房地產(chǎn)信貸“緊箍咒”已悄無聲息地念起。日前，銀監(jiān)會(huì)公開發(fā)布7月22日簽發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出九項(xiàng)要求，其中嚴(yán)禁銀行向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。

　　通知一方面要求金融機(jī)構(gòu)防止盲目跟進(jìn)和授信過度集中，注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是收緊房地產(chǎn)開發(fā)信貸。

　　通知要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。各金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。

　　對(duì)房地產(chǎn)資金另一重要來源信托產(chǎn)品，銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，信托開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。

　　但對(duì)個(gè)人頭套自住房貸款，銀監(jiān)會(huì)是“保的”。通知說，要引導(dǎo)合理的個(gè)人住房消費(fèi)，加強(qiáng)按揭貸款管理。各金融機(jī)構(gòu)要積極開展個(gè)人頭套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。頭付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。但要嚴(yán)格盡職調(diào)查制度，嚴(yán)厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為。

　　銀監(jiān)會(huì)還表示，將加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，加大違規(guī)查處力度。各金融機(jī)構(gòu)必須完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施，于今年9月底前將貫徹落實(shí)情況上報(bào)銀監(jiān)會(huì)。

　　人們總是以為，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅，遭殃者頭當(dāng)其沖者是銀行。作為銀行的監(jiān)管者銀監(jiān)會(huì)，根本職能是加強(qiáng)銀行監(jiān)管，防范隨時(shí)而至的風(fēng)險(xiǎn)。但是，前幾天傳出銀監(jiān)會(huì)主席劉明康的高調(diào)表態(tài)，認(rèn)為中國(guó)銀行業(yè)可以抵御房地產(chǎn)價(jià)格巨幅下跌造成的損失。這種越俎代庖式的表態(tài)倒讓人覺得銀監(jiān)會(huì)是銀行的東家。

　　銀監(jiān)會(huì)本來是由于擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫可能造成的沖擊，在過去兩年來要求銀行業(yè)對(duì)地產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)的劇烈下滑進(jìn)行壓力測(cè)試的。測(cè)試結(jié)果如此樂觀，則出乎公眾意料。劉明康信心滿滿地對(duì)媒體說：即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行業(yè)也可以承受不良貸款的較壞結(jié)果。他表示，中國(guó)商業(yè)銀行整體加權(quán)平均資金充足率達(dá)到12.2%，可以抗衡金融風(fēng)險(xiǎn)，而且銀監(jiān)會(huì)目前的撥備額度也足以抵擋房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。{$page$}

　　筆者金融知識(shí)非常淺薄，對(duì)其中運(yùn)行奧妙不甚明了。但起碼知道，無論是銀行貸款，還是所謂“撥備額度”，總歸是真金白銀的鈔票。房?jī)r(jià)下跌50%是個(gè)什么概念?從2009年公布的數(shù)據(jù)來看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10%。根據(jù)當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33.5萬(wàn)億計(jì)算，房地產(chǎn)投資超過了3萬(wàn)億。這只是一年的數(shù)據(jù)，如果累計(jì)近幾年來房地產(chǎn)擴(kuò)張且沒有完全回收的投資，一定是個(gè)天文數(shù)字。如果下跌一半，怎么也是好幾萬(wàn)億。

　　房?jī)r(jià)真要下跌一半，對(duì)急需購(gòu)房的百姓來講肯定是個(gè)福音;而銀行由于具備堅(jiān)強(qiáng)的抗打能力能保證自身安全，則兩全其美，皆大歡喜，這可能是銀監(jiān)會(huì)釋放樂觀信息的初衷。只是，世間上恐沒有這樣的好事。在城市化、現(xiàn)代化的追逐中，房地產(chǎn)歷來是牽一發(fā)而動(dòng)全身的產(chǎn)業(yè)。2007年的金融風(fēng)暴，就是從美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)端，繼而蔓延全球、席卷所有行業(yè)的。昔日地產(chǎn)王國(guó)“房地美”、“房利美”，幾乎在一夜之間倒塌。美國(guó)政府傾盡全力想扶持，也沒讓其挺住。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和金融體系，就那么牢不可摧嗎?

　　我們不懷疑，中國(guó)的銀行有承受全國(guó)房?jī)r(jià)下跌一半的風(fēng)險(xiǎn)能力。只是，如今銀行要承受的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)不是房地產(chǎn)這一行業(yè)。年初有關(guān)部門就披露出，全國(guó)地方性債務(wù)已經(jīng)高達(dá)12萬(wàn)億，許多地方融資平臺(tái)出現(xiàn)的巨額壞賬，足以讓不少地方政府破產(chǎn)。此外，大躍進(jìn)似的高鐵、高速公路建設(shè)，都以上萬(wàn)億的債務(wù)壓得各級(jí)政府喘不過氣來，目前光高鐵債務(wù)就高達(dá)2萬(wàn)億。這些泡沫真正破滅的時(shí)候，政府是不會(huì)破產(chǎn)的，所有的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)落到銀行頭上。

　　看到身邊雨后春筍般崛起的高樓大廈，蛛網(wǎng)交錯(cuò)般密集的道路橋梁，很多百姓在充滿自豪感的同時(shí)，也甚為納悶：國(guó)家怎么會(huì)有這么多的錢呢?他們不知道，在這些水泥鋼筋的瘋狂崛起中，凝聚的就是他們自己的血汗錢。中國(guó)的商業(yè)銀行個(gè)個(gè)財(cái)大氣粗，已能攀上世界500強(qiáng)的前幾位。可銀行自己不生產(chǎn)財(cái)富，他們之所以富有，是因?yàn)橹袊?guó)百姓長(zhǎng)期省吃儉用形成的世界之較的高儲(chǔ)蓄率。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，截至目前，我國(guó)儲(chǔ)蓄總額約為26萬(wàn)億元。這個(gè)數(shù)字看似很龐大，但人均起來僅有2萬(wàn)元，刨去諸多“大戶”的儲(chǔ)蓄，普通百姓人均數(shù)就更少得可憐。這些錢之所以在利率與物價(jià)上漲倒掛的情況下還存放銀行，因?yàn)檫@是許多人在萬(wàn)不得已時(shí)的“救命錢”。他們可能想不到，銀行一旦出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)，自己就是真正的受害者。

　　銀監(jiān)會(huì)通過測(cè)試調(diào)查，給銀行釋放出樂觀的信號(hào);銀行心理壓力減輕了，再放心地給房地產(chǎn)商貸款。如是，什么“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，又像一陣風(fēng)飄然而去。我們搞不清楚的是，肩負(fù)防范銀行投資風(fēng)險(xiǎn)職能的銀監(jiān)會(huì)，為何還要在已呈瘋狂的房地產(chǎn)投資上給他人壯膽?

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