同墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    (三)陽(yáng)臺(tái)建筑面積,按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。1、封閉式的陽(yáng)臺(tái),按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;2、挑陽(yáng)臺(tái)(底陽(yáng)臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;3、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積;4、半挑半凹陽(yáng)臺(tái),挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

    五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

    1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

    2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?,為局部范圍服?wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)偂?p>

    多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各種分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

    3、公用建筑面積分?jǐn)偤?,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

    六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    1、大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

    2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

    七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間:1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

    八、其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房,需要進(jìn)行分?jǐn)偟?,?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

    九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法:分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積??BR>公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

    公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

    公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

    十、售房單位在預(yù)售商品房前,應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

    十一、售房單位在銷(預(yù))售商品房時(shí),在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

    十二、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工,售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算,因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?,需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的,要經(jīng)國(guó)土房管部門同意,并需書面承諾:先按預(yù)售合同的約定,用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購(gòu)房人結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后,與測(cè)繪部門較終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比,面積增加的,應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變;面積減少的;售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

    十三、商品房如按整層或整樓門銷售,其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的,不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分?jǐn)偅黄涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)?。其他公用建筑面積的分?jǐn)?,按本?guī)定執(zhí)行。

    任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g(包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積)原始設(shè)計(jì)的使用功能。

    十四、樓房按套計(jì)算建筑面積,參照本規(guī)定;單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房,不適用本規(guī)定。

    十五、商品房銷售面積的測(cè)繪,按《北京市商品房(樓房)測(cè)繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

    十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]1285號(hào))同時(shí)廢止。

(北京青年報(bào))

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