評(píng)估對(duì)于老百姓來(lái)說曾是個(gè)遙遠(yuǎn)而陌生的事兒，近年來(lái)隨著私房二級(jí)市場(chǎng)的開放，特別是散戶購(gòu)房浪潮的掀起，房產(chǎn)評(píng)估開始走進(jìn)百姓生活，無(wú)論是公積金、按揭購(gòu)房，還是二手房交易都離不開它。時(shí)下，公房上市成為京城樓市的熱點(diǎn)，相應(yīng)的，二手房房?jī)r(jià)如何評(píng)估，誰(shuí)說了算，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督這些評(píng)估機(jī)構(gòu)等問題，也成為人們倍加關(guān)注的細(xì)節(jié)。

　　■私房上市評(píng)估走進(jìn)百姓生活

　　在公房上市之前，私房二級(jí)市場(chǎng)便已開放多年。北京市的私房置換活動(dòng)幾乎每年都有，一些私房交易市場(chǎng)、房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或聯(lián)手或單獨(dú)推出房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　1996年8月，北京康正房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所開始為個(gè)人提供住宅金融、購(gòu)房咨詢、價(jià)格評(píng)估等多項(xiàng)綜合服務(wù)的房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。起初，大多數(shù)人還不了解房地產(chǎn)評(píng)估的重要性，將評(píng)估收費(fèi)打入“額外開銷”，前來(lái)事務(wù)所要求評(píng)估的個(gè)人都是出于抵押貸款的需要，遠(yuǎn)非“自覺自愿”?，F(xiàn)在則大大不同，即使不進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)，每天咨詢的人都絡(luò)繹不絕，咨詢內(nèi)容也不限于貸款購(gòu)房了，開始涉及到私房轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)悄然步進(jìn)百姓的生活。

　　■二手房交易評(píng)估成為難點(diǎn)

　　日前，北京市城建工程開發(fā)公司同東城區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)聯(lián)手推出“補(bǔ)齊差價(jià)，以舊換新”的差價(jià)換房業(yè)務(wù)，這是京城開發(fā)商和中介市場(chǎng)的頭次合作。在業(yè)務(wù)推出后，4天之內(nèi)便有近300人填寫登記。其大多數(shù)登記者是私房者和已購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)的職工。在實(shí)際操作上，投資者認(rèn)為較有把握的還是個(gè)人產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)檫@類房子受限制的因素較小。但較讓登記者關(guān)心的問題是，他們的舊房到底值多少錢？一些人對(duì)評(píng)估的權(quán)威性、純潔性心存疑慮。據(jù)悉，今年初北京的私房換房大會(huì)上，參與者盛況，但成交者，其原因之一就是市場(chǎng)不規(guī)范、一些中介包括評(píng)估環(huán)節(jié)的信譽(yù)度不高。這種情況在北京市的其他一些交易市場(chǎng)上都不同程度地存在著。

　　差價(jià)換房的評(píng)價(jià)缺乏政策法規(guī)的規(guī)范，成為北京歷屆換房活動(dòng)的操作難點(diǎn)。

　　■選什么樣的評(píng)估事務(wù)所才放心

　　進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，一定要委托具有北京市房屋土地管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書的機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)在北京市有大約100余家，由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)也有一定差異，因此委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)為好。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本”，具有經(jīng)營(yíng)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本評(píng)出不同等級(jí)。不同等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價(jià)值數(shù)額不同。因而當(dāng)事者在選擇事務(wù)所時(shí)，除了要查驗(yàn)經(jīng)營(yíng)資格外，還應(yīng)要求事務(wù)所出示等級(jí)資質(zhì)證書，根據(jù)等級(jí)可以對(duì)該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平

有個(gè)大概了解。

　　■評(píng)估行為正在規(guī)范之中

　　房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)，還有眾多審計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、銀行及其他咨詢中介機(jī)構(gòu)也都推出評(píng)估業(yè)務(wù)。由于其歸屬系統(tǒng)不同，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有所差別，行業(yè)管理一度較為混亂。少數(shù)估價(jià)師甚至偏離了公正誠(chéng)信的原則，為謀求私利，不顧國(guó)家及當(dāng)事人的權(quán)益。隨著一系列管理法規(guī)的頒布，目前分級(jí)管理的格局逐步形成。針對(duì)行業(yè)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、不合理收費(fèi)和越級(jí)評(píng)估等等行為，有關(guān)部門都指定了相應(yīng)的法規(guī)加以約束，必要時(shí)予以干預(yù)和處理。

　　■公房上市呼喚評(píng)估規(guī)范

　　像北京置業(yè)家園房屋置換咨詢有限公司這種因二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)而新成立類似的公司和市場(chǎng)目前北京還有兩家，分別為北京市房地產(chǎn)交易和建筑市場(chǎng)一層的百姓房屋交易市場(chǎng)。

　　但有關(guān)人士稱，目前北京現(xiàn)有公房約1．5億平方米，已售出公有住房近100萬(wàn)套，其中可上市出售的達(dá)6000多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)呼喚更為規(guī)范、有效的為個(gè)人購(gòu)賣或差價(jià)置換房屋的運(yùn)作模式，并需要一批素質(zhì)高、信譽(yù)高、效率高的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。其中包括人們尤為關(guān)注的房產(chǎn)評(píng)估。

　　■公房上市交易價(jià)格雙方定協(xié)定失當(dāng)交由政府評(píng)估

　　近日，市政府有關(guān)開放二級(jí)市場(chǎng)的政策出臺(tái)了，其核心和運(yùn)作規(guī)則之一就是交易價(jià)格怎么定。

　　已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)賣成交價(jià)格，由購(gòu)賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

　　購(gòu)賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面合同后30日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。這時(shí)，該房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的購(gòu)賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，申報(bào)的購(gòu)賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

　　購(gòu)賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，市房地局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)書之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

　　■舊房上市能估多少價(jià)

　　北京住宅二級(jí)市場(chǎng)開放前的近一年時(shí)間里，置業(yè)家園公司曾就此問題考察了開放較早的上海、廣州、天津等外省市，得出的基本參數(shù)是價(jià)位基本上是同地理位置商品房的2／3左右，現(xiàn)行房屋租金的100倍。王先生說：住宅二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格體系非常復(fù)雜。售價(jià)太低賣房人認(rèn)為難于接受，市場(chǎng)啟動(dòng)不了；售價(jià)偏高購(gòu)房人難于消化，市場(chǎng)也啟動(dòng)不了。而從目前上市交易的舊房看，優(yōu)勢(shì)是基本上都在三環(huán)以內(nèi)，交通方便，購(gòu)物方便，地理位置好，缺點(diǎn)是房子舊、戶型基本都比較小、設(shè)計(jì)也比較落后、物業(yè)不健全。經(jīng)過初步調(diào)查，登記出售和購(gòu)購(gòu)二手房的人員結(jié)構(gòu)以普通市民居多。對(duì)出售舊房?jī)r(jià)位在同位置商品房的2／3左右這一參考數(shù)據(jù)，購(gòu)房人表示出的接受程度比賣房人要好。賣房人更多地希望評(píng)估企業(yè)能夠有房屋各方面的更為詳細(xì)的評(píng)估指標(biāo)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！