已購(gòu)公房上市處于剛剛啟動(dòng)的狀態(tài)，各區(qū)域的房源信息和成交案例都很少，這就使得此類房屋在選擇上幾乎沒有什么可比案例，對(duì)于購(gòu)方來(lái)講，對(duì)房屋的估價(jià)、產(chǎn)權(quán)及安全因素的認(rèn)證都不可掉以輕心。

　　1．價(jià)格體系復(fù)雜

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購(gòu)公房上市交易，成交價(jià)格由雙方協(xié)定。但據(jù)北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所估價(jià)師歐陽(yáng)艷紅介紹，舊房的價(jià)格體系較新房復(fù)雜得多，它的評(píng)估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度等，個(gè)別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的電腦評(píng)估體系軟件通過(guò)幾項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及出具一個(gè)市場(chǎng)平衡價(jià)就能解決的。估價(jià)師需對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對(duì)估價(jià)對(duì)象各種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個(gè)公平合理的價(jià)格。

　　2．產(chǎn)權(quán)完整很重要

　　另外，房屋產(chǎn)權(quán)是否完整非常重要，購(gòu)房者如果購(gòu)購(gòu)了產(chǎn)權(quán)不清或無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。因而房屋權(quán)屬狀況的認(rèn)定，必須由房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)過(guò)詳細(xì)的實(shí)地調(diào)查后方可下結(jié)論。估價(jià)師在評(píng)估時(shí)除了要求客戶提供合法的證件外，還應(yīng)查驗(yàn)證件的合法性及來(lái)源，同時(shí)了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。

　　3．注意舊房的抗震性

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、北師大教授鄔翊光在談到已購(gòu)公房上市時(shí)指出，上市的舊房一般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽命可達(dá)70至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過(guò)60至70年，磚木結(jié)構(gòu)大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購(gòu)購(gòu)房屋，一般希望能住10年以上，對(duì)房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測(cè)算。而且北京市位于環(huán)太平洋地震帶內(nèi)，所以為保險(xiǎn)起見，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)舊房之前較好咨詢一下有關(guān)專家，以對(duì)房屋的安全程度作一番了解。

　　4．弄清自己的權(quán)重因素

　　消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下條件：價(jià)格、交通區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的人可能更重視其中某項(xiàng)因素，即房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無(wú)好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費(fèi)者希望回歸自然，遠(yuǎn)離鬧市，而做生意的購(gòu)房者更中意于靠近市場(chǎng)。上述因素，購(gòu)房者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

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