入住前先要試驗收

　　　對新建商品房的驗收，通常要經(jīng)過以下兩個基本程序：試驗收和正式驗收。

　　　在正式收樓之前，購房者有權向開發(fā)商索取查閱《建設工程質(zhì)量認定證書》以及到現(xiàn)場勘察驗收，我們稱之為“試驗收”，即正式收樓之前的驗收。如開發(fā)商信譽好，購房者也可以不進行試驗收而直接收樓入住。

　　　《建設工程質(zhì)量認定證書》是建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢查站（質(zhì)監(jiān)站）經(jīng)驗收合格后頒發(fā)的。質(zhì)監(jiān)站是政府專門負責建設工程質(zhì)量把關的部門，比較內(nèi)行與權威，因而它頒發(fā)的質(zhì)量認定書對樓宇的質(zhì)量鑒定是比較準確的。按照國家規(guī)定，建設工程質(zhì)量分兩個等級，即“優(yōu)良”和“合格”。不合格不發(fā)《質(zhì)量認定書》。

　　　如果開發(fā)商竣工建成的樓宇沒有《質(zhì)量認定書》，證明該樓宇是不合格的。按國家建設部規(guī)定，建設工程質(zhì)量不合格和小區(qū)配套不完善的房屋不能交付使用，也不能通水、通電，購房者有權拒絕接收不合格的房屋。如果購房者對開發(fā)商出示的《質(zhì)量認定書》有疑問或該證書模糊不清的話，可以到頒發(fā)證書的單位——房屋所在地建設部門所屬的各級質(zhì)監(jiān)站查詢、核實。

　　　如果《質(zhì)量認定書》表明所購樓宇質(zhì)量合格，為保險起見，購房者仍需到現(xiàn)場作進一步的勘察，主要是看房屋結構、裝修標準、配套設備及各類管線等，尤其是面積的計算。驗收完畢后，購房者可將關于房屋質(zhì)量的初步檢查意見告之開發(fā)商，要求開發(fā)商盡快協(xié)調(diào)解決，以便正式辦理收樓入住手續(xù)。

　　何時正式收樓入住

　　　試驗收之后，就要進行正式驗收。

　　　收樓入住在何時呢？

　　　如果是現(xiàn)樓，一般在簽約后一個月內(nèi)可辦理收樓入住手續(xù)；如果是期樓（樓花），收樓時間則由工程進度等各方面因素來決定，一般為3-5年。具體的收樓時間，以發(fā)展商發(fā)出的《房屋交付使用通知書》上注明的時間為準。購房者必須在通知單上注明的時間（一般為30天）內(nèi)到樓盤現(xiàn)場辦理收樓入住手續(xù)。按常規(guī)，發(fā)展商向購房者移交房屋鑰匙的當天，即視為實際交樓日；如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關手續(xù)，則視為發(fā)展商已實際將該房屋交付購房者使用，購房者須自該日起承擔所購房屋的一切風險責任及稅費。

　　　收樓入住的基本程序一般分為4步？

　?。?）發(fā)展商向購房者寄發(fā)《房屋交付使用通知書》或發(fā)展商通知購房者到約定地點領取該通知書；

　　?。?）購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現(xiàn)場售樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系收樓事宜；

　　　（3）有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現(xiàn)場勘察，對各項設施設備進行檢驗，并將檢測結果一一記錄在《樓房驗收交接表》上；

　　?。?）若驗收合格，購房者須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，并當場填寫《住房登記表》，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。

　　　另外還有一個要注意的問題，購房者在辦理收樓入住手續(xù)時一般需要繳納哪些費用？

　　　要交兩筆費用：當月管理費和其他費用。其他費用有小車、摩托車、單車保管費；代繳水、電、煤氣費的保證金（或叫周轉(zhuǎn)金）等等。

　　　為避免亂收費，保證收費的透明度與規(guī)范性，目前部分城市已建立起物業(yè)管理服務收費標價牌制度，要求物業(yè)管理公司或物業(yè)管理處必須將收費項目及標準報有關部門批準，經(jīng)審批后登記在標價牌上，作為向業(yè)主收費的依據(jù)。標價牌上未列示的收費項目，業(yè)主可拒付并向有關部門投訴。

　　收樓要驗哪些內(nèi)容

　　　■購房面積

　　　從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結構、裝修質(zhì)量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到較終產(chǎn)權，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應當引起購房者的高度重視。應該依據(jù)建設部較新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。

　　　■主體結構

　　　1、地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；2、鋼筋混凝土構件不得產(chǎn)生明顯變形；3、磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；4、木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害。

　　　■外墻

　　　1、外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點；2、外墻不得有較的空鼓、開裂。

　　　四、屋面

　　　1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；2、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。

　　　■樓地面

　　　1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　　■裝修

　　　1、鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；2、進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄；3、木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4、門窗玻璃應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5、抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；6、飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角；7、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

　　　■電氣

　　　1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；2、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線；7、配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高端住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；8、配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。

　　　另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設施等設備。

（北京青年報）

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